本期，财哥和大家聊聊房贷利率和房价的预期走势。
昨天，在通胀率得到控制后，新西兰央行已经将官方现金利率（OCR）下调至4.25%。
随着央行的降息，昨天已经有4家大银行（ASB、Kiwibank、BNZ、Westpac）跟进降息，还有1家银行（ANZ）在央行降息前便下调了其房贷利率。
然而，央行警告称，尽管房贷族们有理由感到高兴，但他们应该保持谨慎，避免过度兴奋。
央行行长Adrian Orr。图源：Mark Mitchell
房价可能将涨超10%！
NZ央行警告房贷族：
降息后房贷利率不会大降！
央行之所以预计房贷利率不会大幅下降，是因为OCR并不是唯一影响消费者和企业支付利率的因素。
投资者认为，美国新总统Donald Trump的关税威胁增加了经济不确定性和通胀预期，这些风险已经被投资者定价到长期资产中。
另外，美国等主要经济体的长期主权债券收益率上升，影响了新西兰银行从海外借款的成本，而这最终会传递到新西兰民众所支付的利率上。
投资公司Craig’s Investment Partners的投资总监Mark Lister在近期撰写的文章中表示，2021年和2022年，央行推出的“贷款资金计划”（Funding for Lending Programme）使得银行能够以较低的成本获得资金，从而在之前的加息周期中未必需要大幅提高其房贷利率。
因此，当近期OCR开始下调后，房贷利率的降幅不会有太大的下降空间。
另一个影响房贷利率和定存款利率的主要因素是银行和其他金融机构之间的竞争。
有人认为，由于银行的净利差高于近期的历史平均水平，因此它们有足够的“利润空间”来吸收一些更高的融资成本。
Orr指出，在一个竞争激烈的市场环境中，银行的利差（即银行借款成本与贷款利率之间的差距）不一定会保持不变。当市场竞争加剧时，银行为了吸引更多的客户，可能会降低贷款利率，从而使得利差趋于“正常化”或“下降”。
业内人士表示，接下来几个月，人们应将更多注意力转向央行。
不仅是为关注下一次货币决议时央行将会对OCR的调整幅度，还因为应关注央行是否会受到新西兰政府施压，调整其对银行的监管方式，希望通过此举推动更多的市场竞争，并使市场运作更加高效。
不过，尽管央行预计房贷利率不会大幅下降，但同时也带来了一个“好消息”——房市的拐点可能即将到来。
未来两年，
房价或将大涨超10%
央行在最新的《货币政策声明》（MPS）内预测，未来两年，新西兰房价每年的涨幅将达到7%以上。
根据该声明，新西兰央行（RBNZ）预计，房价在2024年的涨幅为-0.2%，并于明年下半年开始逐渐回暖。
到2025年6月份，年涨幅将达到2.8%，然后于9月份升至5.5%，12月份升至7.1%。到2026年3月份，新西兰房价的年涨幅将达到最高，即7.4%的峰值，然后开始逐渐下降。
与央行8月份发布的上一次《货币政策声明》相比，最新预测显示近期房价将大幅走强。
在8月份的预测中，央行预计房价将在截至2024年12月的一年中上涨0.1%，然后在截至 2025年12月的一年中上涨4.8%。而且，当时预测的峰值也较低，即在截至2026年6月的一年上涨5.9%。
Orr表示，由于做出此类预测本身存在困难，预测更多是“健康警告”，而非其他经济预测。
Orr指出，新西兰房价的起点仍然很高，因为即使房价已从2021年11月的峰值下跌了约17%，它仍处于央行认为可持续的最高水平。
目前NZ房市状态：
“喜忧参半”
根据房研机构CoreLogic最新发布的房市报告，目前新西兰房市继续呈喜忧参半的状态，房产销量有所上升，但整体活动水平依然低迷，房价也进一步出现下跌，挂牌量处于高位。
报告显示，10月，CoreLogic的房价指数再次下降了0.5%，这是该数字连续第8个月录得下跌。目前房价较3个月前下跌了1.7%，较一年前下跌了约2.9%，较新冠疫情期间的峰值下跌了约18%。
过去3个月，奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和但尼丁的房价分别下跌了2.3%、2%、1.1%、3%和0.3%。基督城则保持不变。
按年度来看，奥克兰、汉密尔顿、陶朗加和惠灵顿的房价分别下跌了5.8%、1.1%、3%和4.3%。基督城和但尼丁的房价上涨了1.8%和1.8%。
报告还显示，目前奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、基督城和但尼丁的周租金分别为650纽币、565纽币、688纽币、605纽币、533纽币和508纽币。
报告还显示目前，全国住宅房产的总价值为1.61万亿纽币。
10月，房产销售活动同比增长了16%，是过去18个月中的第17次增长。然而，房产销量仍比典型的季节性水平低10%至15%，反映了买家在面临持续的可负担性问题时表现出的谨慎态度。
CoreLogic的首席房产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管过去12个月的房产销量已达78,360套，但仍远低于长期年均销量90,000套的水平。
“市场上挂牌房源充足，为买家提供了显著的选择，允许他们从容选择并协商更有利的交易条件。”
除此之外，买家持续的谨慎态度同样体现在主要地区的不同表现中。
报告显示，10月，惠灵顿、奥克兰和汉密尔顿的房价继续下跌，而基督城则表现出小幅增长，进一步证明了当前市场的分化状态。
对于央行“房贷利率不会大幅下降”的预测，
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