宋卫平隐退成就张亚东千万年薪，却让绿城变了“质”
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财经
2024-10-09 16:39
北京
过去20年，宋卫平执掌的绿城，可以说是地产圈“品质”的代名词。成立之初，创始人宋卫平确立“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观。这种追求完美、始终把建好房子放在第一位的理想主义精神，是绿城成为地产行业品质之巅的基石。经历2014年股权之争后，中交入股绿城并于2015年5月再次增持成为第一大股东。2016-2018年，宋卫平始终担任董事会联席主席，扶植绿城重回正轨。2019年7月，绿城精神领袖、62岁的宋卫平正式辞任董事会联席主席，退出管理层。张亚东自此成为绿城掌舵人，绿城新的故事也由此开始。5年后，绿城的销售业绩稳步向前，但利润规模却连续下降。同时，全国多地频频出现绿城业主维权现象，人们直言“绿城变了”。更有意思的是，在房企高管频频降薪的情况下，张亚东去年领到千万年薪。![]()
张亚东“逆势”领取千万年薪2019年至2023年，绿城的营收从615亿元增长至1314亿元；毛利润方面，2019年-2022年，整体保持增势，但2023年绿城的毛利润仅有170.7亿元，同比大幅减少22.47%。过去几年，绿城的净利润同样非常糟糕。2023年，绿城实现净利润66.78亿元，较2022年的88.95亿元减少25%，甚至不如2021年的76.9亿元。另外，绿城的盈利水平也出现连年下滑。其中，毛利率从2019年的25.39%下滑至12.99%，净利率则从2020年的高点8.76%连降三年至5.08%近年，虽然绿城坚持连续现金分红，但分红比例出现大幅下滑。据同花顺财经显示，近5年，绿城累计现金分红约51.27亿元，但现金分红占归母净利润的比例却在2023年创下5年来最低。2019年高达62.7%，2020和2021年分别为35.29%、35.35%，2022年回升至48.99%，2023年仅有35.22%。然而，在业绩表现承压甚至利润水平、盈利能力出现大幅下滑的情况下，绿城董事长、总裁等高管们的薪酬却保持行业高位。年报显示，2023年，绿城董事会主席张亚东的薪酬为1217.1万元，执行董事、行政总裁郭佳峰的薪酬为1074.4万元，其余高管，如执行董事耿忠强、李骏等高管的年度薪酬为420.5万元；2022年，张亚东、郭佳峰的年度薪酬分别为1234.5万元、1076.3万元，耿忠强、李骏等高管的年度薪酬为441.9万元。整体来说，2023年较2022年的年度薪酬略有下降，但基本上持平。绿城主要高管的薪酬，在整个上市房企中可以排进前三，仅次于龙湖和瑞安房地产。在众多央企背景的开发商中，绿城主要高管的年度薪酬更是遥遥领先。根据同花顺财经的数据统计，以2023年度的主要高管薪酬为例，位于央企开发商主要高管薪酬榜第二位的华润置地，比绿城少四五百万。其中，张亚东为1217万元，而华润置地董事长仅为732万元；绿城行政总裁郭佳峰年薪为1074万元，华润置地行政总裁仅为669万元。至于绿城大股东中交地产，其高管层2023年的年薪绝大多数仅为六七十万元，与绿城相比，真是天壤之别。![]()
绿城利润被谁侵蚀？随着恒大等一众激进的房企爆雷，“高周转”逐渐被大多房企摒弃。在此背景下，绿城居然重新玩起了“高周转”。2024年上半年，绿城运营效率显著提升：新项目从拿地到开工、经营性回正周期显著缩短，平均分别提速0.4个月和2.1个月，至1.7个月和9.5个月，总体运营效率提速14%。其中重点城市提速尤为显著：杭州拿地至经营性回正周期由8.8个月提速至7.1个月；西安拿地至首开周期更是由6.7个月大幅缩短至3.5个月，足见其高效运营能力。随着战略调整，绿城仅用3-4年时间即成功逆袭。2022年排名飙升至第5位；2023年权益销售金额加速上升至第4位；2024年下半年更是逆袭至行业前三。2024年上半年，绿城取得收入约695.62亿元，较去年同期增长22.1%，收入再次创新高。然而，绿城股东应占利润却不升反降。上半年，绿城股东应占利润约为20.45亿元，相较2023年同期的25.45亿元，减少19.65%。对于股东应占利润不升反降，绿城中国给出的解释是：“一方面受整体市场下行及限价影响毛利率有所下滑，另一方面根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.5亿元。”大额计提减值已经成为绿城的既定动作，也因此被市场视为侵蚀绿城中国利润的主要原因之一。2023年、2022年、2021年以及2020年，绿城中国分别计提减值16.21亿元、15.75亿元、4.55亿元以及13.35亿元。计提减值是指企业或个人针对某些资产，因其未来可回收金额或价值低于预期，而进行的一种会计处理方式，把差额当作损失处理。计提减值本身并非都是坏事，但如此持续且大规模地计提减值准备，肯定会引起市场对企业本身经营状况的广泛关注和质疑。这种连续的减值行为可能会被视为企业内部管理存在问题，或者其业务前景并不明朗，从而导致投资者对企业的未来发展前景失去信心，造成资本市场的大幅波动。2024年中报显示，绿城计提减值主要包括非金融资产减值亏损、应收合联营公司款项亏损等两项。其中，仅非金融资产减值亏损一项便达到了14.22亿元。而非金融资产减值亏损，也主要与项目销售价格不及预期有关。2024年上半年，绿城中国非金融资产减值亏损扩大至14.22亿元，而2023年同期则为4.15亿元，亏损大幅提高242.65%。绿城中国方面表示，原因主要是如武汉桂语朝阳、泰州桂语听澜轩、奉化凤悦印湖等项目销售价格不及预期。随着近几年房地产市场的深度调整，曾经高溢价拿到的地块，也在销售上遇到了阻力，这也导致其毛利的进一步下滑。2024年上半年，绿城实现毛利91.04亿元，较2023年同期的99.2亿元减少8.2%，毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点。值得一提的是，2024年上半年，绿城的物业销售毛利率仅为11.7%，较2023年同期的16%下降4.3个百分点。绿城管理层曾公开表示，要提升权益占比规模，减少财报中“关键少数”的影响。2024年上半年，绿城中国的少数股东权益仍高达720.7亿元，占比为66.2%。不过少数股东分走的利润有所减少，约为12.74亿元，较2023年同期20.94亿元减少39.15%。![]()
绿城“变”，谁之过？在业绩背后，还有一个让人担忧的现象，绿城旗下的多个项目被爆出减配、降标。很多绿城的业主们认为，绿城早已不是当年绿城，已经失了初心。近日，西安市航天基地绿城春和印月小区多名业主反映：自己小区原有的商业用地上盖了多栋“别墅”，并且这些“别墅”还被专门的围墙给围住。“按照用地规划，这片土地的性质为商业属性，是不能建造为“别墅”用于住宅，而且建造了围墙之后占用了我们小区共有的绿地面积。”有业主控诉表示。另外，还有多名绿城和庐的业主反映自己所购买的该项目宣传和价格都是豪宅的标准，但却以安置楼的品质交付，大家因此愤愤不平。更离谱的是绿城和庐在一份《绿城和庐项目车库地坪金刚砂材质现场公示牌》上，疑似伪造了多名业主的签名。有业主称：“上面的名字是自己的，但是自己根本没有签过名。”尽管和庐的真面目与宣传时的天差地别，但也有一些业主收了房。绿城方告诉有小孩上学的业主们：“如果现在不收房，9月就不保证孩子能正常入学”。一名收了房的业主表示：“之前交物业费说好的给业主接娃，收房后很多之前承诺的服务都不提了。我能有什么办法，胳膊能拧过大腿吗”？一些不牵扯孩子上学的业主，目前还在艰难的维权中。类似的事情，也发生在首都北京。有媒体报道，绿城奥海明月的业主汇总了一份长达几十页的《已知建筑问题汇总》共享文件，文件列举了噪音污染、精装减配、施工不规范、外立面坑坑洼洼、地库限高与设计不符等问题。据悉，业主们组织团建并投诉到昌平住建委，在住建委的协调下，开发商对相关问题进行了整改。但实质性的问题根本没解决，项目精装负责人更是直言开槽、布管、补槽都是符合施工规范的。多年以前，绿城曾出过一本有“房产界教科书”之称的书籍《桂花城批判》。在书中，宋卫平写过这样一句话：拥有一双能够发现缺陷的慧眼，是产品进步的重要保障之一。可惜，宋卫平隐退后，绿城慢慢失去了可以发现产品缺陷的慧眼，那颗“把建好房子放在第一位”的初心也消失了。房产|楼市|企业|人物|项目
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