常见酒店投资及租赁合同签署要点

创业 2024-10-26 17:13 北京

文章来源于商业地产与法务，作者卢鹏（微信号：LATO999）

自2018年之始，酒店行业进入了一个高速的发展期，全国各类商业地产项目只要是在条件允许下都开设了酒店，甚至一些常规的商业楼宇也在想办法获得审批取得酒店开设资格，无他，太挣钱了。鉴于这几年帮助些企业进行了咨询和项目服务，所以在此将工作中对于签署投资酒店或租赁合同及经营中的部分风险点与大家进行分享，供大家斟酌参考，本文不但可以作为租赁合同审核参考，还可作为酒店收购等行为的延伸参考。

酒店等级与管理公司

酒店等级不同的直接表现是投入和运营成本的高低，并会有着不同收益结果。但并非是等级越高就会获得更高收益。同时由于酒店管理的专业性以及发展模式，很多酒店都是以成体系的酒店管理公司作为经营主体，并且形成了完整产品线与品牌集群，涵盖各个等级酒店以适应不同项目。

（一）星级酒店

通常是指根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》将酒店按等级标准是以星级划分，分为一星级到五星级5个标准。星级以镀金五角星为符号，用一颗五角星表示一星级，两颗五角星表示二星级，三颗五角星表示三星级，四颗五角星表示四星级，五颗五角星表示五星级，五颗白金五角星表示白金五星级。最低为一星级，最高为白金五星级。星级越高，表示旅游饭店的档次越高。

国内的开发商或酒店管理公司通常是将三星及以上的酒店称为星级酒店，对外开发、建设、租赁、经营等活动中，均是以三星以上为标准，对一二星级几乎不论。

（二）快捷酒店

快捷酒店是相对于传统的全面服务酒店而存在的酒店业态，其最大特点是房价便宜，服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。最早出现在上个世纪50年代的美国，现在已是相当成熟的酒店形式。快捷酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等，往往以连锁化的加盟或特许经营模式为主，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值，这也是快捷酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的明显特征。

由于市场上的快捷酒店较少参与星级认定，所以很难认定与星级酒店的横向对比。但我们依然可以按照装修标准、客单价等条件类比星级认定，快捷酒店依然涵盖了二至四星级酒店的类型。需要说明的是该类比属于相对标准，不属于严格定义，只作为比较参照使用。

（三）其他类型

其他酒店类型，包含了招待所、公寓式酒店、民宿酒店等，此类模式很难以星级来判断，我见过地方企业开办的招待所采用了豪华装修，内部设施堪比五星级，也见过五百平米的民宿投资数千万进行升级，因此极难定义，只能在此简要说明，以作为一个类型来归集。

（四）管理公司

目前市面多数的酒店管理公司都是比照国外大型酒店管理集团的模式来经营，以多种经营模式来统筹、聚合部分酒店形成量化规模，并且最终统一管理、统一标准、统一服务和统一运营，从而获取更高的收益。试想，一家成型且具有相当规模的酒店公司与业主方洽谈，所能够获得收益定会远远超过仅有一两家酒店的小公司。所以酒店管理公司在制度上具有相对的先进性，成本与管理上也具有规模化优势，更能够保障项目经营成功的可能性。作为业主无论何种对外合作模式，都终将把项目交付至酒店管理公司手中。

酒店经营模式

酒店模式决定了投资方与经营方的成本不同和经营理念不同，反馈于合同签署时代表难度与取舍不同，其是市场化结果，没有优劣之分，只有是否合适。有趣的是各种管理模式是在不断循环往复，例如在六七十年代国外主要是以委托管理和特许经营为主要方式扩张，而八十年代以来后委托管理、特许经营、联销经营模式又各自兴起，到现在又是循环往复一轮。各种模式都是大同小异，买的没有卖的精，都是在不断重复着前人经验与智慧，重复着已有手段和过程，合同中看似新问题但可能在成熟度高的酒店管理从业人员那是已有经验。合同的谈判、签署实际上是非常的不对等，所以依然需要简要介绍酒店业态的主流经营模式，以作为了解和谈判背景。

（一）自建自营模式

指业主方由其自身规划和业务需求而自行开发建设酒店物业，并完全独立自主管理酒店，不依靠其他酒店管理公司的品牌、管理等来经营。

该类型的优点是成本较低，收益较高，但劣势是无法实现规模效益，更无法在网络时代通过集群效应获得更多的是获客效应。

（二）租赁模式

指承租方向业主寻求长期租赁，将项目土地、建筑等物业租赁后用于经营酒店，该模式也是一种常见传统经营模式。

该类型优点是经营方无需投入土地与建设成本，但劣势是业主方只有能获得经营收益，对于项目没有管理权。而对于经营方则是物业产权不属于自身，一直是在为他人作嫁衣裳，且随时会有出现更换业主方变动的可能性。

（三）委托管理模式

也称为委管模式，是业主方将项目委托给管理公司进行管理，常见于四星级、五星级酒店项目，其由一系列合同组成严密的行为矩阵，将双方业务从选址、建设、开业、运营等多个阶段进行规划，由业主方按照被委托管理方的要求从无到有，从前到后去经营、管理，而被委托的酒店管理公司则收取相应的费用。现在市面上的商业轻资产管理模式，就是从该模式推演而来。

该类型的优点是业主方能够快速获得优质品牌加持，形成项目品牌优势，对土地升值增值有着非常优秀的助力作用。但是劣势是将酒店管理权让渡给管理公司，对酒店失去控制权。且需要支付高昂的管理费用和管理人员开支，付出较高的经营利润。对经营方来说该模式优点是能够快速获得新项目，且有着丰厚的收益，但缺点是需要有经验丰富的管理团队和人员，且必须按照合同约定达成相应的指标业绩来保障合同的持久性。

（四）特许经营模式

特许经营因能在成本更低的条件下实现快速扩张，而被视为品牌跑马圈地利器，但过去因为各方面条件不成熟，在中国一直未得流行。而如今特许经营在中国酒店行业被频繁提起，在2023年新签约酒店中，特许经营模式占比高达60%，而在2022年，这个数据还不到50%。现在不管是国际酒店品牌还是中国本土酒店，都在往特许经营上转型，这是大趋势。特许经营模式是酒店管理公司作为品牌所有人，将其所拥有的商标、品牌、管理体系等提供给业主，业主自行组建团队或者聘请第三方酒店管理公司运营酒店，该模式的核心是在于特定酒店品牌作为核心资产，将具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络预订费，员工培训费，顾问咨询费等)的管理方式。如果与业主方资本相结合后来扩张规模经营，能够快速对双方达成良好收益。

但这种看起来很明显优点的模式也具有显著缺点，例如对业主方权益看似有实际无，合同数十页中对业主方的权益保护屈指可数，更不存存在实际履行的切实保障，除了钱款说的明明白白，其他责任项多是含糊不清，具有较大的风险性。尤其是合同签署后，多数情况下业主方没有纠错能力和过程监督能力，哑巴亏。

（五）带资管理模式

该模式是指要求酒店管理公司通过参股入资甚至占据主导股份的情况下对拟经营酒店实行品牌授权，以相同标准和要求，提供相同服务和程序，来进行管理方式。特点是令管理方成为酒店股东，与业主方成为联合投资人，是现在国内市场比较流行的方式来获取酒店经营管理权。

该模式优点是能够有效将业主方与酒店管理方进行深度捆绑，通过做大做强业绩辉煌达到共赢。但缺点也非常明显，即共负盈亏实质是酒店管理方通过该模式磨炼了管理团队与人才，却由双方共付成本，而业主方由于不懂业务或该酒店非自身主营项目，存在管理力度不足，监督不足的情形，很容易受损却不知亏在何处。

本文在此用了很长的篇幅介绍这些内容，主要是由于很多朋友对于酒店行业并不是很熟悉，多数人在执业生涯中接触的酒店投资、开发合同的机会不多，所以我尽可能的简要去介绍一下相应的基础信息，以供各位作为审理或谈判的参考背景。

常见酒店合同问题节点

（一）态势不对等

这个问题其实是合同谈判阶段的常见情况，指业主方往往处于谈判劣势方。这是由于业主方通常对自己项目有着外行人的认知，例如项目实际上可能更适宜做四星级酒店或快捷酒店项目，但因为种种原因总想寻找五星级酒店管理公司来进行洽商，门不当户不对的洽谈天然使得酒店管理公司具有强势谈判地位，要求业主方改规划、改设计、加大投资或采买指定材料，一开始就将业主方拿捏住。进而导致参与沟通的业主方人员进退失据，谈判也好，合同也好，都被酒店管理方进行钳制，谈任何条款都被动。

这更是国内多数不对等合同的根本根源，一开始就在不公平的基础之上，怎么可能获得良好的合同效果和条款。而这对于高等级的酒店管理公司也异常痛苦，因为严格按照标准改项目并不符合管理条件，业主方又强行上马，但业绩根本无法保证，双方都是在欺骗，你馋他他也馋你的情况下结局可见。甚至可以笃定说，出现纠纷是必然的。故而对于态势的不对等应当有着合理认识，尽可能进行先行自我评估，找专业人士评判，从而在后期减少被动的可能性。

（二）酒店用地风险

本文起首就说，“全国各类商业地产项目只要是在条件允许下都开设了酒店，甚至一些常规的商业楼宇也在想办法获得审批取得酒店开设资格”，在此不论其酒店获批的过程细节问题，因为涉及各地产业发展指导目录以及更多的利益博弈。仅说需要各位注意的问题以供参考：

1. 酒店用地首先应排除住宅用地和工业用地，应当为商业土地性质，且无其他历史遗留责任。

2. 酒店用地应是商业出让土地，而非划拨用地。有些项目年代久远，可能是在原划拨用地上建设，但承租或合作时，仍需确认是否是在原定的划拨规定用途，是否存在后续的申请审批并获得批复，是否完备了相应的政府手续，有无政府相关部门的会议纪要和文件批准，否则会有严重风险。

3. 理论上酒店用地应属于专项用地，但是在实践之中很多商业地产存量项目为了进行盘活，以特批或特殊形式办理到了相关酒店服务资质，在此不进行深度讨论。我想提示的是，部分由商业办公项目或科研用地项目虽然也具有相关建筑外形，但有可能是在土地获取时已经被明令禁止用以作为酒店或公寓使用，不知底细或没有做相关调研的承租方作为酒店使用会存在较大的办证风险，因此需要在双方接触时就明确该先契约责任，出具相关承诺信函甚至进行担保。

4. 产权相对清晰，即该酒店的产权能够独立具备产权证。当然具体情况具体分析，有部分商业项目中写字楼或其他业态是多项共存的，建筑载体上存在混同，但产权相对清晰。因此实现的调研以及要求业主方的承诺和担保应予以细化，尽可能在前期进行商业尽调，在中期进行合同确保，在后期进行权益保障。

（三）建筑载体

如果投资酒店想获取酒店星级认定，则应当按照其严格标准在前期就进行规划，例如绿地、健身、停车场、客房面积、客房数等建筑设计标准、装修标准等，如是著名酒店管理集团品牌，则还需要按照其指定的网络、机电等软硬件标准和供应商进行采买和建设。甚至由于时代发展，以往老旧酒店在硬件上可能与新建酒店标准也不相同，例如面积、配置等，所以在建筑载体上，酒店公司要求进行翻修或重新装潢，这是因为业态要求是不断演进与变化的，无论是投资或租赁，要求多样，所以不能以老经验完全去套新项目，情况会存在相对的多样性。

1. 建筑载体的证照

该证照主要是指规划、建设、施工、经营所需的相应许可、执照和其他批准，实践之中有项目能顺利项目立项和规划，获得施工许可，但此后的环评、消防、特种行业许可证、卫生许可证、治安许可证等却无法获批，多数情况下被拒绝的理由是土地性质不符，但实际上建筑载体完工后使用方去办理证照阶段才会体现出该法律风险，因此需要提前审查或向当地相关部门尽快咨询。

同时由于酒店业务往往呈现混合业态，可能涉及零售、餐饮、健身、娱乐等多种模式，例如按照消防规范一些区域不得经营零售，部分区域不可用于餐饮或娱乐，所以在项目建筑设计阶段就尽早规划业务需求，并在相应阶段去办理相应的经营许可和资质。

2. 建筑物的产权

我曾经服务过某项目是国企与民企合作对旧有土地重新开发建设，新增的项目产权属于双方按份共有，但在管理切割上不同于常规的按层切割，而是按照竖向切割，在共用一门的情况下实际是处于物理上无法分割的状态，提出本方案的团队其核心意思是双方共用物业服务状态和均摊水电费用，以规避弱势方被甩掉。实践中类似的模式五花八门，所以在投资或承租酒店时对于产权进行明确约定，首先要求是产权明确且取得房产证。其次是需要清晰明确管理界面，不存在争议项，如果有一定的风险则要求尽可能在投资和建设阶段就进行区分，如果实在无法分割就上设备进行监控，以便于厘清责任。最后是明确该项目是否存在抵押等担保情形，以规避风险。

3. 建筑载体年限

建筑载体常见是四十年产权，如综合用地有五十年产权的情形。但在投资和租赁的角度说，项目如系剩余二十五年可进行投资收购，如在十年或十五年以上可租赁，低于此时限则风险较大，成熟酒店管理公司如对过低年限项目往往不做考虑。因为在投资收购角度，剩余年限低于二十五年时，其在今后的再次转让时剩余年限会低于十五年，价格价值均有可能会降低。因此在投资收购行为中，是要求时限长于二十五年。而若是租赁行为，则要求租赁年限不少于十年，以便进行会计折旧和投资测算。

4. 房屋租赁登记备案

是否需要办理房屋租赁备案也是常见问题，通常所说的房屋租赁登记备案，主要是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》中第五十四条而来，但各地政府对此要求不同，有些城市已废止了相关的规定。因此是否需要登记备案，登记备案到何种地步，依然需要与当地行政部门沟通确认。实践中一些外资项目会要求进行备案，应以所在地政府部门的书面意见作复。

5. 建筑载体的设计

设计因素往往是律师、法务没有办法发言的领域，但该领域却决定着项目盈收。诸多前期谈的热闹后期不了了之的项目绝大多数情形都是项目设计问题，简述为“算不过来账”，例如地段虽好，但房间老旧改造成本太高，现代酒店都建议客房保持在43平米以上以保证舒适感，而老旧客房只有20多平米，怎么改？越改成本越大。诸如此类的设计问题有很多，在深入沟通后会导致投资收购或承租均需要考虑与市场的承接问题，因此设计至关重要。律师费？你高兴的太早了。

（四）经营常见风险

1. 酒店业态的品牌许可

酒店业态的品牌很重要，这是能够对外宣传酒店等级和价格的保障手段。然而多数国内的星级酒店都是在几个较大的酒店管理集团旗下。普通企业在投资开办时，通常是采用自身认可的相应经营模式以获取品牌使用许可。然而无论是采用委管或特许或带资哪种模式，均需要对于品牌的使用方式、年限进行明确约定，以避免被贸然改变或限制使用。当然这需要双方进行评估相应价值，有的品牌在经营中要求使用方还另行缴纳“品牌忠诚费用”以金钱PUA形式来强化思想钢印。

那么在合同中对于品牌许可，首先应当确认专有使用年限与使用范围，是整个合作期还是建筑生命期，是单体项目还是项目群，是否可以对外扩展经营，是否存在公司及其关联公司是酒店品牌的唯一和排他性所有人，业主从管理公司及其关联公司所获得的品牌使用权属于非排他性许可，业主不得再行转让或许可给任何第三人使用等内容。其次是品牌的双向要求，如出现品牌塌方等情形时的快速割裂模式，在这个瞬息万变的世界，可能某一品牌今日还是正面形象，隔天就可能变为十恶不赦，应予以防范。再次是否要求业主方或酒店管理公司不得在周边区域开设竞品，不得再与其他第三方谈判等。最后就是品牌费用缴纳以及续约方式，应进行限制性约定，例如要求品牌方如何保持美誉度，如何计算该标准，品牌费用如何支付，双方合同到期后如何延展等。

2. 经营业绩确保

实践中很多项目由于位置不佳，使得酒店管理公司有所顾虑，因对于业绩往往有着明确指标要求，并要求业主方有业绩确保，其表现形式多样，诸如要求业主方确保客流、确保消费金额，如达不成特定指标时的资金补充甚至解约，所以当酒店合同无论是投资或谈判时，遇到此类条款应正常对待，用不着急着否定，先对着镜子看看自身项目是否能力保障，如果确实没能力就痛快的上保证条款，哄着酒店管理公司入局后先把班子给搭起来再说，只要做好赔钱的准备基本都能哄着酒店管理公司进场经营两三年，因此法律谈判或审理合同时不要当不合时宜的人，正确理解业主方诉求也是关键因素。

3. 业主代表条款

除自建模式与纯租赁模式外，其他酒店投资或经营合同中均有项业主代表派驻条款，其目的是解决业主对酒店经营监督环节。但实践中往往业主代表的监督权限并未在合同中明确约定，所以为了避免纠纷，建议对于监督权行使设定边界，例如业主代表的任职资格，可能让内行去监督内行。例如业主代表由业主方聘用，薪酬由酒店发放，参与特定的日常管理事务，向酒店总经理负责汇报。再例如对酒店经营计划和财务资料进行年度预算审查、季度执行监督、年终核销审定，并参与重要会议的权力。

4. 转让行为

近年来很多酒店项目本就是特殊情形下办理的相关证照，所以证照的存续会具有一定的客观条件，基于此，酒店项目在进行转让的过程中就需要严苛审查转让的可能性以及证照的持续性。业主方或酒店管理公司当时可以办理下来不代表后期的被转让人也能够办理下来，如果没有获得业主方或酒店管理公司的同意，转让行为和后果可能是被转让方无法控制的。尤其是能够接待境外游客的星级酒店，由于涉外因素，需报送国安部门审核，并不能轻易转让。且有很多合同在一开始签订时就对经营权益和产权方进行了捆绑，一旦出现转让资产，有可能另一方也会以撤场相要挟，进而要求获得更高的利益，因此在合同及股权结构中尽早预防和切割。这不是买卖不破租赁的问题，更不是法理可以解决的实务困境，究其核心就是“换人了”，一旦换人就代表一切有可能都会变化。

5. 信息数据

规模化的酒店管理公司是有一套后台系统，以便对于消费者进行登记管理，该系统作为酒店的营销系统至关重要，因此数据信息往往对于业主方是不予提供的，但该数据又涉及到年终核算经营业绩以供双方对经营分成依据，因此其数据的真实性与准确性是需要双方共同来商议确认，如出现信任危机时常规的办法是由第三方会计师事务所提供相应审核服务，由过错方承担相应的费用。

6、反贿赂条款

反贿赂条款是指在某些国际性酒店管理公司的合同之中，在合同的洽商、谈判、签署、运营等阶段，不得对相关人员进行商业贿赂，或在经营中不给予不被认可的经济行为以达成其他利益。该条款是为了应对一些商业审计而设定，本身无可厚非，但需要主要是该条款可能会触发很严重的处罚后果，例如大数额违约金、滞纳金、延迟支付甚至解约行为等。因此在审理该条款时应当予以全体系审核，根本的解决办法就是建议报警处理。

7. 其他

酒店合同的风险原因充满了多样性，其他在行业之中常见的还有例如租金或业绩收益的支取、管理权责等等，但都是能够想象或在其他行业中能够类比参照的，逃不出法律的手掌心。需要额外说的是现代商业模式，很多都是英美国家所长期施行的经营方式，这些经营方式在其本土上没有成熟的法典制进行管控，多是以判例或习惯法来审理，所以导致我们在实践中很难用大陆系成文法模式去规制，这是一个长期存在的情况，需要更多的法官、法务和律师去了解商业习惯、行业惯例，从而服务商业实体。多数案件的结症并非是法律对错，而是在于商业行为惯例是否能成为通识或认可，很多的纠纷就在于此。

结语

酒店业态的商业行为，无非是投资或租赁，模式看似简单，其实也不复杂，主要是鲜有朋友去专门讨论。然而随着住宅地产的萎缩和存量项目的不断增加，越来越多的开发商和投资方试图盘活一些项目，而在写字楼超量供应和购物中心管控复杂的情形下，以各地政府要求发展文旅经济的前提下，以酒店作为盘活资产的方式就是一种便捷且经济的投资方式。该方式能够有效的使得投资获得快速回报且靓丽多彩，普通的酒店投资回报率平均在10%左右，最高可达25%，这是在当下鼓吹经济低迷的气氛中属于令很多投资者兴奋的业态。

然而正如我经常说的一句话：“商业地产行业没有任何门槛”，只要有钱就能干。酒店业态也无外乎如此，各种酒店管理公司与投资机构均在努力开创新的经营模式和商业项目，交易会不断增加，而与之相伴的法律风险、经营风险也不断产生。相信我的读者朋友在执业生涯中定会遇到相应问题，毕竟酒店业态有着数千年的历史，问题永远存在，业务永远存在。太阳之下没有什么新鲜事，望各位永远在工作中获得乐趣和财富。

皮一下：多数的法律问题其实不是法律。

-END-

法天使

法天使-中国合同库（fatianshi.cn），中国合同标准发起者，已发布上千类标准范本。秉承着“推广中国合同标准，提升中国社会合同水平”的使命，推出了标准的合同起草审查方法、工具及服务。