对话港惠秘海英：商业经营要正确看待变与不变，文化营销要有“根”

楼市 2024-12-16 21:18 广东

来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 | 陈华

图片来源 | 惠州港惠购物中心

赢商大策划

商业，每天都是新的。【商业新势】系列，关注在经济发展、消费行为、品牌潮流新势中，标杆购物中心打开商业新局的经验与密钥。看未来之势，站行业之巅。

往期回顾：【宁波杉井奥莱】

刚刚迈过16周年的港惠购物中心，又交出了一份极为亮眼的成绩单。据项目方透露，今年1-10月，港惠购中心销售额同比增长17%，客流同比增长57%。

在消费市场疲软态势延续，购物中心普遍面临增长困境的大环境下，港惠依然实现了双位数的业绩增长，展现出惊人的抗周期性，其背后的经营思路更值得探究。

近日赢商网与港惠购物中心总经理秘海英进行了深入交流，其表示今年三期项目——罗浮里的加持对项目整体经营提升产生了不小的助力作用，但归根到底港惠的成功在于正确看待商业中的“变”与“不变”：能在坚持扎实“货品、品牌组合、服务”的根基之下，探索“商业+文化”新赛道进行创新求变。

商业根基“不变”

品牌组合、货品、服务

经济增速放缓、流量获取困难、消费转化率低……在此背景下，所有的商业模式都将接受重新审视，竞争优势也将被重新定义。对此，老牌商业保持活力的底层支撑是什么？

“港惠这么多年为什么能够受到周边消费者的喜爱，是我们一直在坚持‘筑牢基础’，将货品、品牌组合、服务等底层实力做扎实，再根据商业趋势变化进行调整创新。”在秘海英看来，商场如果没有产品与服务做支撑，就无法进行有效的变革与创新。

也因此，独创“购物中心业态+百货精细化管理”模式的港惠更懂得“面子与里子”同样重要，16年来项目一直坚持固本强基，不遗余力的优化自身的业态组合、品牌矩阵与精细化服务。

// 业态做全，打造领先的全品类矩阵优势

作为惠州最早一批的商业综合体，港惠面向全客层打造一站式消费体验。“将品类做全”也成为贯彻项目经营始终的一种坚持。

以今年为例，在原有“强百货商品功能”的基础上，港惠一二期重点补齐了餐饮短板，新进驻了蔡澜、达美乐、谭三娘、摩利达创作料理、KUMO KUMO等流量餐饮。

而随着三期罗浮里的开业，港惠的品牌组合优化也进入到了新阶段。罗浮里补足了高端服饰、时尚彩妆、网红餐饮、娱乐体验等业态，引入了CK jeans、TOMMY、HAZZYS、丝芙兰、大渔烧肉、愈欣书店、极光雪域等品牌的进驻，带动港惠年轻客群（95后）同比增长了25%。

针对当下市场大热的二次元消费，港惠也是惠州第一个布局该品类的商场，目前场内已经聚集了the green party、秋子谷子店KYOKO、卡游等11家谷子店。

当然消费的周期性变化也让某些品类热度下降。但秘海英表示：“即便在某些时期某些品类市场表现不如预期，但我们依旧不会缩减，而是将该品类做精做新。全品类矩阵优势才是港惠对全客层产生强大吸引力的关键。”

目前港惠已经囊括了珠宝饰品、时尚女装、鞋履、数码、餐饮、超市、运动、儿童、体验、潮流、配套等多元业态，不管是家庭亲子、年轻人都能在此找到适合自己的消费内容。

// 货品做精，首店、旗舰店打造稀缺体验

业内有一句话是“百货做商，购物中心做场”，秘海英作为老商业人，经历了从代销、联营、百货再到购物中心、非标商业的商业周期变化，也因此深知货品与体验对于商业长期经营的重要性，其犀利的指出“要让消费者来了不失望，一定要有足够的内容支撑。”而稀缺首店与旗舰店便是港惠将内容做强的一张王牌。

据秘海英介绍，今年以来港惠已经引入了38家首店，诸多都是城市级别的旗舰店。比如：

NIKE RISE750概念店，也是惠州首店，两层超大空间、全品类全系列产品吸引了诸多年轻潮人消费打卡；
愈欣书店惠州首店，在港惠打造了一座“书店+瑜伽+中国茶”的复合旗舰店；
UR在项目开设了1600平方米的惠州最大双层旗舰店；
三期还新开了百佳永辉超市，项目成为惠州首个“永辉+沃尔玛”双超市组合商场。

// 服务做细，以人为本全维度优化消费体验

深度运营时代，以人为本的细致服务是赢得消费者口碑的关键。而港惠更在服务方面交出了满分答卷。

首先是数字化。数据统计目前港惠已经沉淀了超120万会员，依托庞大的私域流量池，港惠通过线上小程序与美团抖音等公域大流量平台双向发力，实现精准营销。秘海英也特别强调了数字化精准营销对商场的关键推动作用，其表示港惠通过给会员贴标签，更有效的将活动、优惠等触达目标客群。

除了数字化之外，港惠也完善细节服务，优化消费体验。比如港惠是惠州首个宠物友好商场，场内已经聚集了400多家宠物友好商户，此外商场还提供了宠物饮水处、狗狗停泊区等宠物友好设施；而作为惠州儿童品类最全、品牌最多的商场，港惠亦是打造儿童友好商场，除了优化母婴室、亲子洗手间等设施服务外，还提供了特定的休憩场所等。

秘海英说：“港惠的消费群体都是随商场一同成长起来，一定程度上也是他们对于港惠内容影响力与服务精细度的认可。”

“跨赛道”运营

“商业+文化”融合创新求变

加强商业基础硬实力的同时，秘海英也并未否认求新求变的重要性。其认为，在商业发展中需要在保持基础要素与求新求变之间找到平衡，不断加强基础实力建设的同时也要探索创新，以满足消费者日益多样化的需要。

而三期罗浮里正给港惠创新求变提供了充分的施展空间。作为惠州首个文旅商业综合体，港惠罗浮里深入挖掘惠州深厚的文化底蕴，提炼了罗浮“仙山”文化内核，通过现代化手法演绎，以“沉浸式主题街区+特色IP运营”的组合方式，打造了惠州首个情景式主题街区“蝶树溪谷”，成为了惠州文商旅结合的商业范本，惠州城市会客厅。

秘海英表示，未来的商业发展需要跨赛道打造出自身的独特性，港惠以“商业+文化+旅游”惠州独一份模式构建了差异性的发展路径。

当然商业+文化创新融合仅仅依靠场景创新并不足以支撑后续的可持续发展，要确保这种融合能够长期有效产生商业价值的关键更在于后期精细运营。

而对于文化赋能商业的具体做法，港惠也有自身独特的经营视角。在秘海英看来，文化IP运营要有根，需要有深厚文化底蕴做支撑，才能赋予其独特的魅力与生命力。

可以看到，港惠依托“罗浮山”地理IP与“仙山”文化内核，打造出了八大精灵角色，而每个精灵IP都有自身特定的身份与象征，让每个人来到港惠的人都能在他们身上找到与自身相契合的角色定位，以强烈的带入感与消费者产生共鸣。

同时文化IP运营并非短期行为，而是要通过逐渐累积并深化，在消费者心中“留痕”，才能建立长期情感链接。

也因此，港惠的营销活动并非仅仅停留在表面热闹与喧嚣，其通过更多的互动性与参与感，让顾客不仅仅是旁观者，更是活动的一部分，共同创造和分享这份独特的记忆。据了解，项目通过“消费场景创新+顾客游逛消费+罗浮里人文故事展示+ NPC互动演出”的形式，将文化内涵和故事情节融入到了消费体验中，并以“连续剧”等长期性衍生活动的举办，进一步深化情感链接。

据悉，项目特别邀请金像奖最佳视觉奖导演郑文政执导制作首部以岭南第一山罗浮山仙山文化为主线故事的原创动画片，将发生在罗浮里的爱与勇气的故事以动画片的形式传递给消费者。

“妈妈，我想去有豆豆龙的那个商场！”、“什么时候你们的动画片再出续集”……在采访中，秘海英欣喜地给我们分享着消费者的反馈。她认为最好的商业运营应该是带给消费者记忆与感动的。无疑从这个层面来看港惠的“商业+文化”之路是成功的，其已经在消费者中建立了特定标签，形成了深厚的情感链接。

硬实力托底，文化运营打造新增长点，港惠以稳扎稳打的性格收获了本地消费者的喜爱，成为惠州商业市场上的“常青藤”。关于未来运营，秘海英进一步强调了运营团队专业化、商业基础与创新之间的平衡关系，其表示港惠未来仍会加大力度在扎实商业基础的硬功上，同时也会进一步探索创新，以将蛋糕做大，实现项目的稳定经营与增长。

而谈到惠州商业发展，秘海英也表现出了十分乐观的态度。其认为惠州作为一个准二线城市，在整个大湾区城市中地理优势非常明显，消费力与消费潜力都极大空间待挖掘，关键是如何找到机会点。

也正因对惠州城市商业前景的看好，秘海英透露目前公司也在挖掘并接洽本地市场有潜力的商业项目，期望在做好港惠这个标杆场之外，能通过外拓进一步扩大商业规模。

从奥莱到景区奥莱，再到奥莱综合体，

郑州杉杉奥特莱斯（中牟店）是如何华丽蝶变、

位居河南奥莱销售第一的？让我们跟随着

项目总经理陈云飞女士的步伐

去看看这个花园式奥莱的运营法则。

Hot articles

热文推荐

今年的圣诞美陈，全国商场都拼了！

泰国今年最“炸裂”的新商场开业，ICON SIAM的对手来了？！

万达、华润、新城、龙湖、宝龙...12家企业租金收入与运营情况：都卷成啥样了？

Contact us

商务合作

转载｜投稿｜爆料｜洽谈合作

欢迎勾搭小编：winshangxb

winshang family

赢商自媒体矩阵

戳阅读原文，查看更多精选阅读！

赢商网

这里有你需要的零售商业地产行业资讯、深度分析、知识和数据

最新文章

绿城商用 | 2024年，与“城”高质量成长

北京海淀大悦城、长沙万象城等30+MALL开业；融创要求万达支付95亿战投回购款…｜赢商周报

进化之年收官，乐摩吧为商业体智能健康休闲服务提供发展新样本

钻石生意持续低迷：高奢珠宝品牌扩张放缓，国内品牌忙关店

2024年度零售商业地产企业百强榜：华润还是第一，龙湖冲进前三！

赢商专访 | 新合作商管抗周期成长的创新实践

餐饮旺店们争抢B1层，商场高层成了“弃子”？

再「读」中国消费者，安德玛打开「本土化」思路

对话王府井喜悦：主打国潮体验的商业空间，如何保持独一无二的新鲜感？

蜜雪冰城悄悄涨价，原因有点多

斩获三项大奖，银座集团的硬核实力值得深挖

聚新势、开新局，共创商业发展新局面

重庆人气最旺TOP3商场易主，排名大幅变动！

八合里牛肉火锅再进阶，进军香港市场传递正宗潮汕味！

11月开业30+新商场：“首发”项目扎堆，小体量、存量改造mall亮了！

武汉最新人气商场TOP20出炉，武商包揽冠亚军！

“坪效王”狐狸小妖荣获赢商网2024年度中国领军品牌TOP100

香港商场的圣诞美陈，卷疯了！

对话港惠秘海英：商业经营要正确看待变与不变，文化营销要有“根”

零售业大变革？！商务部等七部门出手打造现代零售体系

EP YAYING雅莹上海新天地旗舰店开业；西安万象城、上海CP静安等开业/焕新；小菜园预计12月20日上市…｜赢商周报

倒计时！2024赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布

从「性价比」到「质价比」，巴拉巴拉高端化为何能逆势成长？

高速服务区商业，被忽视的消费新风口？

官宣丁禹兮为先锋代言人！比音勒芬这波很“听劝”

宁波杉井奥莱：做“品质奥莱”先驱者

京圈最新人气商场：朝阳合生汇又是TOP1，万达系成大赢家

华侨城商业成立2周年，深度诠释“向心的力量”

场景升级、主力店更换、营销活动不停…又一批商场“整活”了！

广州TOP1人气商场换了！33年老百货也不甘落后…

今年的圣诞美陈，全国商场为了“抢人”都拼了！

华夏金茂商业REIT净回收资金2.67亿；上海中信泰富广场45.3亿ABS获批...| 资产证券化月报

利郎男装品牌启示录：突破舒适圈，将极致单品卷出新高度

开业10年，这个低调的商场还是武汉南湖商业的“宇宙中心”吗？

万象商业20载：商业“长期主义”践行样本

杭州人气商场TOP20：in77还是第一，奥莱商业首次上榜

北京三里屯的新地标？波司登正式落地新一代登峰概念店

南京雨花万象天地来了！

1座天街、2座万达广场开业；太古拟投10亿改造广州文化中心；爱马仕中国新一轮涨价…｜赢商周报

顺势敢为，探寻广西商业高质量发展之路

百亿日妆集团，在中国线下混不下去了？

特步“千金”卖力打工，加速品牌出圈

河南首个百亿级商场，风头盖过胖东来？

2024年进入倒计时，苏州还将开7个新商场！

品牌疯狂出海，美国商业市场有钱赚吗？

霸王茶姬落地，茶颜悦色打响“长沙保卫战”！

商业造节再出圈，永旺梦乐城全国开启最大Campaign

茶饮规模扩张刹车？喜茶加盟限制开新店，鼓励闭店！

以“GLOCAL”为商业注入灵魂，绿城青岛GT PLAZA正式亮相

人均30+、主打一人食！海底捞盯上今年最热赛道

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉