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前段时间中金女生的新闻，让人很唏嘘。
高杠杆买房、遇到职场降薪，然后选择一了百了。当人落地的那一刻，曾经的努力和梦想，都化作了尘埃。
但遗憾的是，我看到很多房产博主，依然在鼓吹高杠杆买房、抄底房产。
这时候还坚信房子依然会暴涨，要么是脑子被驴踢了，要么是良心大大地坏了。
这3年不是寻常的下跌
最近给私董们做咨询，有一个共同的话题，就是房子。
经常遇到的情况是，对方在一线城市有多套房，这时候想要卖一套，有点纠结，就会问我——接下来房子还会涨吗？还是一直跌呢？
如果让我来预测未来1-3年的房价走势，我肯定没这个本事。
从短期来看，还有少数房产大招没出，比如放开一线城市限购，如果放出大招，房价说不定是会有反弹。
但未来十年的大方向，现在已经越来越清晰了，房价的趋势，已经逆转。
任何一种资产的价格，总是在不断地变化。这种变化，看上去错综复杂，但可以分为两种不同的类型。
第一种，趋势。
比如长期方向向上，或者长期向下。趋势持续的时间，常常持续10年以上。
对于赶上趋势的人来说，是幸运的，因为趋势够持久。
但因为持续得太久，很容易让人麻痹，以为趋势永远不变，直到趋势掉转的时候，还心存侥幸。
当基本面发生大变的时候，趋势就会调转。
对房地产来说，城市化、新增人口、GDP增速、居民负债率，这些基本面全都已经变化。
每一代人都有一代人的趋势，最怕的是永远停留在过去的趋势当中。
过去这两年，我拉住了好些客户，最后他们没有继续推高杠杆再买房。
第二种，波动。
即使趋势很明确，中间也会有周期，也会有波动，在3-5年的过程中，常常会发生这样的事情。
任何一项长期10倍或者100倍的资产，比如是标普500、伯克希尔、大饼，中间都曾经发生过大于50%的下跌。
对于波动来说，只要控制好仓位，提高心理能力，就能安然度过。
过去20年，在房地产的上升趋势中，也经常发生波动，每次发生波动时，敢于抄底的人，都赚到了钱，这种经验最终会成为一种“钢印”，从而让人犯错。
对于房地产的判断，最核心的一个问题是——你认为这是趋势变化，或者仅仅是波动？
这个问题的回答，关系到很多人下半生的财富命运。
如果你依然以为是寻常的波动，认为过不了多久就万物复苏，然后上足了杠杠，很有可能，未来你的财务状态就会失去灵活性，越来越脆弱。
一旦遇到黑天鹅，就容易发生非常惨烈的情况。
深圳这两年有很多申请“个人破除”的情况，里面很多都和高杠杆直接相关。
房价什么时候到底？
很多人都关心，接下来房价到底会怎么发展？
我们先来看看其他国家的情况。
以下这张图是各个国家和地区地产破灭后的调整情况，日本、韩国、西班牙房价从高点下跌10年以后，都没有回到泡沫的高点，只有美国是例外。
不过，美国的房价收入比和东亚国家相比，比较健康，所以不能直接比较。
房价收入比，就是用平均房屋总价除以平均家庭总收入，这可以衡量一个城市的房价高低水平。
根据“泽平宏观”的数据，到2023年底，按照使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为32、44、37、31，高于纽约的7，东京的8，伦敦的12。
平均来看，考虑到收入水平，中国一线城市的房价负担，在全球都是最高水平。
还有一个衡量房价的指标，就是租金回报率。
根据Numbeo2023年9月数据，在全球主要372个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.14%，中位值为4.50%。
也就是说，从全球来看，买房的租金回报率，平均是5个点。
其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为5.40%、5.20%，伦敦为3.60%、4.10%，东京为3.30%、3.20%。
而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.50%、1.50%、1.00%、1.10%，外围区租金回报率分别为1.70%、1.50%、1.40%、1.20%。
也就是说，一线城市的租金回报率和国际同行相比，很低。
以前，很多人会觉得，随着租金不断提升，租金回报率这个指标会不断上升，到时就和国际接轨了。
但这两年发生的情况是，租金在不断下跌。
以我们北京的房子为例，去年的租金超过6000，今年租了1个多月都没租出去，最后按照5200成交。
以前，每次房价不行的时候，刺激一下，房价就飚涨，但现在，随着居民负债率的提高，这招可能不灵了。
实际上，北上广深居民房贷压力已经位居世界前列。
根据Numbeo的数据，中国居民抵押贷款占收入比例超290%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。
接下来3年，你觉得大家的收入会增加吗？房贷利率会大幅降低吗？
如果答案是否定的，那么房贷压力依然会很大。
所以，任何认为房地产已经到底的人，都透露着一种天真的乐观。
房地产基本面，正在大变
价格只是表面现象，核心是基本面的改变。
关于房地产的底层逻辑，有一个专家的发言，总结得很精辟。
复旦大学特聘教授黄奇帆，曾任重庆市市长，2023年年初，接受《财经》总编辑王波明采访，总结了房地产的十大拐点。
1、新生人口减少，老龄化加剧，人口减少。
2、中国城市化率65%，最多再增加五六个点到头。
3、老龄化21%，2035年30%，5060年到百分之四五十。
4、关于一手房库存：手中造好的房子，一年以上没卖出去的有6亿平方米。买下来的没住作为投资的占20%，总的房屋面积400亿平方米，新建的商品房90年后在老百姓手中的300亿平方米，按照投资占20%算，其中60亿平方米闲置，房价不涨都算库存积压。
5、中国人均住房面积，2019年统计人均48平方米，2020年人均50平方米，欧美发达国家50平方米就是天花板。
6、房地产年度投资，2000年1亿平方米，2010年10亿平方米，2016、2017年17亿平方米，造房量涨了17倍，也是天花板。一年全世界其他新建20亿平方米，中国新建17亿平方米，中国人口只有世界的20%，房地产投资确占了一半。
7、中国土地价格、房产价格均翻了4翻以上，无论一线还是二三线，均是如此。
8、危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设大规模建设差不多了，没有这个需求了。
9、城市的学校、医院建设也到头，大学过剩，1980年大学生在校生占地人均10平方，教育部当时定的制度是人均50平方，现在3000多个大学人均已经到了50平方，教育公共设施已经到头。
10、房地产金融，中国房地产商负债率在90%，总不能是零资产，负债率已经是天花板，再过几年负债率也不会超100%。
黄奇帆不是一般的学者，而是有充分的实战经验，他这些年发表过很多对房地产、经济的看法，正在被一一验证。
这5种情况，坚决别买房
当拐点出现的时候，如果抱着旧思维做事情，就非常危险。
以下这五种情况，建议你一定要冷静。
第一，买房以后，家庭负债率超过70%。
过去，很多人忽视了房地产是一种高杠杆投资。
其实，但凡是高杠杆投资，就有爆仓的风险。
在长期向上的趋势里，这种风险隐藏起来了。
但在下行周期里，爆仓的情况会越来越普遍，首当其冲的就是房地产企业。
从万达到碧桂园，都纷纷出事，甚至是以稳健著称的万科，都陷入了危机的漩涡当中。
房地产企业万一破产，也是有限责任制，老板还能东山再起。
但一个家庭如果陷入危机，情况就完全不同。负债率越高，家庭财务状态就越危险。
未来10年，家庭负债率低于50%，才算达到安全线，家庭负债率低于50%，才算完全健康。
第二，房贷支出超过家庭年收入的50%。
房贷压力过大，你就没办法应对失业、降薪这种风险。
有很多人，资产量很不错，但一直没办法实现时间自由，本质也是因为房贷压力过大，不敢轻易离职，害怕现金流压力。
第三，买别墅、公寓、旅游型房产。
过去10年，买这些房产的人，90%都亏钱了。
未来10年，买这些房产的人，99%都会亏钱。
第四，以居住为目的，但5年内居住需求会明显改变。
比如说，你现在刚结婚，觉得买一套90平米的三房，住起来很舒服。
实际上，如果你接下来要生孩子的话，一旦有了娃，再加上父母过来带娃，你会很快觉得，90平不够住。
那个时候，你可能又会想换房，一买一卖，中间的摩擦成本很高，万一房价再跌20%，你内心就更难受了。
第五，觉得房子跌到位了，想加杠杆抄底。
在金融投资中，我一直崇尚逆向投资，在别人恐惧的时候贪婪。
那么，房地产可以抄底吗？
这和金融投资很不一样。
因为在金融投资中，下跌过程的抄底是分批的，比如我可以设置为每个月定投，每月定投一份。
而买房不是这样，你没办法定投，你没办法通过时间分散来降低成本。
还有一点很不一样，金融投资我可以控制仓位，比如买沪深300指数，我的所有仓位加起来不超过家庭净资产的20%。
但买房往往是大额投资，单一资产占比太高，基本上都是重仓。
一旦重仓以后，你就缺少灵活性了，你就很难承受下跌。
此外，金融投资中，我们的原则是不加杠杆，但买房者，基本都和银行借钱，这就上了杠杆，重仓+上杠杆，这往往是容易引发爆仓的危险条件。
租房子住，很划算
有朋友问：我就想改善家庭居住体验，让家人开心一点，该怎么办？
答案很简单——投住分离。
让房子占你家庭的资产比例小一点，然后租好房子住，提高生活品质，这样负债率低，现金流压力也少。
比如说，我们家在北京、深圳都有房子，但房子都不大，一直是对外出租。
我们在南山核心地段租了一套110平左右的房子，离深圳人才公园只有10分钟，遛娃很方便，去海岸城只需要10分钟，约朋友很方便。
而且，去深圳湾口岸只要10分钟，对于香港身份续签也很方便。
这样的房子，租金多少呢？
两年前租金11000，今年续租的时候，和房东谈到了10500。
如果我们买这套房子，需要多少成本？
两年前，同类房子的市场报价是1300多万，今年，市场报价是900多万。
也就是说，如果两年前我们买了这套房子，现在肠子都会悔青了。
如果你在一线城市，租售比简直太香了，对租房者来说，简直是赚房东的便宜。
有些朋友会担心：租房不稳定，容易被房东赶出来怎么办？
很简单，找靠谱的房东，签比较长的合约。我一般都是按2年签，未来如果孩子上学确定以后，甚至考虑会签3年或者5年。
现在不论是买房还是租房，都是买房市场，只要你有需求，对方都愿意和你好好谈。
租房还有一个好处，就是给你不断升级居住体验的灵活性。
当你收入提高以后，你可以不断地去租更好的、更大的房子。
如果是你自己的房子，花了很多心思很多钱装修，某种程度上，你就被它绑定了，你很心疼自己的投入成本，你也不愿意把它租给其他人。
但家庭的居住需求常常在变化，结婚前两居就够了，一个娃要三居，两个娃可能就要四居了。
实在想买房，就把它当消费
那么，未来我们就100%不能买房了吗？
那倒也不是，如果符合这三种条件，我觉得买房也是OK。
第一，你把房子当做消费。
就和买车一样，你买完以后，主要是使用，让自己和家人开心。
至于它价格能不能上涨，你没有多大追求。
在发达国家的核心城市，比如纽约、东京、伦敦，房子长期的收益率大概在3-4%左右。
如果中国房价企稳了，未来长期的涨幅也基本就是这个空间。如果持续向下，那就更不好说了。
第二，这个房子你全款也能买得起。
如果把买房当做消费，有一种评估方式很简单，看自己能不能全款拿下。
如果能够全款拿下，说明这个消费在你的财务承受范围以内。
第三，房子再跌20%，你的家庭资产完全能承受。
根据前面的分析，房价再继续下跌是有可能的，所以在买房前，做好“风险测试”很有必要，这样可以避免你未来踩坑。
过去这20年，是房地产狂飙突进的20年，房价的大涨，既离不开人口增长、经济腾飞、全球化红利这些关键要素，又和高杠杆投资、害怕错过浪潮的狂热行为相关。
有借债的时代，就有还债的时代。借债有多爽，还债就有多难。
未来20年，降低负债、保持精简、保持灵活，我们才能平稳地穿越风暴，等待另一个上升周期踏浪而来。
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