![]()
本期，财哥和大家聊聊RV和CV估价。
当人们买房的时候，出价通常是一件很棘手的事情，尤其是在参加房产拍卖会时。
那么，买家如何能以最低的价格促成交易？
RV或CV估价通常是一个重要参考，
但这个参考真的可靠吗？
![]()
据新西兰本地媒体NZ Herald此前的报道，奥克兰议会已完成最新的CV（capital values）估值。不过，房主们必须再等待几个月才能知道自己房子的CV价，因为议会推迟了CV估值的发布。
业内人士表示，根据估值期间的房市情况，奥克兰平均CV很有可能会下降，地税也可能随之降低！
那么，如果假设届时新出炉的CV估价真的降低，
是否意味着买家有了更多议价空间？
在新西兰，除了类似待售房产数量、拍卖中的竞争程度和情绪、发展潜力等影响房价的因素外，RV或CV估值可能是房主判定其物业价值的唯一参考标准。为此，一些房产中介在设定预期价格时，也会以此作为参考。例如，中介会告诉买家或卖家，他们所在地区的房产售价比RV低5%或比CV高10%。在新西兰的一些城市，比如惠灵顿，人们通常会在房源信息的醒目位置看到房产的RV或CV估价。新西兰房产投资公司Opes研究发现，今年早些时候，惠灵顿地区的房屋平均售价比RV低22%。因此，如果惠灵顿地区一处房产的RV估值是100万纽币，那它的最终成交价可能在78万纽币左右。而其他售价低于RV估值的地区包括北帕（-14%）、汉密尔顿（-10%）、奥克兰（-9%）等。Opes的研究还显示，西海岸Grey地区的平均售价比RV高26%，Kaikoura和Ashburton比RV高22%，Gore地区高8%。然而，这并不意味着惠灵顿的房产价值被低估了，也不意味着Grey地区的房价被高估了，这更多与RV的设置方式和时间有关。在新西兰，大多数地方议会每隔三年更新一次RV估价。如果一个地方议会最近才更新其估值，那么估价很有可能是相对准确的，因为自新RV估价确定以来，房产市场可能没有太大变化。但是，如果估值长时间没有更新，而房产市场发生了很大变化，那么RV估价就会不那么准确。惠灵顿上一次更新RV估价是在2021年9月，当时正值房地产市场的高峰期。自那以后，惠灵顿的房价下跌了21.3%，因此售价比RV低22%也就不足为奇了。另一方面，Grey也是在2021年9月更新了RV估价，但此后当地的房价上涨了25%，因此这里的房产售价比RV高出26%是有道理的。所以，如果房产的售价低于RV，那并不意味着你获得了一笔好交易，可能只是因为这个估值已经过时了。同样值得注意的是，地方议会在评定RV估价时并没有投入太多思考，因此它们可能无法反映当前的市场状况。那么，如果RV估价存在滞后性，那么按照政府的CV估价来对房子价值进行评估是否是正确的呢？权威专家：
不应过分相信CV估价，
因为它的主要作用是调整地税
OneRoof及其数据合作伙伴Valocity的研究发现，与2021年6月进行的上一次估值相比，奥克兰的平均房价下跌了4%至131万纽币，10月初的平均房价为127万纽币，比5月份要低2%。根据OneRoof及其数据合作伙伴Valocity的分析，在奥克兰276个分析地区中，88个地区的房价在两次估值之间出现上涨，但下跌地区达到了188个。这意味着，多数奥克兰业主的房产的CV估价可能将会下降。据悉，新数据涵盖了547,350处住宅物业、43,663处商业物业以及30,186处农场和生活物业。 虽然CV估价的变化对真实市场有影响，但Valocity高级研究分析师Wayne Shum表示，房主不应该过分相信他们的CV数字——无论结果如何。 “归根结底，它是为了评级地税目的而设计的，而不是让你做出购买或销售决定。” QV运营经理James Wilson表示，过去三年来，有些房产类型的表现更好，但总体而言，整个奥克兰地区的房市状况一直疲软。贷款公司mortgagehq的顾问Andrew Malcolm认为，虽然CV估值确实会影响买家的行为，但买家也会参考其他平台来了解房产的价值。业内人士表示，新西兰政府更新CV估价的主要目的是为了调整地税。想要出售房产的房主，通常希望获得更高的新CV价。银行有时也会向房屋估值较高的人提供更多贷款。另一方面，如果新CV升值太多，房主可能不得不支付更高的地税费用。CV通常每三年发布一次。上一次奥克兰市议会的CV更新，还是在2021年。据悉，自2014年以来，在过去的三次奥克兰市议会估价中，共有7100至8400名业主对估价提出了质疑。*本文不构成任何投资建议，也未考虑到任何用户投资目标、财务状况或需要。用户有全部责任思考本文中的任何看法、意见、观点或结论是否符合本身的特定状况，并对自己的投资行为负全部责任。![]()
你“在看”我吗？👇
