观点 | 基于房地产中介视角的楼市运行情况调研

编者按

2024年10月8日，苏州大学东吴智库研究员叶继红教授等撰文《基于房地产中介视角的楼市运行情况调研》。该文基于对全市 23 家房产中介及从业人员的访谈，从房地产中介视角，分析了购房者的群体特征、购房动机、购房考虑因素、房地产市场供需状况、政策认知及市场未来发展预期。在此基础上，提出若干建议。现将全文转载如下，以飨读者。

（一）购房者特征

1．从年龄结构看，各年龄段购房者都有，其中以年轻人和中年人为主。不少中介经理反映，“什么年龄段都有，年轻人一般买首套。”例如，X经理提到：“年轻人有，年纪大的也有，因为他住房需求不一样。年纪大的可能用来养老，年轻人一般用来结婚。”从购房情况看，Z经理表示，“买小面积的房子，基本上是年轻人居多，买大面积的别墅、大平层这种以中年人居多。”

2．从购买群体看，外地购房者居多。访谈中，多位中介经理表示，买房外地人会偏多点，因为他们长期在这里工作和生活，基本都会买房子。大多数本地人已有房产，购买的以换大户型或改善型的比较多。

3．从购房目的看，大多出于自住、改善及子女教育。购房者中改善型需求占比较大，希望将现有小面积住房换成更宽敞的居住环境，也有一部分购房者为了孩子教育问题（学区房）而购房，仅有少部分购房者考虑投资或出租。例如，L经理表示，“买房大部分都是置换，或因小孩子上学，或者首套刚需；现在很少有人投资，买房基本都是自住。”

（二）购房者购房行为分析

1．购房考虑因素多元。购房者主要考虑的因素包括价格、地段、学区、交通、环境、房型等；此外，学区房也因其独特的资源优势，在市场中具有较高的吸引力。例如，Z经理表示，“目前考虑最多的是价格要比较便宜，其次考虑上班通勤交通、生活比较方便。因为现在年轻人平时上班也很累，不希望花大量的时间在路上，就近选一个适合居住的区域。”

2．购房人数和成交量减少。近两年，购房者人数和成交量呈下降趋势，购房者信心不足，这主要归因于经济压力增大和房价下跌的影响。由于房价处于下跌趋势，很多购房者持有“买涨不买跌”的心理，选择观望等待更佳的购房时机。例如，W经理表示，“经济情况不太好，很多客户现在因为降价的原因，他们都选择观望。”某数据研究中心数据显示，今年9 月，苏州新建商品房成交2636 套，同比下降21.7%；二手房成交4588 套，环比下降18.1%、同比上涨3.9%。

3．购房贷款比例较高。目前购房贷款比例较高，大多数购房者选择贷款购房。首付比例一般在15%-50%之间，贷款比例则占到房价的50%-85%。贷款利率的降低也进一步刺激了购房者贷款意愿。Y经理表示，“贷款利率从最高的将近6%跌到现在的3%，贷款成本也在下降，购房成本变低肯定是越来越有利。”

1．价格水平不稳定。当前，房地产价格水平处于波动状态。C经理反映，“现在二手房市场不稳定，每3-5 个月根据房龄不同，基本上都会有一些波动，房龄新一点的可能会波动小一点，房龄老一点波动的差异会大一点。”房价的下跌趋势引发购房者对于资产贬值的担忧。不少中介认为，现在客户不买房的原因是，觉得房子以后还会降，现在买的不是最低点，担心会贬值。也有的中介认为目前房价已回落到相对合理水平。例如，L经理认为，“房子价格还算适中，因为我们是从房价最高峰的时候经历过的，现在看这个市场，相对来说比较合理。”H经理认为“现在基本上降的已经差不多了，回落到一个正常水平。”

2．市场供大于求。从供需关系来看，目前房地产市场存在明显的供大于求现象。由于前期市场繁荣时期的大量开发，存量房源过多，进一步加剧了供需失衡。杨经理认为，目前供大于求，房子过剩，仅某平台手房存量已经达到21 万套。由于二手房源过多导致买家选择增多，卖方不得不降价出售以吸引买家。X经理表示，“二手房源如果很多的话，会导致买方和卖方市场的一个转变。因为大家都在卖，你不降价，你的房子就没有优势。”

3．投资价值不高。当前房地产市场投资价值相对较低。多位中介均表示，目前投资者数量相较于前几年大幅减少，市场主要以刚需和改善型购房者为主。C经理认为，“我觉得没有投资价值，现在投资客户很少，房子一天一个价，很多客户都不敢去投资，这基本上是住房不炒，刚需、置换为主。”投资者对市场未来走势的预期普遍偏悲观，担心房价继续下跌导致资产贬值。此外，由于政策调控和市场环境的变化，投资者对房地产市场的信心也严重不足。Z经理表示，“从2018 年之后，房地产相关政策出台，目前依靠房子来去赚钱，是不可取的。市场行情不被看好，买的房子保值已经非常不错了。”

4．市场信息透明度不足。市场信息透明度呈现出两极分化的现象。一方面，以某平台为代表的大型房地产信息平台，信息透明化程度较高，有效避免了信息不对称问题，不仅有利于提高购房者的信任度，也可以促进市场健康发展。但另一方面，市场上仍然存在一些信息不透明、不对称的平台。这些平台上的虚假房源信息屡见不鲜，给购房者带来一定的困扰。例如某经理表示，“你在有些平台看到的房子，房屋图片很漂亮的，价格又便宜，其实好多都是虚假房源，等你去问的时候这个房子没有了，这种给客人体验感非常差。”信息不透明会导致购房者难以做出合理判断，增加市场波动和风险，也会削弱市场信心。

5．政策效果存在滞后性。尽管大部分购房者对当前房地产政策有一定了解，但政策调整的不确定性仍然对市场产生深远影响，不仅直接影响购房者购房意愿和决策，也影响房地产开发商的经营策略和市场走向。诸多中介经理认为，目前苏州的房地产政策已经非常宽松了。例如，C经理认为，“现在的政策对于购房者是挺好，因为利率也降低了，首付成本也降低了。”C经理表示，“政策已经很好，不限购、不限贷，首套什么都不需要。”另外，还有部分中介认为，调控政策对市场有积极影响，但不可能一些政策出来，马上就见效果，一般需要半年时间才能显现其效果。例如，X经理提到，“比如去库存，去库存肯定有一个周期，需要可能一年、两年、三年，不可能说两个月、三个月就把所有的房子全部都该买的买了，政府该收的收了。”

1．稳定市场预期。访谈中，中介机构一致认为，当前最重要的是要稳定房地产市场预期，改变房价持续下滑态势，甚至是引导房价适当上涨，提振购买者“买涨不买跌”信心。目前，全市商品房去化周期明显偏长，广义去化周期（已供地未销售+已销售未售完）接近6 年。要合理统筹好土地出让节奏和地块，宜采取小面积地块、“两智一全”优质商品房供应方式。通过头部优秀开发商开发、高品质房产供给、鼓励高收入群体购买、加大宣传等途径，向市场释放房价上涨的积极信号。

2．加大政策支持。加大契税补贴力度，特别是针对首套住房及小户型住房，可以考虑将补贴标准提高至契税缴纳标准的更高比例，进一步刺激购房需求。对于改善型住房的契税补贴也应给予适当支持，以促进市场多元化发展。延续并优化现有人才购房补贴政策，根据人才层次的不同设定差异化的补贴标准，如高层次人才给予更高比例的补贴，并允许与契税补贴叠加享受，以吸引更多高素质人才落户苏州。另外，可以通过发放装修消费券方式，对房屋装修、购置家电家具等给予补贴。

3．优化贷款政策。多位房产中介提到贷款利率对购房者的影响较大。建议通过财政性资金存款与房贷规模和利率挂钩方式，鼓励商业银行继续降低贷款成本，减轻购房者的经济压力。继续提高个人和家庭公积金贷款最高限额，特别是针对二孩及以上家庭和高收入群体，给予更大额度的上浮支持。目前，北京、上海、深圳等城市均出台优化个人住房贷款政策。例如，北京规定，对二孩及以上北京市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40 万元。上海落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近；降低房贷首付比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”，二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”，住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整；深圳规定，有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。

4．加强信息披露和监管。督促房地产开发企业和中介机构在销售过程中充分披露项目信息、价格信息等，确保购房者能够全面了解项目情况，做出理性决策。同时，加强对信息披露的监管，针对市场信息不透明的问题，应加强对房地产市场的监管，打击虚假宣传、价格欺诈等违法行为。建立健全房地产信息发布制度，确保信息的真实性和准确性，提高市场透明度。

5．推动房地产产业转型升级。鼓励房地产企业加大科技投入，推动产业转型升级。通过引入智能家居、绿色建筑等新技术、新理念，提升住宅品质和市场竞争力。同时，加强与金融、互联网等行业跨界合作，拓展房地产市场发展空间。

（作者叶继红系苏州大学政治与公共管理学院教授，苏南治理现代化研究基地首席专家、东吴智库研究员；周璇系苏州大学政治与公共管理学院硕士研究生）

需要转载、摘编或利用其他方式使用相关内容或观点的，应注明“来源：苏州大学东吴智库”。如有侵权违法行为，我院保留追究其法律责任的权利。

素材来源：东吴智库

责任编辑：柴纪玮

点击下方名片  关注东吴智库