水锦发本来是个倒腾茶叶的商人，每年把云雾山的春茶运到县城里赚些薄利。干了几年，手头积攒了一些银子，他就思谋着做一笔大买卖。
听说汉口的茶叶行情好，他就趁着春茶上市，收了一船云雾山毛尖运到汉口。
到了汉口，才知道汉口刚刚闹过一场鼠疫，市场上各种货物的行情都已经跌到了谷底，茶叶的行情也不例外。
水锦发面临着一个尴尬的境地：要么把茶叶运回去，要么等市场行情好转。
可是把茶叶运回去的话，一来一去的运费就是一笔不小的开支，再加上县城里的茶叶行早就抓紧时机囤货了，运回去的茶叶卖不了好价钱，弄不好还不能及时出手，那就亏大了。
但是干等着也不是办法，每天都得出船钱，也不知道茶叶行情何时上涨。思来想去，水锦发决定租房，把茶叶囤起来，再不济可以等到秋茶上市时趁机脱手，只要不亏就好。
水锦发在汉口的大街小巷穿行了一天，也没有租下房子，不是看不上，就是租金太贵。
关键是水锦发手头没有多少现银，想先交一部分租金，等到把茶叶安置好，再回家找亲朋好友借，无奈房主们都不愿意通融。
晚上，水锦发在一家小饭馆里吃饭，饭馆里没有生意，老板就与水锦发攀谈起来。当老板了解到水锦发租房的难处时，就对他讲，城郊有一个庄园出租，租金很便宜，不过庄园的老头很怪，明明门上贴着一个“赁”字，很多人把门叫开，他却说不租了，至今没有租出去。水锦发决定去试试，便向老板问了详细地址。
第二天上午，水锦发找到那个庄园，只见大门的台阶上散落着几块石头，也不礙着走路，他弯腰把石头捡起堆在院墙边上。做完这一切，他才拍打门环。
不一会儿，一位老者打开门，水锦发双手拱手作揖，说了来意。老者打量了一下水锦发，微笑着说：“进来吧。”
水锦发随老者进了庄园，眼前一亮。庄园不大，房舍却很精致，园里种着各种花草，环境清幽。
他一下子喜欢上了这里。走着走着，他看见一根树木残枝压在一株兰草上，就走过去小心翼翼地将残枝移开。
又走几步，看见一根竹子横在碎石道上，他就伸手把竹子扶正。
这时老者忽然说：“就是你了。”
水锦发虽然喜欢这座庄园，心里却在打退堂鼓。这么漂亮的庄园，租金一定很贵，他租不起的。
听老者说就是他了，急忙问：“老先生，不知租金几何？”
老者伸出一根手指说：“就一个铜板。”
才一个铜板？水锦发惊讶得张大着嘴，心想：不带这么开玩笑的！
这时，老者缓缓说了起来。他姓古，老伴已经去世，儿子在巴中做官，他年事已高，想去儿子那里颐养天年，可是又放心不下这份祖业。
这座庄园是做过翰林编修的爷爷留下来的，爷爷告老还乡时，拿出所有积蓄精心设计建造了这座庄园。
这么美的庄园得时时有人维护，所以古老翁不放心，不敢轻易租给别人，生怕赚了租金毁了庄园，得不偿失。
水锦发插话说：“老先生请放心，我是读书人，科举无望才做生意的，我知道老先生的心思，不会让庄园凋敝的。”
古老翁点点头，说：“租金只是意思意思，但是我的要求很高。等我回来的时候，庄园必须完好无损，保持现状。如有损坏，得照价赔偿。”
水锦发忙答应下来，当下古老翁与水锦发签下了租赁协议。第二天，古老翁收拾一下，便坐船去了巴中。
水锦发当晚请人把茶叶搬进了古家庄园。此后，水锦发每天除了逛街了解茶市行情，就是在庄园里侍弄花花草草。
这一晃就过了三个月，此时鼠疫已经除尽，人们的生活已经恢复正常，市场行情在慢慢好转。
水锦发的心思活泛起来，他回家把老房子卖了，让一家人全部搬到古家庄园里住。然后，他用卖房的钱租了一间门面，开了一家茶叶行。
也是该了水锦发发财。当初因为价格低，大部分茶叶贩子把茶叶运回去了，茶叶行情上涨后，好多茶叶行没有货。
水锦发因为货源充足，赚了个盘满钵盈，一下子在汉口站稳了脚跟。
后来，水锦发的生意越做越大，成为名噪一时的大富商。
转眼十年过去了，古老翁一直没有回来，也没有捎信过来。水锦发心里纳闷，莫非古老翁遇到了什么难事？这么长时间没有音讯，好生奇怪。
这天，有位从四川告老还乡的官员与水锦发闲聊时说起巴中的银耳非常好吃。临走时，他说：“水掌柜，要是哪天生意做到了四川，不妨带一些巴中银耳回来，多少我都要了。”
这话让水锦发心中一动，心想不妨走一趟巴中，贩些银耳回来，顺带寻访古老翁一家。经过一段时间筹备，水锦发将店铺交给儿子打理，带着三名得力伙计，装了一船本地特产，启程去了巴中。
一路晓行夜宿，从水路转陆路，终于到了巴中地界。水锦发边买卖货物，边打听古老翁的下落，最终打探得知，六年前古知府因为卷进了朝廷派系斗争，被罢了官，流落民间。
后来又经过多方打探，他终于找到了古家的确切住址。水锦发让伙计们在客栈看管好货物，他自己租了一头毛驴去拜访古家。
这是一所破败的院落，几问老房子破旧不堪。水锦发叩开院门，问清楚确实是古家后，水锦发自称姓王，是古老翁的旧相识。
在不知道古家的真实情况之下，水锦发不会贸然说出自己是谁的，万一古老翁不在了，古家后人信口开河找他要房租，人生地不熟的，弄不好会吃闷亏。毕竟一枚铜板房租，听起来更像玩笑，再说了，那份租赁协议他也没有带在身上。
开门的是一个书生打扮的年轻人，自称是古老翁的孙子，遇见故乡人来访，自然是特别热情，急忙把水锦发请进屋里。
相询之下，水锦发才得知，古知府被罢官之后，抑郁成疾，一病不起，没法远行回乡，只得在当地置了一处房产和几亩薄田，一家人安顿下来。
过了不久，古知府病重离开了人世。不到半年，一场百年难遇的大雨引发了一场特大的泥石流，古家房子被泥石流掩埋，古老翁逃脱不及，被泥石流吞噬而亡。
古家就剩夫人和儿子古瑞信，母子二人租住了这座破败的院落，艰难度日。
得知古家遭此变故，水锦发叹息不已。他试探着问：“听说古家在汉口有一座庄园？据说庄园很值钱，怎么着也能值不少银子。有了这笔银子，正好供你们用度，供古公子读书考取功名。”
不提则已，一提这事，古夫人一声哀叹，说：“贵客有所不知……”
原来，那一年的泥石流不但吞噬了古老翁，而且也吞噬了古老翁带过来的房契和租赁协议。古瑞信母子俩有心回去，又担心无凭无据，要不回庄园，最后落个流落街头的结局。再说了，他们也没有那么多的路费。
水锦发唏嘘不已，没想到古家竟沦落到如此境地。他拿出十两碎银子作为见面礼，便告辞走了。
水锦发骑着毛驴，磨磨蹭蹭地走着，一直走出两里多地，身后忽然传来喊声。只见古瑞信上气不接下气地赶来，举着一张银票高叫道：“贵客，您掉了银票。”这是一张一千两票额的银票。水锦发接过银票，好奇地问道：“上面又没有写名字，你怎么知道是我掉的银票？”
古瑞信喘着气说：“我家贫穷，平素没有外人到来。您走后，突然多了这张银票，不是您的又会是谁的？”
水锦发说：“一千两可不是小数目，够你母子二人几年的吃穿用度了，你没必要赶着送来。”
没想到古瑞信正色道：“贵客此言差矣，圣人言‘君子固穷，我如见财起意，岂不有辱古家门风？”
水锦发闻言大喜，说道：“古公子，算我多心了。走，上你家去，我有话说。”
其实，这一千两银票是水锦发故意试探的。他本来感恩古老翁，有心还了古家庄园，并帮扶古家，但是不知道古瑞信心性如何。
于是，他就悄悄留下一张一千两的银票。如果古瑞信昧了银票，就当他付了这么多年的房租，就此别过，不再理会。但是，他从心底里盼望古瑞信追过来，所以也不催赶毛驴，一直慢吞吞地走着。
到了古家，水锦发说了实情，向古夫人赔罪，乞求她原谅，自己不该试心，以小人之心度君子之腹。
古夫人倒也不计较，连说不碍事，出门在外，人心隔肚皮，本就应该谨慎行事。然后古夫人忙着准备菜肴，让儿子陪着水锦发喝几杯。
席间，古夫人说，以前曾听古老翁讲过，其实当初古老翁租房给水锦发时，也悄悄试了他一下。门前台阶上的石头就是试探租房者心細不细，善良不善良，有没有爱心。
可是，好多租房者都是直接敲开大门，古老翁一看台阶上的石头还在，就一口回绝不租。院内的残枝，歪倒的竹子，都是古老翁故意设的局。古老翁真正的用意就是找一位能够爱惜庄园里一草一木的人，至于租金倒在其次。
那天古老翁听了水锦发租房的原因，又见他人品不错，且通过了自己的考验，便有心帮他一把，只收了一枚铜钱的房租。
听了古夫人的话，水锦发才明白古老翁一枚铜钱房租的真正用意。其实，水锦发一直把古老翁当作恩人，古老翁把房子以一个铜板的价格租给他，无疑是雪中送炭，让他缓解了困难。
在水锦发的劝说下，古家母子收拾了一下，跟随水锦发一路舟车劳顿，来到了汉口。水锦发早就置了新的房子，全家搬进了新房，把古家庄园还给了古瑞信母子俩。为了帮扶古家，水锦发让古夫人到他的库房里打杂，工钱开得很实惠，好供古瑞信读书。
后来，水锦发还把闺女许配给了古瑞信。水锦发早就试探过古瑞信的人品，把闺女许配给这样的人，他是一百个放心。再后来，古瑞信不负厚望，一路科考下来，中了进士，当然这是后话。
古家和水家相互试心，由试心到信任，结果成了一对儿女亲家，一时间在当地传为佳话。
