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本期，财哥和大家聊聊可能将对开发商产生重大影响的市场形势。上周，奥克兰水务局（Watercare）发布了一张地图， 旨在“为开发商提供更清晰的供水和污水处理网络分布”， 帮助他们了解哪些区域有足够的容量支持新住房建设，哪些区域则容量受限。![]()
上面这张图里，各个颜色代表的分别是：浅绿色区域通常具备增长容量，某些街道可能会有本地化的供水或污水限制；蓝色区域有供水限制；橙色区域有污水处理限制；灰色区域供水和污水处理都有限制；深绿色区域归另一个水厂Veolia管辖。也就是说，衡量开发潜力又多了一个指标——未来在考虑奥克兰各个地区的开发潜力时，必须考虑该地供水和污水处理的能力（water and wastewater networks capacity）。![]()
业内人士表示，这意味着，一些标注的“供排水受限”地区已经不适合开发，开发商需要“避坑”，甚至有些计划不得不搁置。奥克兰市议会计划，
从明年开始提高开发贡献费（contributions fee），
那么，具体哪些地区由于供水、污水处理能力欠佳，未来可能面临开发受限呢？以下是水务局给出的列表。值得注意的是，在列表的右边一列，写明了解决这些地区供水、污水处理问题的预计时间。不少人猜测，当水务问题得到解决，这些地区的开发能力可能会大大增加——然而，以北岸的Beach Haven为例，水务问题的预计解决时间为2040-2045年。![]()
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目前，Hibiscus Coast、Warkworth 和 Wellsford / Te Hana有一定容量，可容纳已获得许可的开发项目。请参阅水务局网站了解特定区域的情况。![]()
对于各区域的具体的情况，可以扫描下方二维码，访问水务局官网查看：![]()
对于Watercare发布的这张地图以及说明，奥克兰房地产开发公司Zoomliving Development Limited负责人Lillian Liu女士接受天维网采访时表示，这件事对奥克兰的开发商影响很大，一些标注的“供排水受限”地区已经不适合开发，希望开发商避坑。
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另外，这是Watercare的一个指导性文件，具体哪个地点是否适合开发也要看具体的案例。
“还是要case by case，不同的街道有不同的给排水容量情况”，可能待开发的土地在橙区，但有的街道给排水容量允许，也会获批。”
Liu女士说，实际上奥克兰有不少“给排水受限”的区域，对于开发商来说这个问题也一直存在，“但Watercare这次用地图明确下来，向外界公示。”
因此，在公示中的“受限”区域买地开发应该非常谨慎，经验不太足的开发商尽量避免在这些区域投资。
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Liu女士说，给排水受限区域分三种：
一种是没有容量的区域，那么近年开发的可能性不大。
另一种是开发受限制区域，在这种区域开发就得仔细做调研，与Watercare确定你所在的街区给排水容量是否充足。如果不充足，就可能引起Watercare要你升级管道以达到容量或者主管道容量不够的情况会直接拒绝你的申请。
第三种是给排水还有一定容量但是随着周边开发的房屋增长一定时间后容量也会消耗尽的区域，她的建议是如果已经拿了地，就尽快提交申请，获得开发许可RC,尤其EPA,越早越好。
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她说，对于开发商来说，拿了地之后需要获得资源许可（RC）和工程审批（EPA）是顺利进行房地产开发的大前提。
“以前就有开发公司虽然获得了RC，但在申请EPA时被Watercare提出种种要求如升级管线等等更有甚者申请被拒，因为供排水受限‘没有容量’。”
她提醒开发商，在拿地前一定要咨询Watercare的工程师，询问待开发街区的给排水容量是否满足开发要求，提前避坑。
对于Watercare的这张地图对奥克兰房地产市场带来的影响，Liu女士认为，对于打算买房的人来说，这可能对奥克兰的房价起到提升作用。
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“山雨欲来风满楼，可开发的地点受限，也会对供应端起到抑制作用。”
而对于开发商来说，一定要提前调研，锁定RC和EPA才能顺利开发。
“不要这边贷着款，那边却好几年开发不出来。如果已经买了地，应该尽快提交RC及EPA，尤其是Watercare的给排水批准，以规避风险。
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Xpect Property Development 的Andrew Crosby对该地图表示失望。 Crosby写道：“每个人都说要建造可负担得起的住房，但实际情况是：‘不行，管道不够大，抱歉因为分区让你误以为可以，我们有些计划，但不得不丢弃它们，所以下次见，可能要到2040年。祝你有美好的一天，这是我们的账单’。”他说，发布的显示受限区域的地图揭示了一个比任何人之前想象的都要大得多的问题。7月份有报道称，Watercare取消了在Manukau Harbour一个小社区里建造一座价值4亿纽币的污水处理厂的计划。撤回了对Glenbrook Beach R土地进行废水处理用途指定的需求通知。今年4月，Watercase表示，从7月份开始，水费可能需要上调25.8%。这意味着普通家庭的水费将从1340纽币上涨至1688纽币。 同时，Watercare目前已开始用卡车从奥克兰一些尚未接通水管的新建住宅区运输污水。![]()
据媒体报道，由于没有永久性的污水基础设施，奥克兰西区300栋新住宅产生的污水被先排入储水池，再用卡车运送到污水泵站。 在Cardinal West 的Red Hills ，一处前奶牛场的开发项目，包含470套住宅。自 2022 年以来，卡车每周大约进行90次运输，将300户家庭的污水运送到Massey North的废水泵站。 Watercare表示，这项计划将于今年10月在Warkworth Ridge率先实施，覆盖646户住宅；随后，将于2025年8月在Glenbrook Beach的 Kahawai Point实施，覆盖800户住宅；并于2026年5月在占地 50公顷的Clarks Beach海滨庄园实施。![]()
另一“开发费用”拟大涨近300%！
大型开发商提出抗议！
另一方面，其他人则提出了市议会计划从明年开始提高开发贡献费（contributions fee）的问题，称这是一个巨大的问题，这也将导致计划中的住房建设时间比预期更长或计划被取消。Fletcher Building一位负责人表示反对将这项费用上涨，称幅度可达289%。Fletcher的住宅和开发首席执行官Steve Evans表示，拟议的2025年开发贡献政策可能会导致一些新住房计划被推迟或取消，因为它们的费用太高了。 而就在政府希望在这里建造更多房屋的时候，市政费用却可能使建造房屋变得无利可图。Fletcher的住宅和开发首席执行官Steve Evans。图源：Michael Craig
Evans说，在西北地区，拟议涨幅为289%，在Tāmaki，拟议涨幅为282%，而整个奥克兰，拟议平均涨幅为每栋房屋2.1万纽币至5万纽币。
Fletcher在一份报告中表示：“我们认为，缴费政策将对整个行业造成重大影响，而这些影响尚未得到合理考虑。尤其是考虑到特定领域的开发贡献的拟增幅高达289%。”![]()
但市议会表示，已评估了投资需求，发现未来30年需要约89亿纽币。到2034年，奥克兰人口预计将再增长200,000人，到2054年将再增长409,000人。 “由于市议会需要支付基础设施费用来应对这种情况，因此费用必须提高。”*本文不构成任何投资建议，也未考虑到任何用户投资目标、财务状况或需要。用户有全部责任思考本文中的任何看法、意见、观点或结论是否符合本身的特定状况，并对自己的投资行为负全部责任。![]()
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