近日，西安万象城在官微发布信息，官宣项目将在12月9日开业，并且同步开始官宣品牌，为项目的即将开业预热。
伴随着华润西安万象城开业，西安的重奢商业版图将逐渐转变为两大巨头并驾齐驱的新格局。更令人期待的是，未来西安太古里的加入将进一步搅动这一高端商业领域的风云，引领新一轮的商业变革与升级。
▲西安万象城生命之树建设中
一方面，新兴商业势力正蓬勃发展，势头强劲；另一方面，城内的一些老旧商业项目却面临重重困境，举步维艰。
以解放路商圈为例，曾经一铺难求的繁华景象不再，区域内 22 栋商业楼宇中，有 19 栋都有较高的闲置率。如苏宁易购广场，2018 年开业时一年仅电器销量就超过 1.5 亿元，但受到疫情、网购等冲击，商场客流和营业额不断萎缩，经营难以为继。
无独有偶，近期西安万和城也传来大量店铺闲置的消息。
01
西安万和城即华东·万和城购物中心，是陕西华东集团开发的一处高端商业综合体，总建筑面积约30万平方米，总高27层，地下4层、地上23层。万和城同时紧邻地铁1号线和3号线的胡家庙站，出站后即可直接进入购物中心，实现无缝连接，也因此被称为“地铁上的商场”。
作为西安东二环的商业核心之一，西安万和城集购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务等多元业态于一体，引入苹果、华为、小米等数码大牌、万斯、耐克、阿迪达斯等运动品牌，周六福、戴梦得等珠宝精品，以及星巴克、海底捞、袁家村城市体验店、小六汤包等知名餐饮。
周内中午，商场人流量尚可，一到六楼商铺正常营业，尚有客源，与之形成鲜明反差的则是稍显落寞的负一、负二层。
据了解，万和城的负一、负二层基本是租赁买卖出去的，属于房东的私人店面，而1-6楼是由商场运营，所以在装修风格、品牌引入等方面都大不相同。
走进B2层，会发现小格子商铺数量多且分割布局不合理，没有明显区分；灯光灰暗，部分设施陈久；一些商铺门口贴着“环境部借用”字条，里面摆满了设备工具。此外，还有近乎一般商铺闭门停业，部分铺子已经贴上了“免费出租、低价出租”字样，重新招商。
走进会发现有十余家商铺门口贴着“催缴函”，其中一处显示，该间面积38.69㎡，自2021年5月1日至2024年4月30日，共欠款3年物业费34821元，粗略计算平均每月物业费近1000元，每平在25元左右。
一般来说，商场的物业费在十几元到几十元不等，具体取决于商场的级别、设施、服务等因素。西安市对于物业服务收费有一定的管理办法，但具体标准会根据物业类型（如高层、多层、商铺等）和服务等级（如一级、二级、三级等）有所不同。一些高端商场的物业费可能高达每月50元/㎡或更高，而一些则可能低至每月2.5元/㎡。
总的来说，这样的价格也并不算贵。然而，即便在“租金免费、只交物业费”的情况下，大量的商铺还是无人问津。
自2015年开业，西安万和城至今已营业接近10年。本该是地铁黄金人流位置的商铺，如今却大量闭店，着实令人唏嘘。
02
不久前，西安益田假日天地陷“倒闭”风波，开业仅2年，很多商铺都已经撤店。其中，一楼的麦隆咖啡、好利来、耐克、六福珠宝等品牌已经撤店，二楼的商户大部分仍在正常营业，而从三楼开始，很多餐饮店已经人去楼空。
此外，立丰城LECITY、西安高新方圆荟等多家知名商场也相继传出客流稀少、店铺关张的消息。
往前追溯，近十年来西安倒闭了一大批商场，也撤走了一大批品牌，传统商圈衰败已成定局。
拿2023年西安商场营业数据排名前二十来看，不难发现，营业数据靠前的商场所处区域较为分散，相比之前较少单一聚集在某一商圈。
其实，深入剖析那些昔日并不缺乏“人流”的商业综合体的退场缘由，其核心在于核心商业地段的更迭。
回溯往昔，西安的钟楼商圈，以其开元、民生、金花等历史悠久的大型商场为核心，成功吸引了诸如百盛、群光广场、银泰等著名商业综合体的驻足，其商业地位与价值不言自明。
然而，随着时代的发展，西安的商业重心悄然发生了转移。特别是被誉为“西北商业地标”的赛格购物中心的开业，以及高新、经开、曲江等新兴商业区域的崛起，消费者的目光与消费力被大幅分散，钟楼商圈在持续的改造中，逐渐失去了往日的光彩。
“去中心化”使得板块分裂，消费不再依赖钟楼商圈，酿成“中心失落”；“多中心化”造成投资摊薄，各版块差距拉大，商圈，发展不均，高低立判。
除此之外，新兴商业体以其更为前卫的设计风格和更为创新的商业模式，对传统的商业形态构成了不小的冲击。
▲西安小寨原力场采用“层叠城市”设计
诸如世纪金花、开元商城、银泰百货等早年落户的商业巨头，因设施老化、管理服务相对滞后，且未能及时对设备、业态进行更新迭代，而逐渐显得力不从心。当其他商场积极引进新店、首店，实现转型升级之时，这些商场却显得默默无闻，不少品牌已难以跟上当下主流消费群体的步伐，逐渐失去了市场竞争力。
老旧的模式已逐渐退出历史舞台，如何进行多方面的创新与调整，以适应不断变化的市场需求和消费者偏好成为西安传统商场新的课题。
03
我们以赛格国际购物中心（以下简称赛格）为例来看，“吃”是人最普遍也最深度的体验，赛格的声名大噪起源于它餐饮业态的逆势火爆，也成为新型购物中心争相学习的一个范本。
赛格餐饮区域体量大、门店多，但这并不是其成功的原因，在这里能搜罗到全国各地菜系和各国美食，品牌组合国际化、全面化才是受到消费者青睐的根本。
不止于此，在零售、餐饮乃至商超领域，赛格正稳步踏上一条“自营化”的深化之旅。
今年7月，赛格自营超市SAGA鲜食馆迎来了试运营阶段，其推出的自营品牌产品涵盖了从农场直供的果蔬到精心烘焙的面包。不少网友评价说像盒马+胖东来的结合版，简称“赛东来”。
实际上，在SAGA鲜食馆之前，赛格已在项目七楼推出了自营餐饮品牌“花粤粤菜”与“喜尚鲜海鲜水饺”，这些品牌的亮相进一步丰富了赛格的餐饮业态。而早在这些之前，位于项目一楼的国际高端奢侈品自营店，如LOUIS VUITTON、PRADA、BURBERRY、DIOR等，早已拉开了赛格“自营之路”的序幕。
存量时代，商业地产招商难和同质化局面日益严重。打造自营品牌或许是项目探索以输出自己特有的品牌形象和品牌文化来打破行业同质化路径之一。
就赛格来说，除了不断深化布局项目的“自营之路”，对于项目整体的楼层业态及品牌招调，赛格这两年也可谓动作不断。7月下旬，赛格B2、B1以及5楼都有大面积围挡。8月6日开始，这些楼层陆续完成焕新调改，新开品牌或者门店升级的品牌也都一一亮相。
赛格的调改升级大都集中于场内业态的进一步聚焦和细分，以高品牌汰换率持续为消费者带来到场体验的新鲜感以及购物选择的多样性。
当商业消费不再是“刚需”，购物中心所谓“卖感觉”实则就是舒适感和体验感。
以停车服务为例，顾客只需在微信上绑定车牌号，车辆驶入停车场时便会自动被拍照记录。与此同时，手机会即时收到车辆已驶入赛格购物中心的温馨提醒，随后还会收到详细的停车位位置信息，方便顾客随时查阅。
▲赛格立体停车楼
更为贴心的是，顾客可以在微信上直接开通“自动缴费”功能。这样一来，在离开停车场时，顾客无需排队等待，车辆驶出商场即可自动以积分抵扣停车费用。若积分不足，微信也会自动进行免密支付，确保顾客的停车体验流畅无阻。
正是这样细致入微、机制完善的服务体验，让赛格在众多购物中心中脱颖而出，成为西安购物体验最好的购物中心之一。
赛格凭借优越的地理位置、独特的建筑设计、丰富的品牌选择、精准的营销策略、高效的运营管理以及线上线下融合的商业模式，成功树立了行业标杆。这些综合优势不仅彰显了其市场洞察力与创新能力，更为西安乃至全国的商场运营提供了宝贵经验。
相比之下，西安的传统商场在面对新零售浪潮的冲击时，亟需寻找破局之道，实现自我重塑与升级。
通过优化布局、强化品牌引进、提升顾客体验、加强数字化建设等措施，逐步构建适应新时代消费者需求的商业生态，以期在激烈的市场竞争中稳步前行，寻求传统商场转型升级的最优解。
