本期，财哥和大家聊聊房市。
在新西兰，对于每个房产买家来说，最重要的几个问题之一便是：现在是否是买房的好时机？
对于这一问题，经济学家们通常不会公开表达意见。但近日，房产投资公司Opes Partners的经济学家Ed McKnight表示，他在分析了近期房产的销量和房贷利率的数据后，将明年买房的计划提前至了现在。
事实上，全国房价在经历了连续多月的下跌后，随着利率下降和市场预期的进一步宽松，房地产市场回暖迹象明显，终于迎来上涨拐点。
不过，一位经济学家表示，人们需要谨慎解读短期内的区域性数据，因为这些数据有时会波动较大。
现在是否是购房好时机？
权威专家已决定“出手”！
首先，财哥带大家了解一下，McKnight作出“提前购房”的决定的5大原因：
目前，一年期房贷利率已从年初的7.4%降至5.99%。这同时意味着，买家的购买力有所增加。
当利率为7.4%时，贷款50万纽币的每周还款额约为800纽币。而按照目前的利率，同样按照每周还款800纽币，那么最终总计还款额可达59万纽币。
McKnight表示，随着利率下降，更多买家将进入市场，导致竞争加剧。考虑到房价已经触底并可能在明年上涨，现在买房可能比等待一年花费更少。
除了房贷利率有所下降，银行的测试利率（银行用来测试借款人还款能力的一种假设利率）也有所降低。
以Westpac为例，今年初测试利率为9.1%，但现在已下调了近1%。按照目前的测试利率，如果去年借款人能借到50万纽币，那么其现在可以多借约4.5万纽币。
这意味着，利率下降不仅会激励买家积极参与竞标，更低的测试利率还为他们提供了资金支持。
尽管目前的房价仍然很高，但与2021年底的峰值相比，目前房价整体低约15.8%（奥克兰低约21%）。
房价收入比也低于新冠疫情前水平。与2019年相比，目前房价上涨了23%，而同期平均收入增长了27%。
自2019年以来房价中位数的变化。图源：OneRoof
他还认为，房价可能已接近触底。
去年5月，房价在触底后连续9个月出现上涨，随后又开始下跌。然而，近期的跌幅明显放缓。今年3月至5月，房价平均每月下跌0.9%，而6月至8月的跌幅仅为0.3%，9月份房价甚至反弹了1%。
McKnight表示：“尽管一次上涨并不能完全说明市场回暖，但随着春夏季的到来，房价通常会增长更快。如果我等到房价明显上涨后再入市，可能会错过接近底部的最佳购买时机。”
目前，房产平台OneRoof上有超过4万套住宅在售，比去年同期多24%，达自2015年以来的新高。而10月份的新上市的房产同样比9月多了24%。
在新冠疫情期间，奥克兰的房产平均仅需32天就能售出，而现在的售出周期增加了两周。这给买家更多时间挑选房源并进行议价。
目前，只有不到一半的拍卖房产能够成功售出。如果拍卖失败，买家的议价空间将会更大。
房价已连续上涨3个月，
主要推动因素是利率下降！
据新西兰房地产协会（REINZ）最新发布的数据显示，截至10月底的3个月里，全国房价平均每月上涨0.5%，奥克兰更是达到1%。
然而，在经济不确定性和外部压力加剧的背景下，房市复苏能否持续仍值得关注。
独立经济学家Tony Alexander表示，需要谨慎解读短期内的区域性数据，因为这些数据有时会波动较大。
Alexander表示，推动房价上涨的一个明显因素是利率的下降，人们强烈预期未来还会有更多降息。
实际上，下周新西兰央行几乎肯定会再次将官方现金利率（OCR）下调50个基点至4.25%。他预计，到明年底甚至更早的时候，OCR可能将降至3.5%或更低。
经济学家：
房价或继续上涨，
但应对多项经济数据保持警惕
不过，值得注意的是，央行在通胀压力仍然异常高的情况下会谨慎避免对经济施加过多刺激，尤其是在过去两到三年经济活动疲软的背景下。
除了房市，其他领域也有复苏迹象。
在截至10月的3个月里，新西兰人在使用储蓄卡和信用卡进行的消费较截至7月的3个月增长了0.4%。而此前一个时期则下降了0.9%，再之前的3个月则下降了1.1%。
Alexander说：“今年以来，新西兰经济经历了过山车般的波动。年初经济呈现了一些上升势头，但从2月份左右开始大幅下滑，人们再次担心利率上升、就业安全下降、地税和保险成本飙升，而税务局（IRD）开始追讨企业所欠税款。”
“提到这些，是因为尽管大多数人希望看到经济复苏，但也存在一个风险，即人们可能对这些数据的变化过度解读。部分数据的回升只是从一个‘艰难的冬天’中反弹而已，我认为许多商业部门现在可能过于乐观。”
他继续说道：“企业对经济的信心激增，招聘活动和近期的投资计划也有所增加。但现金流非常紧张，根据我追踪的一项指标，利润率被压缩得比1976年以来的任何时候都严重。某些领域，比如住宅建设，预计将持续萎缩到明年底。”
“新西兰政府支出可能进一步削减，因为财政状况持续低于预期；净移民流量减少，以及气候变化带来的负面经济影响只会进一步加剧。”
不过，尽管如此，Alexander认为，新西兰房市正在改善，房产投资客对买房的兴趣日益浓厚，首次购房者也和过去两年一样决心利用优质房源，在价格周期再次强劲上涨之前抓住机会购买房屋。
因此，他预计，房市将会继续呈复苏状态。
你“在看”我吗？👇
