一、合肥二手房市场基本成交数据：
1、成交套数：
市区二手房网签套数：6075套（不含三县）（中墅数据），其中贝系市区+含三县住宅共网签2401套；
2、成交价格：
根据2024年5月合肥贝系数据，各区二手房成交均价如下：
成交均价：1.54万元/平米（九区三县均价）；
政务2.70万元，滨湖1.93万元，高新1.66万元，庐阳1.86万元，经开1.81万元，蜀山1.69万元；
包河1.50万元，瑶海1.11万元，新站1.05万元，肥西1.07万元，长丰0.89万元，肥东 0.90万元。
作者简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，了解合肥买房（补贴与贷款等）政策、城市规划与学区，熟悉全合肥在售新房与2009年后交付的二手房小区，成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。
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3、成交周期与议价率：
房源成交周期：199天，客源成交周期：33天（中墅数据）；
议价率：7.1%（最后一次挂牌价与最终成交价之间的价差，中墅数据）；
二、二手房成交特征
1、价格分布特征：
1万到1.5万的单价区间占比最高，达到了36%；其次，1.5万到2万的单价区间占比21%。
整体来看，2万以下的成交单价占据了市场的主力，这反映出合肥二手房市场仍以刚性需求为主，购房者更倾向于选择价格适中、性价比较高的房源。
2、面积分布特征：
在成交面积上，90到120平方米的房源占比最高，约为35%，这一面积段的房源通常能满足家庭的基本居住需求，且总价适中，因而成为市场上的热门选择。
其次是70到90平方米的房源，占比达到24.5%，这一区间内包含了不少80多平的两房或小三房户型，这些户型面积适中、总价低，受到一些入门刚需选择。
50到70平方米的房源占比13.2%，也是部分年轻购房者选择或者挂学区使用。
综合来看，合肥5月份二手房市场呈现出以刚性需求为主导的特征，购房者更加注重房屋的性价比和实用性。
3、新房二手房分化严重：
对比新房，目前新房成交均价除了新站区外，其他区域已全部单价2万元以上；主力成交面积段集中于100-144平米，占比45%；总价段200-350万占比近58%，合肥新房市场目前刚改与改善特征明显。
可以看出，合肥目前新房与二手房成交客户群体分化较厉害，新房成交主要是刚改与改善，二手房因为价格低主要为刚需与刚改。这当中主要原因还是新房品质比二手房品质高，适合改善型客户的需求点。
三、二手房市场整体情况与吴哥点评建议
1、二手房市场竞争激烈
合肥二手房市场卖方竞争激烈，主要体现在以下几个方面：
严重供大于求：据中墅地产统计，合肥九区挂牌量维持在16万套左右，近90个小区挂牌房源量达200套以上，近200个小区挂牌量超100套。这表明市场上二手房源供应过剩，导致卖方在价格上承受较大压力。
具体到一个小区内，想卖房的房东会发现竞争房源非常多，大家都想尽快出货，就不得不跟进价格调整，相互之间的价格踩踏现象比较严重。
成交率低：根据中墅最新统计，合肥九区挂牌房源在售的小区近5600个，近90天0成交小区已累计达到1800+个小区。这意味着大量的二手房源在市场上长时间无法成交，进一步加剧了卖方之间的竞争。
房龄影响：通过对1800+个0成交小区进行房龄分析，发现房龄在2005-2010年区间段的房源约占总数的四分之一。房龄较大的房子可能因为居住体验不佳、维修成本高、贷款难度大、物业管理水平不高等原因，导致流动性较差。
2、对卖房房东建议：
针对以上情况，合肥二手房市场房东卖方建议需要采取以下策略：
调整定价策略：在供大于求的市场环境下，卖方可能需要适当降低售价，以吸引潜在买家。且在价格调整时候，尽快出货，避免价格调整没有及时卖掉，其他卖家跟进，失去价格优势。具体吴哥总结了一套完整的高效卖房方法，可以进一步详细沟通。
尤其是对一些老旧小区，本身已经单价与总价已经很低了，但是依然90天没有成交，这是很可怕的一件事情，意味着已经被市场所抛弃了。持有这种房产的，赶紧抛掉这种没有任何升值空间，甚至会不断贬值的资产。
3、其他数据
全年数据显示，2023年合肥市区二手房成交量为70888套，市区全年成交均价为1.86万元/平米。
备注说明，以上数据来源于中墅地产和合肥贝系，仅供参考。需要数据及时获得更新的，欢迎关注我们。
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