又到了一年一度的“金九银十”，过完这两个月的中秋、国庆假期，这一年也就到底了！所以，每年的这两个月尤其关键，基本一年的收成啥样，就看这俩月了。
01
按照惯例，现在的市场环境亟需政策的鼓励扶持，只不过没想到这次节日前的“政策礼包”是由美国的彭博社率先透出来的——“降低存量房贷款利率”。
不止透露，9月5日彭博社再次将消息细化，说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。
不管是80个基点还是60个基点，只要能降，对前期买房的人都是莫大的支持。因为对早期买房高息站岗的人来说，背刺的“不公平感”太难受了。
根据中指发布的数据显示，当前存量房贷的平均利率大约4.5%，而现在全国首套房平均利率3.25%，二套3.6%。
存量房和新房的首套贷款利率相差超过了1%！
02
◎如果你是2021年这个时候在北京的五环外以首套房的资格购买了一套住宅，
彼时你的首付款是40%，贷款利率是当时的『 LPR+55个基点 』，也就是4.65%+0.55% →5.2%；
虽然今年截止到9月份LPR已经调整为3.85%，但是作为存量房贷款利率，要明年1月1日才进行变更，所以你今年的还款利率仍是4.2%+0.55%，也就是4.75%；
◎到明年1月1日后，你的存量房贷利率会调成3.85%+0.55%（LPR不再下调的情况下），变成4.4%;
◎那如果你是今年这个时候在五环外购买住房呢，
你的首付款是20%，首套贷款利率是『 LPR-45个基点 』，也就是3.85%-0.45， →3.4%；
即便存量房贷业主们的LPR明年按照调低后的执行，4.4%与3.4%，仍有整整1%的利率差！
『在100万贷款，贷30年，等额本息的还款方式下，利率降低1%每月的月供将减少573元，总利息将减少20.62万元！』
对北京的这批存量房贷业主来说，即便不能享受现在首套减几十个基点的优惠利率，能把之前用来遏制投机炒房的55个加点政策取消也行！
03
在当下经济不景气，各行各业都在裁员的情况下，存量房贷业主们除了存钱就是提前还贷；更有甚者，没有学区、落户考虑的直接选择把房给卖了，即便要承担税费、中介费、甚至部分过桥贷款的费用，但只要这个费用不超过多支付的利息，少亏一点是一点。
不过， 招行的行长9月2号在2024年中期业绩交流会上还是表达出“未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿，并且他认为相关政策的推出可能会对银行带来负面影响”。
其实早在2005年，上海、杭州就出现过“非交易性转按揭业务”，不过后面叫停了。
叫停原因也简单，不同银行之间贷款利率有区别，转按揭会加大银行之间的竞争，这不仅对银行施加的压力较大，还可能影响市场的稳定。
所以招行行长才会说，转按揭“可能会对银行带来负面影响”。
还有就是现在银行的存贷利率息差已经降到了1.54%，对银行来说稳定息差的压力也是不小！
但是现在5年期的存款利率也已经降到了1.8%，对银行来说，未来新吸纳的存款成本也在不断降低！后面稳住息差也不是什么难事。
对于这些背着存量房贷的业主们，行长大人可能就没想过：
① 越是不调整，新老贷款利率差越大，早先买房的人们就越是会提前还款；
② 偿还不上开始选择断供、躺平的人越来越多，银行的不良贷款率也会逐渐增加；
③ 而后面的人看到前面高息站岗的买房人那么惨，就更不敢入市贷款买房；
长此以往形成一个“死亡螺旋”，银行业难不成还能独善其身？
04
根据中金发布的一份研究报告，
假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，且转按揭的范围仅包括首套房房贷(假设占存量房贷比例约为90%)，估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。
在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%(年化，不考虑存款利率下调对冲)。这点影响银行还是能够承受的。
而这减少的2000多亿利息，还回借款人就是一大笔种子消费基金，不正好用来促进消费、刺激经济吗？
所以，调低存量贷款利率“苦一苦”银行，也只是让银行“少吃点肉”，并不是“吃不到肉”，毕竟刚发布的中期年报显示，42家上市银行的收入和净利润都是在双增长的。
而且，一旦调低存量房贷利率后市场信心修复，房贷业务规模继续做大，那银行依然是能够保证利润的。在顺应民意的情况下落个顾全大局的名声，顺道把钱也挣了，何乐而不为呢？
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