存量房贷利率终于降了，央行行长说的你听懂没？
文摘
房产
2024-09-24 15:38
中国
对“预计平均降幅在0.5个百分点左右”，很多人都想问具体接下来该怎么操作？什么时候能操作？我们把潘行长在发布会上的发言捋一遍，你就知道接下来该做什么了。“今年5月17日，全国房贷利率的政策下限放开之后，原来对按揭贷款是在LPR基础上加减点，全国是有一个政策下限的，在5月17日那一次房贷新政中，我们把这个下限给取消了，新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差。”——在5·17新政后，新发放贷款因为没有利率下限的限制，基本都是LPR-?BP，而之前的存量贷款都是LPR+?BP，一加一减，拉大了利率差！“尤其是在北京、上海、深圳、广州这些大城市，原来的加点幅度比较高，那次调整之后，新发放按揭贷款和原来存量按揭贷款之间的利差更大。”——几个一线城市之前利率最高，也是现在新老房贷利率相差最大的城市，像北京之前首套住房之前是LPR+55BP,现在执行的是LPR-45BP，新老相差99BP!说明领导对下面的情况一直很清楚！“对此，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，”——批量调整，说明这会是银行统一动作，也许后台系统直接统一修正就可以了!“将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，我们预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个预期的平均数。”——新发放贷款利率是多少？目前全国首套房贷平均利率是3.25%，北京现在是首套是LPR-45BP=3.4%。
这句话的意思是说各个地区调整的幅度都不一样，不同时期贷款人的调整幅度也可能不一样，标准就是『 降至新发贷款利率的附近 』！所以你所在的城市具体能降多少BP，自己可以估算下了，有可能是50个BP，也有可能是70个BP，少的说不定只有10-20个BP!"这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。"——之前很多购房人提前还贷、违规通过企业贷、信用贷等借出资金置换房贷，领导不是不知道，只是利差太大了，也就睁一只眼闭一只眼了，接下来存量房贷利率降下来后，这种操作可就不能再干了！“我们近期会正式发布这个文件。因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。”——过几天就会正式发布文件，再确认一遍，给大伙儿吃个定心丸！至于调整时间，银行需要技术准备，所以这几天就消停等通知就行，不用一窝蜂似的跑去银行！我们猜测银行应该事先就接到了相关的要求， 已经在做内部的系统调整了，快的话10月份有可能正式兑现！“下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”最后这句“基于市场化原则”，有可能预示着接下来加BP这种调控机制将退出新发放贷款利率的调节手段里，而只是依赖LPR的市场化调整机制。比如你可以选择跟银行签订一个固定利率，比如2.5%，锁死20年，不管利率上浮下浮你都是2.5%；也可以选择跟银行签订一个市场浮动利率，就是当下的LPR，没有任何加点，LPR涨你贷款就涨；降，你贷款就降，没有任何限制，完全跟市场走！“5月17日以后，首套房的已经是15%了，当时二套房是25%，这次把首套房、二套房统一为15%。这里我想说明两点，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。另外一点，商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。因为15%只是一个最低的首付比例，商业银行要基于对客户风险的评估，可能会比这个水平要高，也有客户说我有钱，可以付30%首付比例，这是商业银行和个人之间的一种市场化的磋商。”——说明首付比例还是各个城市自己定，估计除了几个一线城市外，其他都会统一执行首套15%的标准！北京、上海这种城市即便想执行首付15%，估计在银行风险评估这块很多人都过不去。按照北京、上海这种房价水平，400万的房子算是基本价位了，首付15%，贷款就要340万，月供15000元，办贷款收入证明要开到3万以上！一些改善总价段的房子估计收入证明得开到7-8万了，在现在的就业环境下有多少人能开出这个收入证明?所以这个低利率对房价较高的一线城市使用是受限的！北京大概率不会跟进！好了，以上就是上午发布会内容了，咱就等着具体落地细则办手续吧！
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