本期，财哥和大家聊聊投资房产的回报与损失状况以及房市未来展望。
根据新西兰房地产协会（REINZ）最新发布的数据，目前，全国房价为79.5万纽币。奥克兰房价则为103.8万纽币。
这意味着，尽管去年早些时候房市曾经历过一段时间的“小高峰”，但整体而言，房市依旧没有明显复苏的迹象。
2021年底，在市场高峰期“上车”的购房者，可能因市场环境的变化，而背负巨额债务。
有业内人士发出“灵魂拷问”：他们，是否选择了最糟糕的时机买房？他们，是否买亏了？
2021年年底，新西兰房价达到了峰值。自那以后，房市便开始衰退。
业内人士称，首次置业者更是感到不安：他们面临的财务压力很大，能够承担的风险却不高。
不过，专家表示：“房产持有始终不是坏事。尽管今年房价不会’突然‘反弹，但会呈缓慢复苏的状态。”
新西兰房地产研究机构CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson此前曾表示，如果购房者是在2021底购置房产，那么他们面临的局面，有利亦有弊。
“你的持有成本可能比一年前要多，但可能比一年后要少。”他说。
他说，买房不仅仅只是一项单纯的理财行为。
Kelvin Davidson认为，那些在2021年年底时购房的买家不必惊慌，因为他们的购房时机并不是“最差时机”，而是有利有弊的。
“如果你是首次购房者，你希望有一个稳定的安家之所，甚至打算在购置的房产中住上10年。那么，房价波动对你来说真的很重要吗？”
不过，根据CoreLogic发布的最新的《痛苦与收获》房市报告显示，去年第三季度，人们以高于原始购买价转售房产的比例为90.2%，低于去年第二季度的91.8%。
相反，以低于原始购买价卖出房产的比例攀升至9.8%，达2015年第二季度以来的最高水平。
报告还显示，去年第三季度，转售获利的利润中位数已降至26.9万纽币，较上一季度的30.5万纽币出现大幅下跌，而在2021年，该数字曾达44万纽币的峰值。
这意味着，目前新西兰房市依旧处于低迷状态。在挂牌量不断增加、房价不断下跌以及持续的经济挑战下，“亏钱卖房“的比例越来越多。
但Davidson表示，只要人们保住工作且不着急出售，就不会真正导致问题出现。
Davidson同时表示，过去几年中出现的历史性低利率，是后疫情时代的一个特征。当人们借贷的金额越来越大，就会产生过载的还款压力。
财务咨询公司enableMe创始人Hannah McQueen此前也曾表示，其不同意首次购房者面临危机的说法。
直到现在，新西兰房市仍处于“跌跌不休”的状态。
Westpac的高级经济学家Michael Gordon表示，在房地产市场高峰期购买是否为糟糕时机，仍然取决于购房者的动机。
“如果你是刚需客，那么把握市场时机不一定是你的主要目标。”他说。
不过，购买房产是否会导致财务困境，则是另一个话题。其中，测试利率扮演了关键角色。
“偿还贷款是否顺利，依然取决于借款人的自我管理能力。“
然而，负资产可能意味着一些人获得‘top up’的能力有限，装修等计划可能不得不搁置。
值得一提的是，在金融衰退期间，贷款往往会受到更多限制。对此，McQueen表示：“当贷款顺利获批时，购房者可能会感到幸运。”
专家认为，购房者应考虑房产的长期价值，而非短期价值。
OneRoof的数据合作伙伴Valocity的估值主管James Wilson表示，任何房产购买都应从长计议，而不必在短期内感到持续恐慌。
“只要你仍有能力支付贷款和与维系房产相关的其他费用，那么从长远来看，即使房价目前出现倒退也无关紧要。”
他表示，只要人们不抛售，就不必感到恐慌。
“这只是意味着购房者可能需要勒紧裤腰带过日子，不能再购置新车或装修厨房而已。”
他直言，进入房地产市场是好的选择，即使选择在2021年底的高峰期买入，也是如此。
新西兰独立经济学家Tony Alexander对此表示同意。
他认为，大多数人关注房产的长期价值，因此购买时间并不重要，只有少数买家反馈称后悔购置房产。
OneRoof数据合作伙伴Valocity估值主管James Wilson表示，只要人们不抛售，就不必感到恐慌。
“如果我是一个年轻的首次置业者，我找到了喜欢的房子，去年我就会购买。”
他说：“我们仍应预期未来新西兰经济，将会出现合理的增长。”
展望未来，Davidson表示，诸如房贷利率的不断下降和温和的GDP增长等基本驱动力，应该会推动房产销量继续上升。而随着销量的增加，市场上的待售房源库存将逐步减少，从而推动房价上涨。
尽管这一数字仍略低于平均水平，但对于许多市场参与者来说，这将是房市回归正常活动水平的一个令人欢迎的信号。
“不过，宽松的货币政策和房贷利率不断下降的另一面是，银行的测试利率也开始不断下降至7.5%左右，这已经接近我们估算的，DTI法则将在借款人的贷款能力中发挥更大作用的临界点。”
“DTI法则限制了借款人获取更大贷款的能力——即便他们从技术上讲是能够承担的——这也是对今年房市涨幅保持谨慎的另一个原因。”
Davidson最后表示，今年，一些投资客可能会在购房决策时面临相互矛盾的因素。
“一方面，由于偿债成本的降低，人们的现金流状况可能开始好转。但另一方面，由于DTI法则的存在，借款人获得贷款可能将变得更加困难。”
你是否后悔在前几年买房了？
还是说，你目前依然在“观望”？
欢迎留言告诉财哥！
*本文不构成任何投资建议，也未考虑到任何用户投资目标、财务状况或需要。用户有全部责任思考本文中的任何看法、意见、观点或结论是否符合本身的特定状况，并对自己的投资行为负全部责任。
