8月份的房地产数据出来了，一片惨淡，无论是新房、还是二手房、还是租房的价格，全部下跌。
中指研究院的数据显示，8月份百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌6.8%。这一跌幅不仅反映了市场的短期波动，更揭示了长期趋势的转变。二手房市场以价换量的策略已持续两年半，且没有迹象显示短期内会有反弹。
一线城市未能幸免。北京、上海、深圳和广州的二手房房价环比跌幅均高于全国平均水平，分别下跌0.87%、0.75%、0.61%和0.59%，显示出即便是经济最发达的城市，也难以抵御市场的整体下行压力。重点城市杭州、合肥、厦门、武汉、沈阳、苏州、重庆、南京、福州环比跌幅都高于平均水平，也进一步证实了全国范围内的房价调整。
新房市场同样未能逃脱这场房地产市场的寒流。克而瑞的数据显示，8月份百强房企的销售操盘金额环比下降了10%，同比下降了26.8%，这一跌幅较7月份进一步扩大了7.1个百分点。新房销量的低迷，不仅反映了购房者的观望情绪，也体现了开发商面临的巨大销售压力。在市场预期不佳的情况下，新房市场的低迷可能会进一步加剧房价的下跌。
纵观今年房地产市场的整体表现，我们可以发现，前8个月的销售数据呈现出了明显的下滑趋势。据最新统计，百强房企的销售操盘金额仅为23821亿元，同比降幅高达36.5%，这一数字远超三成，反映出市场的冷却程度。面对这样的市场现状，许多城市开始对新房降价销售采取更为宽容的态度，一些地方政府甚至公开允许新房价格下调，以避免市场出现更大的波动和系统性风险。
自2021年以来，新房销量的下降速度加快，进入2024年，这一趋势并未得到缓解，反而出现了更为明显的下跌。市场的承受能力已经接近极限，房企面临的压力更是前所未有。在这种背景下，土地市场的热度也出现了分化，核心区域的地块尚能吸引一些关注，而其他区域的土地则普遍遭遇冷遇，多数以底价成交，反映出开发商对未来市场的谨慎态度。
在这样的市场环境下，新房的去库存过程可能会持续较长时间。短期内，市场底部难以预测，
与此同时，租金市场的下跌也引起了广泛关注。中指研究院的数据显示，全国50个城市住宅平均租金环比下跌0.2%，同比下跌2.13%。租金的下降通常与经济预期、就业机会和人口流动紧密相关。当前的经济数据和内需预期并不乐观，这可能是租金下跌的一个重要原因。租金的下跌，不仅影响了房东的收入，也反映了经济活动的减缓和就业市场的不景气。
我觉得市场的信号已经明显的再不能明显了，如果没有大力出奇迹的时刻出现，大概率还会继续探底，如果要预测这个周期能有多长，看看我们脚底下日本大概也就知道了。
中国目前的国债利率趋势、房价及地价波动、人口老龄化问题，以及房地产在经济中的占比，与日本90年代有着惊人的相似之处。
利率政策的出台节奏都一样：
日本：1990年8月至1993年9月，日本官方贴现率6次下调，从6%下调至1.75%，并推出多项财政政策刺激经济。
中国：房贷按揭利率从2020年的6%已经下降到3.6%。10年期国债收益率从3.6%降至2024年3月的2.3%，30年期国债收益率从4.2%逐步降至2.5%。
未来判断买卖房产的节点在哪里？
一是房价的走势是一个关键因素。目前新房因为限跌政策，政府似乎在试图以时间换空间，但这种政策能持续多久，效果如何，还有待观察。
二是租金的变动也是一个重要指标。目前租金实际上正在下降，受到经济下行和公租房政策的双重冲击，租金的回暖需要经济的全面复苏。
三是利率的调整对房地产市场有着直接的影响。当前，利率正处于可控的下降通道中，但为了防止利差收窄过快对银行等金融体系造成冲击，利率的下降速度和幅度都需要谨慎把握。
2025年底，如果房贷利率下降到3%左右，一线销售出现回暖迹象，这可能就是一个关键节点。但这个节点可能持续两年，之后市场可能会再次进入调整期。
在过去的三十年中，日本的房地产市场并非单边下跌的直线，而是经历了一系列起伏跌宕的周期。具体来看，这一过程可以划分为三次显著的下跌周期和随后的三次回升期，但整体是向下的。
当然我们的国情和日本没有可比性，但是我们要对房地产的周期有一个客观的认知，做好准备吧。
