老破高，可能真的没啥“钱途”了
楼市
2024-09-10 16:45
浙江
人们常说：“站得高望得远”。住在高层拥有的居高临下，拥享美景之感确实无法比拟。但随着时间的推移，高层产品的诸多弊处也是独一档的存在。上周，我们报道了绍兴老旧小区改造的阶段性成果：截至目前，全市已改造老旧小区474个、楼栋8781幢，惠及居民18万户，增设口袋公园127处，停车位14800个，改造数量居全省前列。（数据来源于越牛新闻）随着老旧小区改造的进行，资金问题便成了大家一直探讨的重点。现在是由ZF的公共资金兜底，但随着老旧小区数量逐年攀升，资金缺口越来越大，改造的可持续性变成了一大难题，所以现在，“房屋养老金”概念甚嚣尘上。![]()
图片来源于网络但，不管是改造或是房屋养老金，轮到高层的时候难度系数都是指数级增长的。随着我国房屋年限逐渐增长，大龄高层越来越多，问题也将会越来越严重。现在绍兴古城内在进行大规模的拆改，但仔细观察可以发现，真正拆的往往是老旧民居或者上了年纪的多层楼房，遇到高层避之不及。原因显而易见，高层拆改不划算，人家多，需要赔偿的金额也大，获得一块相同面积土地的成本远高于多层。现在的高层往往在18层以上，每层4户居民，一栋楼内少则六七十户，多则超百户人家，要做到协同性很难，相信住在高层的住户都有体会，要花钱加装什么设备，或者哪个区域要改造征求同意，业主们协同的时间有时候比改造时间还长。像社会讨论度最高的加装电梯问题，电梯一般寿命是20年左右，维护的再好，早晚也需要更换，一部电梯就是几十万，更换费用谁来出呢？高层住户同意了，低层住户呢？另外，高层的房屋老化速度往往更快，要修补起来就更加困难了。高层建筑内部管线管道比洋房别墅要复杂的多，这些管线一般是30到50年的寿命，有些设施根本无法维修，只能更换，可施工难，成本高。先别说容不容易修，就算能修，这些钱又谁来出呢？还有寿命的更短的路面啊、外立面啊。![]()
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我们上面都是在讨论高层的寿命问题，当然还要考虑的是居住品质问题。虽然现在不少高层也进行了老旧小区改造，涂刷了外立面、修复了内部道路和绿化，可旧小区的物业完全跟不上，再好的环境随着年限增加也会逐渐破败。并且随着高层的年限增长，自住的人也就越来越少，多的是外来租住人口，像现在大城市的出租房，绝大部分都是高层鸽子笼。车辆停放、宠物放养、人员结构形形色色都是问题。毫不夸张的说，这类产品未来就会成为“新时代的贫民窟”。![]()
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最后还有大家都关注的“价值”。我们以北京方庄举例，30多年前首批高层住宅就建在此，当时普通人根本高攀不起，住在里面都是张国立、刘晓庆等那个年代的顶级娱乐明星和各个产业的大亨。可2010年之后，这些非富即贵的纷纷搬走，小区价格已经跌到只有周边次新楼盘的一半了。我们绍兴也有类似的例子，是绍兴第一代高层豪宅中兴高层公寓，当年别的楼盘卖几千一平的时候，它已经卖上万了。可现如今，在有钱人的世界里，存在感越来越低，价格也是一落千丈，即使有鲁小的学区加持。同样还有解放北路和胜利路交叉口的日月花园，地段优越，以前也是公认的豪宅楼盘，现在越来越多的老住户搬离。房子和人一样，同样会老化，中国房地产经过20多年的野蛮发展，还未遇到如此大规划的“房屋衰老”问题，但显而易见的是，除了极个别产品，楼层越高，衰老越快是基本规律。放弃改造、拆迁等等所有幻想，如果你手上的高层不是“楼中龙凤”，那么能早点抛就早点抛。注：文中图片来源于网络，如有侵权，请联系我们删除
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