近期，标普（S&P）对这一市场进行了深入分析，提出了一系列关于市场稳定性的观点。标普认为，中国房地产市场的稳定需要ZF的积极政策支持，特别是通过提供资金和信心来稳定市场。
ZF政策支持的重要性
在标普的分析框架中，中国房地产市场的稳定被认为亟需ZF的政策支持。标普指出，资金的流动性和市场参与者的信心是维系市场稳定的两大基石。为了具体化这一观点，标普提到，开发商在看到更有利的融资机会时，可能会重拾对土地收购和新开工的信心。这一论点基于对市场动态的细致观察，以及对开发商行为模式的理解。
标普的分析中还提到了中国人民银行推出的3000亿元人民币的再贷款机制，这一政策旨在购买现有的社会住房库存，尽管它只占整体完工住房存量的一小部分（4%-6%）。这一细节揭示了政府在去库存方面的初步尝试，同时也指出了政策覆盖面的局限性。
ZF的政策支持不仅限于融资方面，还包括通过城中村改造和危房新政策来减少整体完工住房存量。标普预计，这些政策有可能使整体完工住房存量减少约9%-11%，这一预期基于对政策效果的深入分析和对市场反应的预测。
综上所述，标普的分析强调了ZF在提供资金支持和恢复市场信心方面的关键作用。通过具体的政策案例和数据支持，标普展示了政府政策对于稳定中国房地产市场的重要性，并指出了政策实施中可能存在的挑战和局限性。
去库存和市场信心的恢复
标普进一步分析认为，ZF的政策需要时间来渗透市场，预计到2025年下半年，房地产销售和价格可能会趋于稳定。这一预测基于对政府政策效果的长期观察和对市场动态的深入分析。标普的这一观点不仅基于理论分析，还结合了实际的市场数据和政策效果。
上图展示了不同评级的房地产开发商在土地收购方面的谨慎程度。图中的柱状图比较了2022年、2023年和2024年6月（6M2024）三个时间段内，开发商新增加的可销售资源与合同销售的比例。
保利发展（Poly Developments）在2023年有较高的土地收购比例，但在2024年6月有所下降。
中海（COSCO）和万科（China Vanke）在2023年也有较高的土地收购比例，但在2024年6月同样有所下降。
华润置地（China Resources Land）在2023年土地收购比例最高，但在2024年6月大幅下降。
恒大（Evergrande）在所有时间段内土地收购比例都相对较低。
碧桂园（Country Garden）在2023年土地收购比例较高，但在2024年6月也有所下降。
融创中国（Sunac）在2022年和2023年土地收购比例较低，2024年6月几乎没有土地收购。
龙湖集团（Longfor）在2023年土地收购比例有所增加，但在2024年6月有所下降。
世茂（Shimao）在所有时间段内土地收购比例都相对较低。
总体来看，大多数开发商在2024年6月的土地收购活动都比前两年有所减少，显示出他们在土地收购方面变得更加谨慎。
标普预计，2024年全国房地产销售额将下降至约8.5万亿至9万亿元人民币，到2025年将进一步下降至8万亿至8.5万亿元人民币。这种谨慎态度可能会在短期内抑制市场活动，但从长远来看，随着政策效果的显现和市场信心的逐步恢复，市场有望逐渐回暖。
政策效果的长期性与市场挑战
标普在其分析中强调，ZF的政策效果并非一蹴而就，而是需要时间来逐步显现。这种长期性在房地产市场中尤为明显，因为市场参与者的信心恢复、库存的调整以及价格的稳定都需要一个过程。标普指出，尽管ZF已经采取了一系列措施，但这些措施的影响可能要到2025年下半年才能完全体现，届时房地产销售和价格可能会趋于稳定。
流动性和杠杆率问题
在标普的分析中，流动性和杠杆率问题被视为中国房地产市场稳定性的潜在威胁。标普预计，随着销售额和利润率的继续下降，开发商将面临流动性缓冲减少和杠杆率上升的问题。这些问题可能会限制开发商的投资能力，影响市场的供应端，进而对整个房地产市场的稳定构成挑战。
标普指出，为了补充流动性，开发商需要确保他们能够获得顺畅的融资渠道。这不仅涉及到银行贷款和资本市场的融资，也包括ZF的财政支持和政策调整。然而，随着市场信心的波动和融资环境的变化，开发商可能会发现融资成本上升，融资难度增加。
ZF的政策需要时间来渗透到对整个房地产市场的支持中。这意味着，尽管政府可能已经采取了一些措施来缓解流动性问题，但这些措施的效果可能需要一段时间才能显现。在此期间，开发商可能需要寻找其他方式来维持流动性，以应对市场的压力,避免因资金链断裂而引发的市场动荡。
