金地凌克退了，留给继任者的是权力还是债务？
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2024-04-03 10:54
北京
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伴随着掌舵25年的凌克辞任董事长，金地集团迎来人事大变局。近日，金地集团发生工商变更，黄俊灿卸任法定代表人、董事长，由徐家俊接任。目前，黄俊灿仍担任该公司董事。据媒体报道，不久前，金地集团董事会选举徐家俊为董事长。去年10月，凌克宣布辞任金地集团董事长后，总裁黄俊灿代为行使董事长职责。与此同时，金地集团面临董事会改组，“凌克时代”的6名管理层董事不再参与提名，新提名的三名董事候选人来自富德生命人寿方面。目前，富德生命人寿方面持有金地集团29.83%股权，为第一大股东。接下来，金地集团将告别职业经理人治理公司格局，第一大股东富德生命人寿有加强话语权趋势。![]()
险资掌权
加入金地集团31年、执掌金地集团25年，凌克堪称是金地集团灵魂式人物。自1998年开始，39岁的凌克就担任金地集团董事长，并带领公司在2001年上市。之后公司发展迅速，一度和招商地产、保利地产、万科在业内并称“招保万金”，2021年销售规模接近3000亿元。凌克提出辞职后，金地集团公告称，称凌克的辞职是因为身体原因，黄俊灿代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接，有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。1971年出生的黄俊灿，也是金地集团老人，1992年7月，从同济大学工民建专业毕业加入成立不久的金地集团，至今已超过30年。然而，黄俊灿并未能如愿接棒凌克，成为金地集团新一任董事长。今年3月18日，金地集团发布公告，在前一日召开的第九届董事会第57次会议上，徐家俊被选举为董事长，季彤为副董事长。此外，还提名了第十届董事会非独立董事和独立董事候选人名单。根据公告，金地集团第十届董事会董事候选人有徐家俊、季彤、徐文渊、徐倩、李荣辉、王老豹，加上一名职工董事，一共7名；独立董事候选人有吴鹏程、李普伟、谭旭明和刘中等4名，董事会组成人员11人，较上届董事会少了3人。其中，徐家俊为金地集团管理层，目前担任董事长、董事会秘书、高级副总裁等职务；季彤为深圳市福田投资控股有限公司（简称“福田投资”）董事长；徐文渊、徐倩、李荣辉来自富德生命人寿；王老豹为深圳市华强北在线商务有限公司董事长，为中小股东董事代表。对比第九届董事会组成人员，“凌克时代”的6位管理层董事——黄俊灿、陈必安、孙聚义、林胜德、韦传军、罗胜均将出局。目前尚不知4名独董由谁提名，上述7名董事候选人，徐文渊、徐倩、李荣辉均在富德生命人寿及其关联方担任高管，季彤为福田投控董事长，金地经营团队方面包括徐家俊及一位职工董事，职工董事将由公司职工代表大会另行选举产生。在职业经理人治理格局之下，大股东的控制权，甚至是话语权较弱。如今，金地集团的这一格局将生变。![]()
曾引发股债双杀2023年10月17日早盘，金地集团股价以6.01元/股开盘，低开幅度为1.96%，开盘后，股价快速杀跌，不到半小时触及跌停。此后，其股价在跌停线上挣扎，最终以跌停报收。当日的成交量为15.13亿元，较前一个交易日的3.99亿元大幅放量。与此同时，金地集团的三只债券也大跌。早盘，债券“16金地02”跌超25%触及临停，“21金地01”跌超13%，“21金地03”跌超9%。收盘时，“16金地02”跌17.43%、“21金地01”跌16.33%、“21金地03”跌18.10%，均为大幅下跌。对于金地集团而言，凌克属于关键性人物，而在地产行业人士看来，凌克的辞职颇为突然，且其辞职不属于正常换届。凌克1959年12月生，高级经济师，华中科技大学工学学士，浙江大学管理工程硕士，为金地集团主要创始人之一。1990年代初期凌克加入金地，先后担任集团副总经理、总经理职务。1998年，凌克成为金地集团董事长，期间，金地开发了金地翠园、金海湾花园等一系列广为同行称道的畅销楼盘。2001年4月，金地集团在上交所主板上市，成为1993年以来解禁后首批房地产上市公司。在凌克担任董事长期间，早年的金地集团实力雄厚，跟万科、保利、招商地产齐名，被称为“招保万金”。《哈佛商业评论》曾称，凌克执掌金地集团18年，销售增长188倍，他说“平衡”炼就竞争力。在执掌金地集团的18年中，凌克带领公司先后进行了全国扩张、多元化和全球化发展。自2001年上市到2016年，金地集团的销售额从5.34亿元提升至1006亿元，增长了188倍。2021年，金地集团销售额达2867亿元，较2016年增长1.8倍，与2001年相比，20年增长536倍。正因为如此，凌克获得第十三届深商风云人物、2020中国十大地产年度CEO、2016年中国百佳CEO、福布斯2022中国最佳CEO等荣誉。近几年，房地产行业的剧烈调整，作为稳健头部房企的金地集团也感受到了压力。数据显示，去年前九个月，公司累计实现签约面积669万平方米，同比下降5.29%，累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。针对股债“双杀”，2023年10月17日午间，金地集团方面回应称，凌克董事长的辞任，确实是因为身体的原因。公司称，凌克董事长辞任以及黄俊灿总裁代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接，对公司经营不会产生重大影响。![]()
偿债之路
金地集团在房地产行业中属于第二梯队的优等生，但是受到房地产行业下行的影响，其业绩至今还是一片寒气逼人。3月14日晚间，金地集团公告，2023年营业收入981.25亿元，同比降18.37%；归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，同比降85.48%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-10.99亿元，同比降119.27%。金地集团对此表示，公司房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。受市场下行影响，公司利润同比下降。期内公司房地产业务结算毛利率为16.16%。2023年，金地集团在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。截至报告期末，公司总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。截至2023年末，金地集团拥有现金297.4亿元（包含受限资金），相比去年年底下降了45.4%。有息负债合计人民币919.06亿元，同比下降约20.2%，其中，银行借款占比为75.52% ，公开市场融资占比为24.48%。报告期末，金地集团短期债务为414亿元，相比去年年底下降了2.4%，现金短债比由去年年底的1.29下降至0.72。同时，长期债务为510.6亿元，相比去年年底下降30.9%，长短期债务比1.23，较期初小幅下降了0.57。截至2023年12月31日，金地集团获得各银行金融机构授信总额人民币2524亿元，已使用银行授信总额为人民币844亿元，尚剩余授信额度1680亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。“三道红线”方面，截至2023年底，金地集团的净负债率为53.7%，相比于去年年底上升了0.6个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达到了61.3%，低于监管70%的阈值，“三道红线”踩线一条，目前处于黄档水平。4月2日，金地集团已经提前将“21金地03”债券回售资金本息共计约25.92亿元，全额汇入债券兑付专户。同一日，金地集团还兑付了“21金地04”债券利息0.215亿元、“20金地MTN001B”债券利息0.1775亿元，三笔债券兑付的本息金额总计约26.31亿元。这是2024年以来，金地集团偿付的第六笔公开市场债务，偿付金额超100亿元。在完成上述债券本息兑付后，金地集团4月到期的全部公开市场债券本息就已全部兑付。今年上半年，金地集团还剩两笔公开债务，余额为35亿元，分别为5月27日到期的“21金地MTN004”和6月15日到期的“21金地MTN005”。下半年，金地集团有一只余额为4.8亿美元的海外债券到期，另有两只本金额合计为30亿元的中期票据到期。房产|楼市|企业|人物|项目
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