刘平圆了宋广菊的“一哥梦”，但保利不再是个P
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2024-08-28 16:29
北京
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认识保利很久了，在房企争霸时代，作为一家央国企，保利还算低调。直至时任董事长宋广菊的一句话——保利是个P，让保利出圈了。事情的真相是，保利推出5P战略。时过境迁，如今保利不再是个P，宋广菊也已隐退，地产江湖完全变了模样。提起宋广菊，会想到她曾经为保利立下的flag——让保利“重回前三”，但直至退休也未能如愿。宋广菊隐退后，刘平掌舵保利，尽管知名度远不如宋广菊，但野心却更大2022年，刘平提出要让保利“进三争一”。时势造英雄，在恒大、碧桂园等房企霸榜多年后，保利终于摘得“销冠”头衔，成为“行业一哥”。![]()
保利还在追规模去年上半年，保利如愿坐上“行业一哥”的宝座。但却出现了“增收不增利”的情况。2023年，保利实现营收3468.28亿元，同比增长23.42%；净利润179亿元，同比下跌33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。今年上半年，保利实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，签约面积954.25万平方米。尽管销售金额下滑，但依然稳居行业第一。顾此失彼，保利守住“销冠”的头衔，但业绩还是凉凉。2024年上半年，其营收1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74.20亿元，同比下滑39.29%。值得一提的是，这是自2013年以来，保利中期归母净利润首次下滑，也是近5年来中期归母净利润首次跌破百亿关口。对于利润下滑，保利管理层表示，受到市场下行影响，上半年公司毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。从上半年的表现来看，保利的去化措施直接影响了其毛利率的下降。在2024年上半年财报中，保利发展提及，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，积极加大推货力度、加强综合去化举措。这意味着保利要“以价换量”，结果就是牺牲利润。2上半年，保利的销售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。主要是由于第二季度的销售毛利率低至14.57%，导致2024年上半年整体毛利率的下滑。不过，其“以价换量”的效果非常明显。2024年第一季度，保利实现签约金额629.84亿元，同比大跌44.81%；第二季度实现销售金额1104亿元，环比增长75%。规模和利润是成反比的。第一季度，保利实现营收497.48亿元，同比增长24.51%；净利润39.83亿元，同比增长0.44%。虽然归母净利润同比下降18.28%，但比整个上半年的降势好很多。面临地产行业寒冬，想兼顾规模与利润非常困难。显然，保利选择了规模，实现了“一哥梦”。![]()
面临缺钱、去化难题虽然身为行业一哥，但保利也缺钱。上半年，保利发展经营活动现金流净额约为-171亿元，大幅下降339%。对此，保利解释称：“支付上一年度拓展项目的土地款同比增加”。其在财报中表示，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。回款方面，上半年保利累计实现回笼金额1466亿元，同比下降35.5%，回笼率84.6%，减少11.4个百分点；公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元。同时，于6月底，其现金余额1464亿元，受监管的预售房款则为553亿元。由于缺钱，保利今年拿地情况萎靡不振。1-7月，保利权益拿地金额仅为207亿元。其中包括以7亿元拿下的广州市荔湾区鹤洞路以南AF040134地块，这是保利上半年在广州唯一一次出手拿地。回顾去年，保利在土地市场的表现可谓是高歌猛进。中指研究院数据显示，保利2023年全年权益拿地金额1125亿元，位居全行业第一。由于大举拿地，保利面临去化难题，因此加快了快周转节奏。上半年，保利新获取的项目中，有3个已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿元。不过，上述3个项目销售情况遭到投资人的质疑。保利解释称，“北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期均为当年拿地当年销售项目，其中三个项目累计认购约20亿。公司披露口径为认购金额，且项目认购到网签还需要一定时间。”另外，保利还在广州、佛山、南京、重庆、成都、杭州等城市进行降价促销。尤其是在广州，多个楼盘被业主投诉“恶意降价”。同时，上海多个项目遭到业主质疑降标减配。对此，保利管理层回应称，上海和樾天汇项目为在建楼盘，合约计划于2025年6月交付。目前处在施工阶段，公司严格按照合同约定及内部管理标准进行开发建设，后续将与业主保持沟通，保障品质履约交付。截至上半年末，保利共持有642个楼盘项目，总计划投资2.35万亿元，相比2023年末分别减少超过100个项目、3392亿元。如此庞大的投资金额，说明对保利发展的融资能力、资金使用效率有很高要求。侧面来说，降价跑量也是其资金紧张的一种体现。除了销售去化，保利上半年还通过出售股权的方式抛售一些项目，比如在5月转让北京利通房地产100%股权及相关债权，6月出让沈阳金地风华房地产50%、西安中耀盛置业49%股权等。![]()
保利无法保证质量？面临房地产市场持续下行，保利依然追求规模，追逐高周转，其结果就是交付的项目质量屡屡遭到业主投诉。在上半年业绩说明会上，有投资者问到，保利在上海的新建楼盘和樾天汇存在显著问题，包括但不限于未按设计图纸严格执行，存在严重降标减配现象，以及偷工减料等恶劣行为。对此，保利发展没有明确是否存在上述问题，但表示公司严格按照合同约定及内部管理标准进行开发建设，会保障品质履约交付。无独有偶，2024年7月，有保利业主在问政四川官网投诉，保利中环广场违规操作，粗制滥造违规交房。对此，成华区住房建设和交通运输局回复称，业主反映的房屋质量问题，开发企业已把具体的整改方案、整改时限公布给业主，目前整改工作持续推进中。2023年9月，人民网领导留言板显示，有南昌保利业主投诉保利天汇的楼栋存在外墙涂料脱落、起泡的现象。而南昌市住建局在回复中明确表示，现场发现部分楼栋外墙的层接处平整度存在偏差、局部外墙涂料面层观感不平整，在阳光照射下更为明显。除此之外，全国各地都能看到关于保利维权报道。比如：北京保利天汇售楼部被投诉“虚假宣传、隐瞒不利因素及辱骂购房者”，长沙保利梅溪天珺项目被投诉存在多个问题，西安的保利天汇被投诉“降标减配”等问题。当然，保利项目出现质量问题并不是单一原因造成，是资金压力、利润率低、高周转模式、管理不善、技术和材料等多种因素造成的。自2021年下半年以来，房地产市场发生巨大转变，房企信任度岌岌可危。因此，资本市场、消费者、投资者对房企的声誉愈发敏感，如何用品质赢得业主的认可，是保利接下来应该重点考量的问题。房产|楼市|企业|人物|项目
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