本期，财哥和大家聊聊重新锁定利率时应该注意的关键事项。
明天，新西兰央行即将发布本年度最后一次货币政策决议。
社会各界目前认为，届时官方现金利率（OCR）可能会下降50个基点。
许多房东们对最新的货币政策决议颇为关心，因为他们的房贷利率即将到期并重新调整。
对于人们即将更换利率这一情况，专家警告称，需要了解许多信息才能避免“高昂代价的错误”。
增加还贷额，
更快还清贷款
业内人士表示，虽然房贷利率的下降让许多人能够选择更低的还款额，从短期来看似乎有利于减轻经济压力，但这种选择可能会导致在整个贷款期限内支付更多的利息，最终增加总成本。
金融服务比较和评级机构的编辑Bruce Pitchers表示，房贷利率的下降并不意味着必须完全降低还款额以匹配新的低利率。
“追求尽可能低的还款额，可能会让你现在口袋里多些钱，但从长远来看，这可能会让你付出更多。”
“大多数房贷利率的期限是25年至30年，但贷款期限越长，支付的利息就越多。因此，当您重新调整房贷时，尤其是在购房的起步阶段，可能会倾向于再次选择30年的期限。但这会导致你最终支付的利息会远超通过较小还款额节省的金额。”
Pitchers表示，在还款时，较为合理的选择是支付能力范围内的最高额，并达到贷方设置的额外还款上限。
“借款人应尽可能多的增加还贷额，因为从长远来看，这会为其节省开支。大多数银行允许在设定的上限内进行额外还款，如果选择尽可能多的增加还贷额，可以节省数万纽币，并缩短数年贷款期限。”
Pitchers举例称，对于一笔40万纽币的贷款，按照30年期限，利率为6%的情况下，如果借款人每月多还款100纽币，那么最终可以缩短贷款期限3年，并节省55,759纽币利息。
从经济角度来看，
解约是否值得？
由于银行需要借钱来放贷，因此如果在固定利率期限内提前还清贷款余额并转到另一家银行，原银行将收取一笔罚款（也称“解约费”）来弥补可能产生的财务损失。
这可能意味着客户需要支付高额解约费。
Pitchers 说：“如果你要提前还款，你的贷款机构会试图收回与该贷款相关的所有成本——基本上是你本应支付的利息。”
“如果你在一个长期固定房贷利率期限的中途解约，那么罚款可能相当高，甚至达到数万纽币。”
Pitchers提醒称，除了解约费用外，还需要考虑重新评估房产价值和偿还之前贷款机构提供的现金激励等额外成本。
贷款公司NZ Mortgages的董事总经理兼高级顾问Nathan Miglani表示，他们大约40%至50%的客户有意愿解约。
Miglani 说：“只要对个人有财务上的好处，重新融资永远是值得的。”
“不过，过去几年大多数客户都选择了一年期固定利率，所以我不认为这是一个大问题。未来几个月，几乎所有人的贷款期限都会到期。”
争取更好的利率
通常，获得较为优惠的利率的最佳方法是主动询问。Pitchers表示，银行不会在网站上公布其最佳利率。因此，借款人需要直接联系贷方，以查看它们能提供的优惠种类与幅度。
“或者，你也可以找贷款中介来替你进行谈判。”
上个月，财哥曾报道过，主流商业银行ANZ曾将其一年期非公开房贷利率降至5.59%，比其网站上公布的特惠房贷利率（6.19%）和标准房贷利率（6.79%）低60个基点。
新西兰商业委员会8月发布的关于个人银行业务的最终报告发现，针对房贷利率的非公开折扣是市场竞争的一大特色。
Pitchers还提到，许多银行提供现金回馈激励。
“不仅仅适用于首次购房者或银行的新用户。即使你是现有客户，也值得向银行询问，你可能会获得高达1%的现金回馈。”
房贷利率还能下降多少？
无论明天央行将OCR下调25个基点、50基点还是75个基点，只要利率持续下降，浮动利率或短期固定利率便仍将受到青睐。
Miglani 说：“幸运的话，今年圣诞节前，两年期和三年期的固定房贷利率将降至4.99%和4.89%。如果圣诞节前利率没有降到这一程度，那么明年2月两年期和三年期房贷利率一定会降至约4.99%的水平。”
Miglani还表示，如果OCR真的降低50个基点，那么可以说是一个很大的降幅，对贷款利率和经济活动产生重要影响。
“即使银行最终只将房贷利率降低30个基点至40个基点，也会带来显著的差异。”
“我该将房贷锁多久？”
专家：半年是个不错的策略
不少房贷族最关心的问题，莫过于“我该将房贷锁多久？”
近日，前BNZ首席经济学家Tony Alexander在接受天维网专访时给出了他的回答。
他曾在上次OCR发布后表示，将房贷固定在六个月内可能是个不错的策略。
“如果我此时（向银行）借款，我很乐意只固定六个月的利率，以便从2025年中期开始转换为更长的利率。”
图为Tony Alexander接受天维网记者采访。
“因此，很多人都在考虑，什么时候才是合适的时机。现在，利率正在下降，下降幅度最大的是短期利率，即六个月和一年的利率。”
“但在利率下降的同时，其他利率也在下降，如三年、四年、五年的固定利率，但降幅没有那么大。”
他继续说道：“我预计未来九个月左右，OCR将从目前的4.75%降到3.5%左右。短期房贷利率会下降100个基点，可能是125个基点，但两年、三年、五年的固定利率可能只（下降）50个基点或75个基点。”
“因此，对于那些想延长固定利率的人来说，等待是有好处的，而且明年下半年可能会出现一个较长期利率的低点。”
