本期，财哥带你进行一次年度房产事件大梳理。
2024年，是一个房价有跌有涨的年份。
去年上半年，新西兰房价曾出现过一段时间的“上涨期”，随后在到达小高峰后，房价一直处于小幅下跌的状态。
除此之外，各大银行的房贷利率在去年一整年几乎都在下降。但尽管如此，专家仍表示，目前的房市仍可谓是“低迷”。
除了房价和房贷利率以外，去年许多住房相关政策都发生了变化，影响的人也各不相同：首次购房者、全款现金买家、房产投资客、房产卖家、开发商以及房东和租客都或多或少已经或即将受到这些政策所带来的影响。
财哥特地为大家整理了年度房产事件，让你快速了解这一年的房产动态。
房价涨跌互现，
市场情绪低迷
财哥为大家整理了自2023年1月到去年10月份，新西兰及奥克兰的中位数房价与涨跌幅走势图。大家可以自行参考。
根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，全国房价在去年2月份至4月份曾经历过“小幅上涨期”，房价在此期间曾每月上涨约1.7%至超3%不等。
然而，自5月份至9月份，全国房价一直处于下跌状态，跌幅从每月0.6%至2.2%不等。
不过，上个月，全国平均房价小幅上升了0.7%。
截至目前，全国平均房价为79.5万纽币，奥克兰为1000500纽币。
房研机构CoreLogic的首席经济学家Davidson表示，房市整体复苏预计将持续，但考虑到房贷利率仍然高企且民众住房负担能力紧张，复苏程度可能会较为平淡或参差不齐。
不过他还表示，随着房贷利率的不断下跌，房价下跌的趋势可能会快就会结束，但房价不会“迅速”反弹，而是相对温和地复苏。
利率“降降降”，
哪家银行是“降息之王”？
自2021年10月开始，新西兰央行为应对高通胀等经济挑战，连续进行了12次加息操作，使OCR升至5.5%。但在去年8月，央行在近3年来首次宣布将OCR下调25个基点，开启了降息周期。
在去年最后一次货币决议上，央行已将OCR降至4.25%。
自8月央行首次降息以来，各大银行均陆续跟进降息。截至发稿前，去年各大主流商业银行的降息次数分别为：
-ANZ：50次；
-ASB：58次
-BNZ：54次；
-Kiwibank：46次；
-Westpac：56次。
截至11月底，各大银行的主流房贷利率已经回到5字头，以一年期固定利率为例，ANZ的特别利率为5.79%，BNZ为5.95%。三年期利率方面，ANZ为5.59%，BNZ为5.69%。
目前，各大主流商业银行的房贷利率如下图所示：
另一方面，按贷款期限划分，截至发稿前，去年浮动利率、半年期利率、一年期利率、18个月期利率、两年期利率、三年期利率、四年期利率和五年期利率分别下降13次、37次、47次、36次、39次、35次、32次和26次。
根据数据，短期利率的下降幅度和次数均大于或多于长期利率。
另一方面，存款利率也同时下降。对于储户来说，ANZ为一年期定存提供4.75%的利率，最低存款额为1万纽币，而BNZ为一年期定存提供4.95%的利率，最低存款额为2,000纽币。
值得一提的是，央行货币委员会在11月的货币政策发布会曾表示：“如果经济状况按预测发展，委员会预计2025年年初将能够进一步下调OCR。”
专家表示，这可能意味着，2025年初可能会有另一次较大幅度的降息！房贷利率可能也会继续下降！
重要政策回顾
去年，住房相关政策的调整几乎影响了每位首次购房者、投资客、卖家、开发商、房东和租客等不同群体。
下面，让财哥为大家总结一下，去年住房政策都有哪些大变化。
去年早些时候，新西兰央行确认了DTI（Debt-To-Income）规则限制的具体数字，同时放宽了LVR（Loan to value ratio）限制规则。
具体而言，从7月1日起，对大多数自住业主而言，DTI将被设置为6。对于投资客来说，该数字将被设置为7。
举例而言，假如DTI为7，购房者的家庭年收入为10万纽币，那么其最多只能向银行申请家庭年收入7倍的贷款，即70万纽币。如果设定DTI为6，其他条件不变，那么购房者可以向银行借贷60万纽币。
不过值得注意的是，这项新规只适用于购买现有房产，不适用于购买新建房产。
同时，央行也放宽了LVR（Loan to value ratio）限制规则。此前，对于首付不足20%的自住房业主，银行的借贷上限为15%。而从7月份开始，这一比例已放宽至20%。
同时央行建议，银行不得有超过5%的新放贷额流向首付低于30%的投资者（此前为35%）。
房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，LVR法则的变更并没有产生太大影响，但DTI法则可能会改变市场。
Davidson认为，LVR法则是为了保护银行免受房价下跌的风险，而DTI法则是为了保护借款人：“这相当于在说，‘你可能认为目前的利率能负担得起贷款，但如果未来利率上升呢？我们要限制你的贷款规模。’”
Davidson表示，DTI法则的推出是“市场格局的重大转变”，且可能比预期更早生效。
不过，尽管DTI法则可能使借贷更具挑战性，但并非全是坏消息，因为DTI法则不仅限制了借款额度，还可能会限制房价涨幅，这意味着人们无需借贷过多资金。
去年早些时候，新西兰联合政府将缩短明线测试列入“百日新政”，从7月1日起实施。
“明线测试”（bright-line test）其实这就是变相的资产利得税，也就是明确告诉投资客，只有在持有房产超过10年后再卖房，才不会被征收资产利得税。
但从7月1日之后，这一期限已缩短到2年。
按照测算，新政实施将有6万套房产因此“受益”，平均每套房产可为房主省下55,000至65,000纽币的税收。
Valocity高级研究分析师Wayne Shum表示，将明线测试缩短至2年，意味着大约58,000处房产将无需缴纳所得税。
“它们平均可以节省65,016纽币的税收。”
去年4月1日，新西兰政府恢复了投资房房贷利息抵扣个人收入税。
利息抵扣是指房东可以在报税时将房贷的利息作为一项支出进行申报。上届政府曾取消这一政策。据了解，为房东提供的29亿纽币税收减免将在未来两个财年内分阶段实施。
新西兰工党财政事务发言人Barbara Edmonds曾表示，政府已经向世人表明，他们正在抛弃那些努力奋斗的首次置业者。
图源：工党官网
在新西兰，《信用合同和消费者金融法案》(The Credit Contract and Consumer Finance Act,CCCFA)规定了是否申请人可以获批贷款，但由于过于严格，CCCFA法案一直被社会各界所诟病。
去年4月，新西兰商务和消费者事务部长Andrew Bayly确认了5项关于该法案初步变更，内阁已同意第一阶段变更如下：
-CCCFA的多余Covid-19豁免也将被取消。
不过随着政府删除了这条法规的规定性规则（允许贷方有更多自由裁量权，以衡量借方是否有能力借贷），这种日子已经一去不复返。
上述变化已于去年7月31日起生效，预计将简化贷款机构需要遵循的流程，并消除潜在借款人需要清除的一些障碍。同时，这应该会减少处理贷款申请所需的时间。
值得一提的是，虽然CCCFA法规已经放宽，但贷款机构仍必须遵守最新版的《负责任借贷准则》（Responsible Lending Code）。
去年7月，新西兰住房部长Chris Bishop宣布了一系列重大的住房与规划改革，旨在打破现有的城市边界，让市场上“充满”新建住房。
新西兰住房部长Chris Bishop。图源：1news
-增加使中等密度住宅标准（MDRS）成为地方议会可选项的规定。
宣布的第一个重大变化是，新西兰24个最大的地方议会必须确保有足够的可开发土地，可一次性用于至少30年的住房建设。
“这将确保我们的主要城市地区有充足的发展机会。”
10月14日，新西兰政府公布了一个新计划，将出手拯救那些陷入困境的房地产开发商，如果他们开发的住宅项目在一定时期内未能售出，政府将出资购买这些房屋。
新西兰住房部长Chris Bishop和建筑部长Chris Penk联合宣布，政府将为一些房地产开发项目提供承销（underwrite）服务，消除项目开发风险，以允许开发商继续前行。
作为该承销服务的一部分，如果住房在一定时期内未能出售，新西兰政府同意出资购买这些房屋。
Bishop为这一举措辩解说，保证住房供应至关重要，并指出开发商需要一定数量的预售才能获得私人融资。
“在借贷成本高昂时，承销（underwrite）是支持住房供给的有效工具。这是因为承销增加了开发商获得融资的机会，否则他们将无法获得融资，进而无法交付房屋。”
新西兰财政副部长David Seymour于10月12日发文称，政府已承诺对海外投资采取行动，因为新西兰的海外投资政策是发达国家中最糟糕的，这阻碍了工资增长。
Seymour表示：“内阁已同意改革海外投资法的原则。这些原则的核心是扭转投资新西兰是一种特权的假设，投资者必须向政府证明其交易的合理性。新的起点是，除非存在对新西兰利益的已知风险，否则投资可以继续进行。这一过程将由政府的政策声明指导。”
“这些变化旨在克服新西兰作为发达国家中限制最严格的地位。从现在起，我将制定改革海外投资法的详细提案，争取在在明年年底前通过立法。”
“具体来说，内阁已同意根据以下原则修改《海外投资法》。”
去年4月，新西兰住房部长Chris Bishop宣布，将于5月份将向国会提交新立法，使租赁市场发生改变，影响每位房东和租客。
具体而言：
——针对不定期租约（periodic tenancies，指没有结束期限的租约），重新引入90天“无理由”终止租约条款，意味着房东可以在不给出任何理由的情况下终止租约。
目前，法律规定只有当房东打算自住、房屋出售或翻新、租户拖欠租金的情况下才有权终止不定期租约。新规无疑将改变这种情况，允许没有任何理由结束不定期租约。
“我们从许多房东那里听说，如果没有90天‘无故’终止租约的支持，对于没有完美推荐信或稳定工作的租户，他们不愿意冒险出租房子。”Bishop说。
——针对定期租约（fixed-term tenancies，双方约定租约结束时间），房东可在租约到期时终止租约且无需给出具体原因。
——对于不定期租赁，终止租约的通知期限也将发生变化。
如果房东打算自住，或者租约注明该出租房产通常用于安置员工，按照新规房东只需提前42天通知房客即可终止租约，而不是目前规定的63天。
——如果房主打算出售房产，要求租客搬离，只需要提前42天通知租客结束租约，而不是目前要求的提前90天。
——引入“宠物押金”（pet bonds）政策，希望使带宠物的人更容易租到房子。按照政府的说法，“宠物押金”的运作方式与普通押金类似，这笔钱从租房开始时移交到专管机构的账户，如果在租房期间屋内设施被宠物损坏，这笔钱将用于支付维修和补救费用。
不过，尽管上述新规已经提交给国会，但生效时间预计要等到2025年初。
去年，新西兰房市风云变幻，政策、利率与市场的动态交织共同对买家和卖家的决策产生了影响。
无论你是刚需族还是投资者，都需要密切关注这些变化，才能在房市中“立于不败之地！”
