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郁亮宣布降薪当天，雷军正式推出小米SU7。网友提问，月薪1万，郁亮想买一辆SU7需要几年？高管降薪，万科钱紧，但郁亮不差钱。
3月28日晚间，万科发布2023年度业绩报告称，自财报披露之日起，公司董事会主席郁亮、总裁祝九胜及监事会主席解冻自愿领取税前1万元的月薪。
2017年，“宝万之争”落幕，万科管理层换届。当年6月30日，郁亮履新万科董事会主席；2018年1月31日，祝九胜接任万科总裁、CEO的职位。
2017年至2020年，郁亮的税前年度薪酬徘徊在1100万至1300万元之间；税后经济利润奖从2017年的1500万元左右逐年上升至2019年的2200万元左右。
2020年，郁亮税前报酬总额为1247.3万元，2022年降至393.5万元，2023年降至127万元。2023年，祝九胜的税前报酬总额也一路降至118.9万元。
另外，在万科全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金，2023年在任职期间内从万科获得的税前报酬合计766.1万元；4位独立董事2023年在担任董事期间从集团获得的税前报酬合计150万元。
此外，未在万科任职的董事会副主席辛杰，董事胡国斌、黄力平、雷江松以及监事栗淼自愿放弃从万科获得董事、监事酬金。
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万科钱紧
在一众高管宣布降薪的同时，万科还宣布年度将不派发股息。这是万科上市31年来首次打破分红惯例。万科董秘朱旭表示，万科连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍。“基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。”万科究竟有多难？财报数据显示，2023年，万科实现营业总收入4657.39亿元，净利润204.56亿元，同比双双降低。其中，营业总收入降低7.56%——这也是万科自2004年以来营收首次降低。净利润同比下降45.62%，扣非净利润下降则更为明显，为97.94亿元，同比下降50.62%。
万科表示，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。公司方面承认，在规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。作为行业龙头企业，万科曾大提特提“活下去”。如今，在地产整体寒冬的大背景下，万科真得想尽千方百计“活下去”了。想活下去，首先得有钱。目前，万科账上货币资金998亿元，其他流动资产（类货币资金）159亿元，共计1100多亿元。目前，万科短期借款10亿元，一年内到期的非流动性负债649亿元。表面上看，万科短期偿债能力没有问题。但万科这1100多亿的现金，只有183亿元是躺在母公司账上的，其余900来亿元分散在全国各地的子公司、孙公司账上。而万科母公司名下一年内到期的非流动性负债则高达464亿元。从法律层面上讲，子公司孙公司都是独立意义上的法人，账上的钱在财务上可以跟母公司并表展示，但在实操层面却无法任由母公司随意调动。所以，万科的流动性，还是很紧张的。目前，万科面临着债务危机。3月初，万科美元债及非标债务展期的传闻甚嚣尘上。虽然3月11日公司如期偿付了那笔名为“VNKRLE 5.35 03/11/24”的美元债，但仍未能阻止国际评级机构穆迪将其评级下调为垃圾级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。非标债务方面，3月13日晚间，财联社报道称，已有保险机构倾向对债务期限结构作出调整，具体方案则在协商中。同日，国家金融监督管理总局发布消息，“促进金融与房地产良性循环”，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。3月28日，市场传言称万科已与保险公司达成展期协议，而新华保险副总裁、总精算师兼董事会秘书龚兴峰则对财联社记者表示：“现在正在进行中，没有什么达成达不成的”。![]()
前路不明面临流动性危机，万科被迫开启“卖卖卖”的模式，将旗下大量优质资产打折出售。最近，万科将上海七宝万科广场打7折出售，回笼资金约24亿元。上海七宝万科广场一直被视作万科最赚钱的商业项目，万科此次打折出手，也可以想象债务压力之大。在大量出售优质资产之后，万科暂时避免债务违约，顺利偿还最近一笔3月11日到期的美元债，金额6.3亿美元。另外，万科拥有实力雄厚的股东背景。万科大股东深圳地铁集团，被誉为全国最赚钱的地铁公司，而深铁集团背后是深圳国资委。万科的国资背景，也能在一定程度上帮助万科对抗债务压力。去年11月，当时在回应万科债务压力时，深圳市国资委就作出表态，“如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”随着最近债务压力浮出水面，万科的大股东深铁集团开始拿出真金白银，在3月15日认购了10亿元左右的相关基金向万科输血。虽然有来自大股东以及其他多方面的支持，但万科想要真正度过这场债务危机，最终还是要靠自身的造血能力，而在当前房地产下行的大背景下，这恰恰是万科最大的短板和挑战。地产下行，万科业绩遭遇巨大冲击。2020年，万科的合同销售额高达7000多亿元，2023年，其合同销售额只有3700多亿元。2024年前两个月，万科的合同销售额只有300多亿元，同比大跌超过40%，其中二月单月的销售额同比大跌53%。对房企而言，维持现金流最重要的是快速销售回款，唯有如此才能避免资金链断裂。当销售额断崖式下跌，而到期债务又越来越多，万科想要避免债务违约难度不小。今年“两会”期间，住建部部长在回答房企债务问题时表示，“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。”随后，万科的债务危机浮出水面。一旦万科的债务危机继续升级，是否也会“该破产破产，该重组重组”呢？![]()
一些好消息
开发业务是万科的基本盘，一系列数字呈现出公司较强韧性。年报显示，2023年，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。根据第三方机构统计，万科2023年销售规模保持行业第二；全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。“保交楼”方面，去年万科累计交付28.9万套新房，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。为了让消费者踏踏实实地住进新房，万科在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。在致股东的信中，万科表示，2023年，公司新增投资质量明显提升，新获取项目 43 个，已有 33 个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至 4.4 个月，贡献销售额 510 亿元，投资兑现度达 88%。库存项目加速去化。针对库存可售资源，公司进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过 60%。随着城市房地产融资协调机制的实施，项目开发建设资金将会得到更加有效的保障，这也有利于存量项目的盘活和转化。在等待了近八年以后，万科长租公寓也开始赚钱了。“微利”是长租公寓的显性特征，迈点研究院数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。此前，郁亮也曾在业绩推介上算过账：“卖房子每平方米1.5万元，长租公寓每天收入80元到100元，商业每天每平方米6元到10元，物业每天每平方米6分到1毛。从以亿为单位到以分为单位，开发经营业务和经营服务类业务是不同量级。”年报显示，2023年万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。房产|楼市|企业|人物|项目
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