在租房平台千挑万选
没曾想租到一间“甲醛房”
租客能否以甲醛超标为由
解除租赁合同
并要求退还租金等费用？
近期，上海市宝山区人民法院
（以下简称宝山区人民法院）
审结了一起房屋租赁合同纠纷案件。
01 案情回顾
2023年7月，倪先生通过租房平台了解到某小区一房屋的租赁消息，经联系房东周女士，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，租金每月3400元。合同签订当日，倪先生支付了一个月房租及额外的租赁保证金3400元，周女士当即告知其房门密码。
次日，倪先生准备搬家入住，但偶然间从邻居处了解到该间房屋距离装修完成还不满一个月。考虑到甲醛问题，倪先生立刻与周女士沟通要求退房，但被周女士拒绝。随后，倪先生又提出邀请第三方检测机构在双方都在场的情况下对房屋进行甲醛检测，并表示若甲醛未超标，则继续入住，否则需退房，而周女士对此未有回应。
无奈之下，倪先生于次日自行委托A检测机构对房屋空气环境进行检测，结果显示室内空气中的甲醛含量超标。据此，倪先生通过微信向周女士发送检测报告，并表示房屋存在甲醛问题，自己尚未入住，亦未更改房门密码，要求周女士退房。
四个月后，仍未得到任何回复的倪先生向宝山区人民法院提起诉讼。倪先生认为，周女士的行为已经侵犯了其合法权益，故请求法院确认双方租赁合同已于7月解除，并要求周女士返还租金及租赁保证金共计6800元。
图片源自网络
庭审中，被告周女士辩称，不认可租赁合同已于7月解除。房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，周女士一直按合同履行。房屋是6月初进行的装修，在得知倪先生提起诉讼后，其对房屋也进行了第三方检测，发现不存在甲醛超标的情况，周女士不存在违约行为，故不同意退还租金及支付违约金。相反，合同签署后，倪先生至今没有解除租赁合同，导致周女士11月底才收回系争房屋，倪先生支付的房租和保证金不足以弥补周女士的损失。为此，周女士提出反诉，请求判令倪先生向其赔偿三个月房租损失10200元。
针对周女士的反诉，倪先生辩称，双方签订租赁合同之前已就房屋甲醛问题进行过沟通。倪先生委托鉴定检测的结果出来后，其就以房屋甲醛超标为由提出过合同解除事宜。如果周女士认为不存在超标情况，应当立即验证，而周女士一直拖延到案件审理时才委托检测，是为了等待甲醛不再超标。周女士的行为构成故意扩大租金损失。
宝山区人民法院审理后认为，周女士自认房屋于6月初进行装修，其作为出租方，应提供符合居住条件的房屋。7月倪先生表示新装修的房屋可能存在甲醛超标问题，要求双方均在场的情况下进行甲醛检测，但周女士对此未有回应。在此情形下，倪先生有权单方委托检测机构出具检测报告。结合房屋装修时间及检测结果，倪先生担心甲醛超标并向周女士提出解除租赁合同，符合常理。
至于周女士在庭审过程中提供检测报告，主张房屋不存在甲醛超标情形，法院认为，考虑到甲醛的挥发性及空气流动性，周女士提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映7月的房屋情况。合同签订后倪先生一直积极与周女士协商沟通房屋甲醛问题，未实际搬入房屋且于起租日次日便提出解除合同，期间亦无故意拖延行为。倪先生提出解除合同后周女士理应及时收回房屋，周女士怠于收回房屋的租金损失应由其自行承担。
据此，宝山区人民法院判决双方租赁合同于2023年7月解除，周女士应退还倪先生租金及租赁保证金共计6800元。
一审判决后，原、被告均服判息诉，该案已生效。
02 法官说法
一、承租人能否以甲醛超标为由要求解除合同并退还租金等费用？
法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，作为住房出租人，应保证其出租的房屋室内空气质量符合国家环保标准。针对装修后空置时间短、甲醛等有害气体含量高的房屋，应积极进行检测、治理，需待其有害气体挥发至浓度限值以下才能对外出租。若出租人提供的租赁房屋有害气体超标，危及承租人身体健康，即便承租人订立合同时明知该租赁房屋空气质量不合格，人民法院也应支持承租人要求解除合同并退还租金等费用的请求。
二、承租人不慎租到“甲醛房”如何应对？
1、沟通反馈异议应留痕。在租赁过程中若发现可能存在甲醛等有害气体超标情况，应第一时间向出租人提出异议，并保留好双方的沟通记录。
2、检测机构选择要正规。必要时应请检测机构上门检测房屋内空气质量，并提前核查好机构的资质和权威证书，确保机构正规。检测时，尽可能保证双方都到场，若出租人拒不配合前往现场，承租人则应保留好检测报告、检测费用支付凭证及发票。
3、协商解决纠纷存理性。在检测出屋内空气质量不合格后，冷静、理性地与出租方协商退租事宜。若无法通过协商解决问题，可通过法律途径保护自身权益。
此外，法官提醒：在房屋租赁合同签订前，应详细了解房屋现状，询问装修结束时间。针对装修空置时间不长的房屋，必要时可要求出租人提供近期房屋内空气质量检测报告，确保居住环境良好。
03 主审法官
杨洁
民事审判庭 法官
04 本文作者
葛格
民事审判庭
法官助理
05 法条链接
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