分化加剧，有的房子只有降价一个出路
楼市
2024-09-18 17:13
浙江
在市场最早开始下行的时候，大家一定听到过一个非常常见的词汇——分化。房企、城市、板块、楼盘、产品等等纷纷开启分化之势，并且愈演愈烈。我们不断被灌输一种观念：越好的城市，像杭州上海；越好的产品，像高端改善或是顶级学区房，他们是一种非常好的保值资产。地产依然是非常好的避险投资。可这“车”一开下坡路就是三年，虽然越来越少听到分化的声音。但分化一直都在，并且影响面越来越广。目前除了一环内的一初、元培和建功学区房还留有一点学区价值，一环外的各级初中二手房基本和普通房子价格持平了，也就是说，失去了学区房的附加价值。目前建功的学区房价格也处于塌陷状态。大量1.3万/平以内的法拍房成交，中介透露片区内许多二手房实际成交跌落1.5万/平，让建功学区房的价值聊胜于无。元培学区房的价格反倒是挤掉了水分，目前大量成交价回升到1.8万/平左右，笔者观察到，片区内较新的房源像鹿湖庄园、中海九樾，市场价格跌幅并不大，且远高于周边老旧二手。一初虽然也有回落，但价格大多稳定在3万/平左右。可以看出，学区房的分化持续加大，保值的产品越来越少，价格掉队的房子越来越多，像建功的学区房，以及一部分元培老破旧。最近在和业内人士沟通中了解到，当初爆火的海樾府，在经历一轮又一轮的市场冲击后，现在的成交价已经跌落到1.5万/平以内，异曲同工的还有佳源广场，充斥着大量一万三四的二手房源。之所以位置如此优越，价格掉这么快，主要是因为很多想要在镜湖自住改善的市场客户首要选择还是像万科这类高质产品或者高交付不久的核心位置次新房，不管是项目配套、园区设施、绿化品质，整体档次还是不一样。而且这类房源的价格经历几波回落后，性价比也越来越高。笔者一位朋友，看了安璞轩的会所，打算把手上镜湖之前买的龙茂府的洋房出掉，置换到安璞轩的洋房。问她都是140多平的洋房，干嘛要折腾。她说，主要是看了安璞轩的会所，就蛮喜欢，长在审美上。像佳源广场这些10年左右的房子，在这个产品为王的时代逐渐失去竞争力，价格虽然不断下跌，但受众人群还是越来越少，价格得降的很大一截，才会有客户问津。所以当下市场整体降价是常态，分化却是越来越深入。早先是安置房这类老破大率先被时代抛弃，随着改善需求被开发，一些旧时代的商品房也进入分化的“负极”，当然也包括一些并不顶尖的学区房。未来，得房率更高，绿化更好的第四代住宅将会进入市场，渐渐的还会有第五代、第六代。你手里的旧房子，如果没有核心竞争力，还是尽早抛售置换的好。好房推荐
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