法拍房,曾经是市场上的香饽饽,以其折扣率高、不限购等优势吸引了众多购房者的目光。然而,随着市场的变化,法拍房市场出现了戏剧性的反转。据中指研究院数据显示,2024年上半年,我国法拍市场累计成交的各类房源数量增加了,但总成交金额却减少了。
2018年,全国法拍房的数量仅为20万套,而到了2023年,这一数字已经暴涨到80万套。到了2024年上半年,法拍房的数量更是达到了惊人的38.2万套。
法拍房数量激增的背后,是房贷断供和抵押担保问题所引发的连锁反应。失业、降薪、房价大跌,这些因素都导致了业主们无力偿还房贷,最终不得不面对房产被法拍的窘境。
更不幸的是,今年上半年,法拍房源的成交均价仅为5147元/㎡,同比大跌了8%。平均折价率也从去年的82.8%下降到了74.7%。更令人担忧的是,法拍房的成交率仅有13.1%,多轮流拍率却在上涨。
其实房地产圈内还有一个潜规则,就是看一个小区的房产的底价不是按照成交价,而是要看法拍房的价格。
法拍房价格的持续下跌,对房价的影响尤为显著。它成为了某个地段或小区的“最低底线”,严重影响了周边房价。购房人在决定购买新房或二手房时,往往会参考法拍房的价格,这无疑加重了市场的观望情绪,拖累了整个房地产市场的价格。而从成交率的角度来看,法拍房的低成交率反映出了市场的冷淡,房子难以销售成为了不争的事实。
地域之间的差异也不容忽视。一线城市的法拍房价格下滑相对较少,而二三线城市的法拍房折扣率很多只有二手房的50%-60%。重庆、成都、佛山、郑州、南宁等城市,法拍房的流拍率甚至高达95%,成为了法拍房的重灾区。这些地区同时也是烂尾楼较多的城市,房地产市场的困境可见一斑。
银行和法院在处理法拍房时也显得颇为棘手。银行并不希望断供的房子走到法拍这一步,因为即使把房收走也卖不出去,卖出去了大概率也抵偿不了贷款。法院也不愿意受理法拍房的案件,因为拍不出去就没法执行结案。业主、业主的邻居、开发商、银行、法院,都不希望看到一套房子变成法拍房。但现实却是,法拍房的数量还在激增,价格和成交率都在下跌。
从热闹非凡到无人问津,法拍房市场只用了短短三年时间,这三年也是房地产市场深度调整的三年。而从法拍房当前的数据看,房地产市场的调整还未终结。