在房地产收缩的大环境下，优等生万科似乎又有问题了。2023年10月惠誉下调万科评级，导致万科债券大跌，后深圳国资委强力站台，并为万科输入100亿流动性。春节前后又传万科可能出现流动性问题，可能会还不上到期债务而违约。
和几个朋友聊起此事，忧虑是有，不过似乎都认为有了“白名单”、有了政府支持，万科应该问题不大。
期间有个朋友问了一个问题，为何2023年3季度万科账上还有1037亿货币资金，其中受限的仅有28亿，而一年内到期的长期债务只有475亿，短期借款也只有36亿，为何总是会谣传要还不上钱要违约呢？你从财务上怎么看？
挺好的问题。我一下子想到账上有钱但是还不上到期债务的例子是康得新。2019年1月22日康得新公告15亿超短期融资券兑付违约。问题是之前2个月披露的康得新3季报账上还有货币资金150亿。结果我们都知道，康得新是财务造假，放在北京银行的122亿现金都是子虚乌有。
万科这事和造假估计没啥关系，但是本质却类似，都是账上这些钱受到了限制不能用于归还到期债务。这和房地产的商业模式有关，开发项目大多是在地方项目公司，收到的预付款，放在合同负债，形成账上现金，这部分现金虽然在合并报表上，但是由于房地产出问题以后，各地方保交楼，对于这些在当地的资金是限制使用，因而可能导致合并报表账上有钱而无法用于偿债的现象。
我们来看看数据是不是这么回事。我们看财务报表时，多数时候只需要看合并报表，但在债务问题和房地产商业模式中，我们需要看母公司报表，原因是长期借款和债券大多是母公司去借，然后转借给子公司使用，而项目开发多数是在子公司，所以，观察母公司和合并报表数据之间关系就是一个好的入口。
话不多说上数据。
首先看合并报表和母公司货币资金的关系，2018-2020年，母公司账上货币资金占合并报表对应科目的比例在40%以上，2020年高达47%，而2021年开始大幅下降，到2023年 Q3只有25%。
其次，看合同负债主要在子公司，符合我们刚才说的，项目都在子公司做。这样收来的预付款现金自然在子公司账上，考虑到母公司货币资金逐年减少，看起来还不上钱的传闻也不是空穴来风。
再看母公司账上货币资金数与母公司一年内到期长期债务的关系，发现在岁月静好的阶段，这个数据都是大于1，到了2022年账上现金低于未来一年需要归还的长期负债，这些长期负债是长期借款和应付债券，最麻烦债券，到期没还钱进去就违约了。
同时，万科的长期借款和应付债券多数是母公司借的，这也容易理解，发债需要母公司出面，除了项目贷款外的银行授信也是给母公司的。
从上面简单数据，我们就可以有这样的印象，母公司到市场上借钱，转借给子公司在各地干项目，项目收到预付款形成货币资金，经营现金流大多也在项目公司。在当前形势下，子公司货币资金动用受限，那么母公司的债务只能借新换旧，如果借不到钱，那么偿债的流动性危机就在眼前了。
在宏观环境恶化的形势下，万科母公司的筹资是不顺畅的。
所以近期看到万科在不断甩卖优质资产，例如2月9日卖出上海七宝万科的50%股权给香港领展基金，拿回二十多亿等等，但是甩卖资产只能救急，根本解决万科可能面临的流动性危机，一位资深房地产董秘告诉我：“关键是能在市场上借到钱。”
毕竟过往中国房地产就是一个资金游戏，借短用长、借新换旧这个模式才能继续下去，否则下场就如恒大般爆雷了，毕竟万科经营优质面临的是一个流动性危机。
