万科首次被强制执行，郁亮被3000万压倒？
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2024-08-06 15:54
北京
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为了能让万科活下去，万科董事会主席郁亮曾带领一众高管降薪、增持。然而，万科还是没能逃脱被强制执行的命运。近日，北京万科企业有限公司、秦皇岛天洋祥筑房地产开发有限公司被秦皇岛市北戴河区人民法院强执执行，标的3014万余元。这是万科自成立以来首次被强制执行。北京万科企业有限公司成立于1987年12月，法定代表人为林曈，注册资本20亿人民币，由万科A及旗下深圳市万科财务顾问有限公司共同持股。秦皇岛天洋祥筑房地产开发有限公司成立于2012年07月20日，注册资本500万。经营范围包括房地产开发、销售、租赁；园林景观设计、施工。该公司由北京万科企业有效公司与秦皇岛天洋房地产开发有限公司分别认缴250万元，共同持股，主要项目为天洋万科戴河丽舍。对于万科而言，此次被强制执行可能会对公司的声誉和财务状况产生一定影响。尽管北京万科注册资本高达20亿人民币，但大额的强制执行款项仍可能对公司运营造成压力。![]()
大股东表态随着恒大、碧桂园、万达等房企相继出现危机，目前就剩下万科这个优等生了。它最终能否在房地产行业滑落的通道中活下去，成为众人关注的焦点。去年下半年，随着房地产违约风险蔓延至国资背景的房企后，万科也陷入信任危机，此后深圳国资委、深圳地铁均为其站台。去年年末，深圳国资大股东代表、深圳地铁董事长辛杰坚定表态，万科不是一个人在战斗! 万科背后是深铁，深铁背后是深圳国资委。今年4月，在万科2023年度股东大会上，辛杰表示，万科的一揽子举措体现了管理层坚决的态度，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。而深铁对于万科的支持也体现在了“真金白银”的实际行动上。4月末，中金印力公募基金在深交所成功上市，深铁集团认购占比29.7%。REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。
另外，辛杰还透露，深铁与万科的其他合作项目，目前都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。此前，在去年三季度万科召开的线上会议上，深铁方面曾表示为万科准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。![]()
万科的困境今年3月，穆迪将万科的企业评级降为“Ba1”垃圾级，这是半年内穆迪第2次调降万科的信用评级。一个月后，穆迪再次下调万科的信用评级至Ba3。另外，标普也将万科原本的3B+稳定展望下调至负面观察；4月，标普对万科再补一刀，将其信用评级从“3B+”下调至“BB+”。万科方面回应穆迪下调其公司评级时表示，评级机构基于对行业的悲观展望以及对公司不确定性的担忧，做出了调整公司评级的决定，这未能全面有效地反映公司在经营、融资和流动性等方面的积极举措，也会对市场产生误导，加剧无必要的恐慌。今年一季度，万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。 一季度受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，万科实现归属于上市公司股东的净利润亏损3.6亿元，而去年同期为盈利14.46亿元。万科表示，主要原因为开发业务贡献营业收入同比下降了13.8%，结算毛利率同比降6.7pct至10.5%；一季度期间费用同比下滑5.8%至43.9亿元，但因收入下滑导致期间费率同比升0.3pct至7.1%；期末合并报表范围内有2323万平方米已售资源未竣工结算，合同金额3502亿元，为后续结转奠定基础。上半年，万科成为所有业绩下滑房企中亏损最多的一个：预计归母净亏损70亿—90亿元，扣非后的净亏损为50亿-65亿元，同时，盈利额同比下降171%-91%，这也是万科上市30多年来首次出现中报亏损。今年上半年，万科经历了惊心动魄的财务危机，并承认遇到了经营性困难。彼时，万科集团总资产约为15048亿元，负债总额高达11019亿元。![]()
万科不躺平面对生存压力，郁亮曾表态称，面对当前困境，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。在3月份的业绩报告会上，万科总裁祝九胜透露，银行给了万科宽限期，1-3年逐步转变。随后，万科制定业务重整和化解风险的“一揽子方案”，瘦身健体，降解风险。根据“瘦身计划”，万科除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，其中包括要坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。今年上半年，万科大宗资产交易回款93亿元。其中，2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权；5月完成超总项目转让，回款22.35亿元；6月印力还完成了南翔印象城MEGA48%的股权交易。下半年，万科继续卖身回血。7月30日，万科拟将持有的苏州高新万阳置地50%股权转让给苏州高新地产。这标志着万科将退出对这块地的后续开发，而苏州高新地产则将全面接管。另外，万科的融资也迎来好转。5月13日，万科向中国银行、农业银行、北京银行申请总计73.39亿元贷款；5月20日，万科获得中国银行12亿元贷款，以满足常州项目的开发建设；5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得了200亿元银团贷款。为了增强资本市场信心，7月9日万科发布增持计划，公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，锁定两年盈亏自负。其中，在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿元。郁亮曾表示，地产行业已经无法回到此前高点。不过当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。 在市场恢复之前，如何“活下去”才是更重要。当前的万科，已从追求规模和利润，转向谋求安全地生存。房产|楼市|企业|人物|项目
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