本期，财哥和大家聊聊房市。
今天（12月5日），房研机构CoreLogic发布了最新房市报告。报告显示，目前房市依旧处于“停滞状态”：全国房价在11月继续呈现下跌趋势，已经是连续第9次下跌。
不过，尽管如此，房价下跌的幅度已有所放缓，特别是在房贷利率下降的背景下，市场表现逐渐趋稳。
不同城市的房价表现差异较大，奥克兰和惠灵顿的房价继续下跌，而一些其他地区则保持平稳或出现小幅上涨。
专家指出，尽管当前市场仍处于“持平状态”，但房贷利率的进一步下降可能会为未来房市带来积极影响。
展望未来，尽管市场面临一些挑战，但预计销量和房价将在明年逐步回升。
房市持续低迷：
房价已连续9个月出现下跌
报告显示，11月，新西兰全国房价为800795纽币，环比下跌了0.4%，同比下跌了3.5%，是连续第9个月下降。
与新冠疫情期间的峰值相比，目前房价低约17.7%，但比2020年3月新冠疫情前水平高16%。
奥克兰的房价为1057917纽币，环比下跌了0.4%，同比下跌了6.1%，比新冠疫情期间的峰值下跌了22.5%，比新冠疫情前高7.9%。
在主要城市中，11月的房价表现略有差异。
奥克兰、惠灵顿和汉密尔顿的房价分别下跌0.4%、1%和0.5%。而基督城和但尼丁的房价则分别上涨了0.1%和0.4%。陶朗加则保持持平。
CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，11月的结果表明目前市场仍处于“持平状态”，房价没有显著下跌，也没有显著上涨。这与目前市场存在的潜在驱动因素的模式一致——一些是支持性的，一些仍然是限制性的。
“全国房价的跌幅有所放缓，从4月到8月的每月平均下降0.8%，回落到9月到11月的每月0.3%的降幅。这可能意味着房价已接近触底。”
他继续说道：“近期房贷利率有所下降，并且这一趋势有望持续至明年，因为新西兰央行预计将在明年2月19日再次降息，并可能进行0.5%的‘前置’降息。”
“事实上，不仅是房贷利率在下降，对于现有借款人的实际还款金额也会快速下降，因为市场中约10%的贷款额为浮动利率，另有40%的贷款额将在未来半年内重新定价。”
“正如我们以前多次看到的，较低的房贷利率能够刺激房市情绪、房产销量以及房价上涨，这一点不容小觑。但同样也需要注意，目前有一些因素在推动市场走向另一个方向，比如高企的待售房源数和疲软的劳动力市场。”
“虽然近期房价的下跌趋势可能很快会结束，但不一定意味着房价会急剧回升。央行预测明年房价将上涨约7%，我大致同意这一观点。如果预测准确，考虑到自2021年底以来的房市的低迷程度，这将是一次相对温和的上涨。”
业内专家：
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奥克兰大区
11月，奥克兰的大部分地区的房价有所下跌，Waitakere、Auckland City、Rodney和Franklin的房价分别下跌了0.2%、0.6%、0.6%和0.8%。北岸上涨了0.3%。Papakura则保持持平。
尽管如此，奥克兰各地区的房价仍比一年前低3%至4%，有些地区的房价自新冠疫情前以来的涨幅不足10%。
Davidson表示：“充足的住房供应仍然是制约奥克兰房价的主要因素，既包括现有待售房源，也包括新建房产的供应。不过，首次购房者仍然相对活跃，另外值得关注的是房产投资客的回归是否会在明年对奥克兰房价带来上行压力。”
惠灵顿大区
11月，惠灵顿大区的表现较差。Porirua、Lower Hutt、Upper Hutt、Wellington City和Kapiti Coast的房价分别下跌了0.6%、0.6%、0.9%、1.2%和0.2%。
整个惠灵顿大区房价比一年前低近7%，比年初的小高峰低约9%。自2020年3月新冠疫情前以来，仅上涨了3.1%。
Davidson说：“惠灵顿大区似乎是一个很好的例子，就业不稳定性抵消了较低的房贷利率利率对家庭财务状况和情绪带来的好处。这也可能使该大区成为明年房价复苏的一个有趣案例，特别是在劳动力市场疲软的背景下。”
其他大区
在某种程度上，其他大区房价在11月趋于平稳，这可能表明房贷利率产生的支持作用。
例如，11月，尼尔森的房价上涨了0.3%，Hastings上涨了0.2%，Palmerston North和罗托鲁瓦保持平稳。内皮尔和新普利茅斯的房价下跌了0.2%。
Davidson表示：“11月，部分大区的表现相对较好，但并非普遍如此。事实上，在一段韧性时期后，皇后镇和吉斯伯恩的房价分别下跌了0.8%和0.9%。”
“诚然，仅凭单个月份的结果进行过度解读有风险。但这些下降再次突显了当前房市处于‘持平状态’，一些关键因素为市场提供了支持（如房贷利率的下降），而其他因素则更具挑战性。”
未来展望
展望未来，Davidson表示，诸如房贷利率的不断下降和温和的GDP增长等基本驱动力，应该会推动房产销量继续上升。而随着销量的增加，市场上的待售房源库存将逐步减少，从而推动房价上涨。
CoreLogic的模型预测，2022年和2023年，房产销量都不足70,000，而今年这一数字预计将达到约80,000，并在明年上升至约90,000。尽管这一数字仍略低于平均水平，但对于许多市场参与者来说，这将是房市回归正常活动水平的一个令人欢迎的信号。
“不过，宽松的货币政策和房贷利率不断下降的另一面是，银行的测试利率也开始不断下降至7.5%左右，这已经接近我们估算的，DTI法则将在借款人的贷款能力中发挥更大作用的临界点。”
“DTI法则限制了借款人获取更大贷款的能力——即便他们从技术上讲是能够承担的——这也是对明年房市涨幅保持谨慎的另一个原因。”
Davidson最后表示，明年，一些投资客可能会在购房决策时面临相互矛盾的因素。
“一方面，由于偿债成本的降低，人们的现金流状况可能开始好转。但另一方面，由于DTI法则的存在，借款人获得贷款可能将变得更加困难。”
对于房市现状，
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