1.本次北京房市新政的调整内容
本轮政策主要包括五个方面：一是首套房、二套房首付比例及利率下调；二是公积金住房贷款最低首付比例下调；三是支持多子女家庭改善性住房需求；四是提高购买绿色建筑等住房的公积金贷款额度；五是开展住房“以旧换新”活动。
表1：《通知》主要内容一览
5月17日，中国人民银行和国家金融监督总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确应在因城施策的基础上将首套房、二套房最低首付比例下调至15%、20%，取消全国层面住房贷款利率下限。新政落地后上海、广东、深圳分别于5月27日、5月28日迅速跟进推出相应的房地产宽松政策，北京则在一个半月后跟进响应。自此，全国四大一线城市均已落实“5.17房市新政”要求。
表2：一线城市主要政策内容对比
可以看出，北京和深圳重点关注在降低利率、首付比例方面，而上海和广州则对于非本市户籍的限购政策做出了较大的宽松处理，这四个城市的政策都主要关注从需求侧改善住房情况。
图1：上海今年以来的住宅成交数据
图2：深圳今年以来的住宅成交数据
图3：广州今年以来的住宅成交数据
从市场表现来看，限购政策的放松能够有效提振需求端的市场信心，推动房地产市场去库存、稳房价。从上海、深圳、广州三个房地产刺激政策落地相对较早的一线城市的实际效果来看，可以预期北京市房地产市场的低迷现状也将得到缓解。有观点认为，目前我国房地产市场中，低线城市是库存较高、需求不足的主力，一线城市全部落地放松限购的背景下可能对于低线城市存在一定“虹吸效应”，使得政策难以获得预期成效。但就目前“5.17房市新政”推出一个月后的数据来看，全国范围商品房成交面积都呈现出较为明显的上行趋势，全国性的房地产需求促进政策，对于一、二、三线城市房地产市场均有较好的改善作用。
图4：不同级别城市今年以来商品房成交数据
从行业政策来看，政策方向较为明确，我国一线城市的政策存在一定风向标意义，预计需求端政策放松存在进一步加码的空间。此外，在老龄少子化的大人口趋势下，限购政策的放松有助于吸引年轻人口流入，对于城市发展有较大的促进意义。但需注意的是，相关政策对于我国房地产结构性问题、区域供求差异的改善效果较小，要改善人口外迁严重的低线城市的住房供给过剩的情况，还需要其他配套策略。此外，房地产市场相关政策的短期市场影响较为明显，但对长期趋势作用有限。长期来看，房地产周期调节仍需要提振居民消费能力及预期，通过宏观经济手段改善房地产困局。
（资料来源：wind）
