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具有划时代的意义。
最近这两周大家的注意力都在关注频繁出台的重磅财政和金融政策，而今天我想说的，是另外一份被忽略的可谓划时代的重磅文件。简单说，这是一场足以影响中国地方财政收入的变革，天量资产将要被盘活。
9月，自然资源部正式发布《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》,我国将构建全套的城市地下空间开发政策体系，城市发展目光将不再仅局限于地上，地下空间将迎来全面大开发时代。
此文件关注度不高，但却极其重磅，它确立了城市地下空间的土地出让、空间准入、产权归属、程序统一等在内的多项基础性制度，足具标志性和历史性。
而背后，是一大波政策红利。
一、地下空间将设立“建设用地使用权”
文件提出：依法设立地下空间国有建设用地使用权、地役权……..支持各地探索在不改变用地类型的前提下，设立地下国有建设用地使用权进行开发建设。
这相当于是“两权分离“，地方政府可以分别在地上和地下都设置土地使用权，并按照土地出让程序依法收取土地出让金。
事实上，我国早在2020年颁布的《民法典》中就已经规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，法理上是完全走的通的。
而政策的初衷是要更加高效集约地发挥国土资源价值。
2023年末我国城镇化率达到66%，如果城镇化率要继续达到80%，意味着城市人口将再增加1.9亿，城市建设用地资源将会更加紧张。
而全国18亿亩耕地红线不能动，地上扩张的空间有限，这意味城市从“摊大饼式”平面扩张，转向地上地下立体空间发展，几乎是势在必行。
二、按层进行差别化地价收取
具体怎么操作？
文件指出，如果地下空间土地使用权是通过划拨方式取得或者是政府非盈利性工程，那就不再收取土地出让金。
但如果是通过出让或者租赁方式取得的，那么其土地出让款需要分层收取。也就是地下一层、地下二层是需要缴纳土地出让金的，到了三层及以下，地方政府可以选择性减免土地出让金。
具体收入规模会有多少规模呢？
中国冶金地质总局矿产资源研究院此前对全国337个地级及以上城市的资源调查显示，我国城市地下空间资源量为9000平方千米。若按64%的常规利用率、3层利用模式保守估算可达1.7万平方公里。
换算一下，就是170亿平方米，数字好震撼。
就算地下土地出让金一平1000块，粗略估算也有十多万亿的收入，而现在上海市的国土空间出让细则中的补充条例规定，地下负一层是按照地上的50%计算土地出上金，地下负二层及以下是按照25%。
如果按照上海这个比例，计算出来的地下空间土地出让金数，会更大，将会给地方带来新的财源，极大缓解地方财政的紧张状况。
三、明确地下空间准入要求
文件提出：科学合理布局地下交通、应急防灾、人防工程、综合管廊、环境保护等城市基础设施和公用设施，鼓励合理布局商业、仓储、物流设施等项目，禁止布局居住、学校、托幼、养老等项目。
禁止居住、学校等项目转入地下，自然是考虑安全性和宜居性。而准许进入的商业、仓储、物流设施都是具有极强经营性、现金流的实体产业， 既有足够的拿地需求，也有足够的实力来拿地。
目前，城市地下空间主要应用场景包括，地下交通、地下市政、地下人防工程、地下综合服务设施、地下仓储物流、地下工厂和地下军事工程七大类。
其中人防、军事都是安防性工程，而其他的，则具备经营性和盈利性。
事实上，大部分的工厂、商业综合体、仓储物流、市政设施（水电燃热等）本身就没有空间限制性，完全可以转入地下空间，地上则腾出来供应居住需求，形成一种“地上生活居住，地下生产运输”的城市立体格局。
这或许会是后几十年的城市面貌和常态。
四、地下产权将单独统一登记
要进行地下空间开发的，必须取得相关规划建设手续，取得手续的程序同地上拿地程序一致。并且将单独设立地下产权不动产登记制度，土地权利类型登记为国有建设用地使用权，权利设定方式登记为地下。
地下规划建设程序和地下产权登记，这两个基础制度都是过去所没有的，都是这次新设立的。
一方面降低确权成本和拿地手续，另一方面也是明确了地下空间的独立产权，有合法的进行转让、出租、抵押的权利，这就从法律上确立了你对地下土地的合法效力。
此外值得注意的是，目前已建成的具有商业建设用途的地下设施，需补办协议出让手续，但是否需要补缴土地出让金，暂时还不得而知，看具体执行情况。
总之，这份文件极其重磅，奠基了我国土地空间供应的多项基础性制度，堪称历史标志性文件。其未来影响，值得期待。
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