本期，财哥和大家聊聊房产翻修工作。
最近一段时间，有多套位于奥克兰的“老破小”房屋成功被拍卖。
业内人士表示，在新西兰，许多人会选择购买此类房产后进行翻修，然后出售获利。
许多买家竞相购买“老破小”翻修，
但专家警告：项目也可能会亏损！
近日，一栋位于奥克兰Manurewa、建于1920年代的三居室房屋吸引了99名买家的竞拍，最终以58.2万纽币的价格售出，比CV估价低11%。
还有一栋位于Ferguson Street附近的破旧房产吸引了9名竞拍者争抢，最终以79.7万纽币的价格售出，比CV估价低5%。
Ray White Manukau的共同所有者Tom Rawson估计，将位于Manurewa的房产翻修至理想状态的成本约为80,000纽币。
位于奥克兰Manurewa的房产。图源：Supplied
Rawson 说：“这只是一个外观翻新项目。”
负责销售位于Ferguson Street附近的房产的中介Rubal Singh表示：“房子还算整洁，但还是有一些地方需要修缮。人们对这处房产的兴趣表明，翻新房产仍有盈利空间。”
然而，Rawson警告称，并非买到每处房产后进行翻新都能赚钱，他提到一些交易者在项目中亏损了5,000纽币至10,000纽币。
“你还是得以合适的价格买入，并需要知道自己在做什么。仅仅买下一处需要大量修缮的房子，并不能保证你会赚钱。你得清楚自己在做什么。”
“有些人买房后出现了亏损，但有些没有，还有一些人做得相当不错。一切都取决于成本控制和时间——买入、交割、翻修和转售的速度越快越好，因为这样你就仍然处于同一个市场。”
他继续说道：“如果是在上涨的市场，持有时间越长赚得越多，但我们现在处于横盘市场。最大的成本是翻修量，还有持有成本。”
下面，财哥就为大家举一个近期发生的，关于房产翻修“血亏”的例子。
房产翻修“血亏”实例：
资深开发商亏损近20万纽币！
近日，一位奥克兰的“资深开发商”以186.55万纽币的价格售出其位于Grande Vue Road, Papatoetoe的房产，创下过去两年里South Auckland的最高交易记录。
不过，尽管拍卖会上竞争激烈，但相比三年前其以205.5万纽币购入时的高峰价，该开发商仍亏损近20万纽币。
房屋外景。图源：OneRoof
新买家计划拆除现有建筑，并建造五套略大的住宅。这表明开发商对South Auckland的优质地块仍然抱有浓厚兴趣，尤其是在Papatoetoe这样的中心位置。
Gupta指出，这位房产开发经验丰富的卖家此前将土地储备多年，并最终决定亏本出售以减少债务。
“开发商很清楚市场现状，他们知道在当前环境下不可能再卖到当年的高价。”
Papatoetoe部分地块因近期Watercare发布的基础设施限制而被划入“红区”，无法在未来10年至15年内开发新住宅。
近期Watercare发布的基础设施限制图。
相比之下，像位于Grande Vue Road的房产这样的不受限制的地块，成为了开发商眼中的“香饽饽”，价格也因此更高。
Rawson指出，这种“无约束地块”的价值正在提升，而受限地块则面临价格下跌，导致部分业主可能不得不低价出售。
“如果开发商无法在10年内开发这些土地，他们可能会退出市场，承受巨大损失。这将改变市场的土地价值分布。”
进行翻修工作，
需要注意的要点是哪些？
什么类型的房产回报率更高？
据悉，就房产翻新而言，回报最好的房产往往是那些“更破旧”的房子，因为没有自住买家和房产投资客的竞争，价格不会被推高。
房产投资教练Nathan Broughton表示，如果操作得当，翻新房产是有利可图的。
他说：“肯定能盈利，但比大多数人想象的要难得多。”
许多房产之所以不会在翻修后产生盈利，要么是因为状况太差需要推倒重建，要么是因为它们的状况已经足够好，购房者们已经可以直接入住。
关键点在于，找到合适的房产。这通常是那些本质上在修复他人问题的房子。
此外，那些布局可以轻松调整以增加一个卧室的房子也具有很高的价值。
“很多人以为铺新地毯、刷个漆就算是完成翻修工作了，但通过‘小规模翻修’根本无法赚取足够的利润让项目成立。”
最后，Broughton还警告新手翻修者，不要只看房产的转售价格，还需考虑翻修成本、贷款利息、中介费和税费。
