今年6月、7月，华侨城还分别挂牌了西双版纳朗昇商业管理有限公司100%股权、林芝市华侨城南山旅游投资发展有限公司37.5%股权。
过去，华侨城“文旅+地产”相互倚重的发展模式，一直是业界争相效仿的典范；在疫情冲击以及地产浪潮退去背景下，该模式日渐式微。据公司财报，自2022年至今，华侨城A归母净利润亏损近200亿元。
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01
接连抛售文旅资产
自1985年在深圳成立以来，华侨城先后打造了中国首个主题公园——“锦绣中华”、深圳欢乐谷、玛雅海滩水公园、东部华侨城等知名旅游地标，在全国运营和管理景区、开放式旅游区超100家，曾获得“中国旅游集团20强”等称号。
深圳欢乐谷。来源：深圳特区报
如今，这个老牌国企的旗下知名文旅资产却不断被抛售，在业内引起广泛热议。
2023年以来，华侨城挂牌转让了旗下的上海宝格丽酒店，紧邻顶流文旅项目的西安华侨城实业，还有重金布局的丽江国旅49.53%股权及云南文产城市商业文化综合投资有限公司，以及深圳开业不到半年的艾美酒店等。
上海宝格丽酒店24亿被出售
频繁甩卖资产的背后，是企业近年来的接连亏损。
财报显示，华侨城A在2022年和2023年的亏损金额分别为109亿元、64.92亿元；2024年前三季度，公司实现营业收入293.3亿元，同比下降7.65%，亏损23.51亿元。相比2021年850亿元的总市值，公司3年来总市值缩水近三分之二。
搜狐旅游日前报道了国内高端酒店的“甩卖潮”。不只华侨城，一批知名文旅地产商们频繁抛售旗下酒店和文旅资产——“卖卖卖”，似乎成为近年来文旅地产企业的主题词。
02
“旅游+地产”模式失灵？
在旅游产业深耕多年后，作为央企的华侨城早在2000年首次提出“旅游+地产”的发展模式，即低价获取土地，借助文旅项目带动土地及地产项目增值。
从2000年至2010年，地产行业迎来了高速发展期，旅游行业也随着国民收入的增长而蓬勃发展。华侨城乘风而起，迅速长为中国最大的主题公园和旅游景点运营商（目前这一地位已被华强方特取代）。
华侨城文旅地产版图
“华侨城模式”的成功引发众多房企模仿。中国旅游研究院的数据显示，2018年，在中国房地产上市公司综合实力100强的名单中，有九成房企涉足文旅行业，万达、融创都曾携巨资涌入文旅地产板块。
随着地产经济进行下行周期，此前华侨城不遗余力布局全国的“文旅+地产”项目，迅速成为包袱，企业开始频繁处置、变卖文旅资产。
为何不继续保留文旅项目提升进账？事实上，单纯文旅收入在“华侨城模式”的万亿投资布局中，可谓杯水车薪。
据公开报道，华侨城以门票为主的纯文旅营收占比不足20%。以2017年为例，华侨城旅游综合收入185.3亿元，其中欢乐谷、华侨城等乐园门票收入仅22.6亿元，占文旅综合收入约14%（近年财报未披露相关数据）。
同时，文旅项目的回报周期通常较长，短期内难以实现盈利。特别是在没有地产业务“输血”的情况下，文旅业务更难以在短期内实现自我“造血”。
业内人士认为，当下华侨城文旅板块还有不得不面对的自身和外部挑战。
在内部，华侨城目前的文旅项目仍以欢乐谷、欢乐海岸等主题公园为主，客户受众市场比较单一，重复消费率较低，难以模仿商场或文旅综合体复制扩张。
在外部，对比迪士尼、环球影城等拥有强大IP的主题公园，华侨城在IP营销、设备及体验方面相对处于劣势，对于亲子家庭、年轻人的吸引力越来越低。
03
华侨城们“刀刃向内”
据CRIC文旅地产数据显示，2024年一季度，全国重点文旅地产项目普通住宅成交面积仅33.3万平方米，同比下降85%，重点文旅地产项目成交面积连续4年负增长。
面对文旅行业变化及生存压力，华侨城、万达、融创等地产商不得不选择“刀刃向内”。据第一财经报道，2021年以来，至少有20多家房企开启组织变革之路。
一方面，文旅房企们正在由重资产向轻资产变革，在《股权冻结3年，万达文旅梦碎》一文中，搜狐旅游介绍了万达的转型策略，即依靠品牌IP、企业管理运营能力来提升景区、目的地影响力，还通过成立万达文旅规划设计院提供服务，并利用万达酒店及度假村的品牌，管理旗下100多家酒店。
万象拉萨翁万达文华酒店
另一方面，随着国内旅游产业进入“精细化运作”时代，地产商们开始意识到，在文旅地产项目中，资源整合与综合操盘运营能力至关重要，由强资源向强运营转型成为趋势。例如华侨城的成都安仁古镇、黄龙溪古镇等项目，力促主题文旅项目与文化旅游的深度融合。
不仅如此，华侨城也向组织加架构“动刀”。在今年半年报业绩说明会上，公司表示“坚决执行专业化运营”——按照“一业一企，一企一业”的原则，将业务分为欢乐谷、酒店、商馆、旅发、华服5家平台。
此外，商业体成为近年文旅地产项目依托资源的重点区域，CRIC文旅地产数据显示，依托商业的文旅地产项目已达到58.67%，文旅项目的内部配套以健康养生、亲子文创设施为主，其中教育配套的占比也在提升。
有媒体指出，这透露出文旅地产的新趋势——融合城市功能、满足日常生活需求。
文旅地产商们的变革脚步并未停下。搜狐旅游将持续对行业保持关注。
