01 关键词
民事 土地租赁合同 合同无效 违法建筑物
损失分担 过错分配
02 裁判要旨
承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。
03 基本案情
上海某加工场与上海市某村民委员会于2012年10月31日签订土地租赁合同，约定上海市某村民委员会将某区某村集体耕地2.50亩（以下简称系争土地）出租给上海某加工场用于建造生产厂房。合同约定，如上级部门要求拆违，责任由上海市某村民委员会承担。合同签订后，上海某加工场承租系争土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的内部装修。上海某加工场相关建筑未获得建设工程规划许可证等行政审批手续。另外，上海某加工场向上海市某村民委员会支付的相应租金付清至2016年年底。2016年12月23日，某区某镇人民政府向上海某加工场发出“五违”整治告知书，称上海某加工场存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将上海某加工场建造的房屋作为违法建筑而拆除，致使上海某加工场遭受一定经济损失。
上海市某加工场起诉请求:上海市某村民委员会向其支付因建造的房屋被拆除而造成的经济损失人民币200万元。
被告上海市某村民委员会辩称，第一，系争土地为耕地，原告用于建造生产厂房、系非农建设，故租赁合同无效。第二，原告在系争土地上的搭建是违法建筑，违法利益不应得到合法保护。第三，原告搭建被拆除的原因不仅仅是非法建筑，还存在违法排污、安全隐患等多种违法行为。第四，原告无法证明其实际损失的具体金额，应承担举证不能的责任。
上海市宝山区人民法院于2018年6月26日作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：一、原告上海市某加工场与被告上海市某村民委员会就上海市某区某村集体耕地2.50亩签订的土地租赁合同无效；二、被告上海市某村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告上海市某加工场支付25万元；三、驳回原告上海市某加工场的其余诉讼请求。上海市某加工场不服提起上诉。二审期间，上海市某加工场提出撤回上诉的请求。上海市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）沪02民终8441号民事裁定：准许其撤回上诉。
04 裁判理由
法院生效裁判认为：系争土地系集体所有的耕地，上海市某村民委员会将系争土地出租给上海某加工场用于建设生产厂房，是将耕地用于非农建设，故系争土地租赁合同当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上海某加工场承租系争土地后建设生产厂房，因相关厂房违法用地、违法建筑、违法排污及存在安全隐患等客观事实，致使系争房屋被拆除，故上海某加工场基于双方间的租赁合同关系起诉上海市某村民委员会赔偿。需要说明的是，上海某加工场作为系争耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对相关损失承担主要的过错责任；上海市某村民委员会作为系争耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。
现上海某加工场的相关搭建已在本案诉讼前被拆除，目前已经缺乏评估其造价的可能性，上海某加工场亦无法提供建造系争房屋时的合同、发票、付款凭证、图纸等材料证明其建造成本，上海某加工场所提供的照片、视频等也无法明确查清工程量，且上海某加工场多次庭审中关于搭建投入的主张及书面陈述的相关内容差距较大，可信度较低，故上海某加工场主张的造价缺乏证据予以证明。但上海某加工场进行了建造系客观事实。同时，根据上海某加工场自述，上海某加工场建造厂房后用于生产，年利润约有20万元，部分面积用于出租，收益约20万元左右，这些利益均系上海某加工场在无效合同履行期间所得，在计算上海某加工场损失时应予以考量。再结合双方的陈述、由上海某加工场提供的、上海市某村民委员会盖章确认的《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》上载明的建筑物面积等情况，并充分注意到双方对导致合同无效均存在的过错程度、合同的履行情况、合同双方的收益情况等主客观因素，酌情确定由上海市某村民委员会向上海某加工场支付补偿款25万元。对于上海某加工场的其余诉讼请求，不予支持。
05 关联索引
《中华人民共和国民法典》第153条、第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条、第58条）
一审：上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初20106号民事判决（2018年6月26日）
二审：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8441号民事裁定（2018年10月17日）
06 作者简介
蒋梦娴
现上海市高级人民法院法治宣传处（新闻中心）副处长
—————
原上海市宝山区人民法院审判监督庭 庭长
