三山新城新房仅需55万/套？
近日，有粉丝向佛山房产爆料：“总价55万就能买三山新城的75㎡两房，而且是带装修现楼！”
广佛交界科创三山，出门就有轨道交通，未来还有机会迎来佛山11号线，地段优势如此明显，到底什么盘仅售55万？
粉丝爆料三山楼盘价格
今年三山的楼市竞争激烈，卷天卷地，难道只剩下打“价格战”这条路了？实际情况到底如何，小师姐马上出发实探。
55万买两房，90万买三房？
一番了解得住，这个项目，是位于三山新城的佛罗伦萨小镇社区，其售楼中心就设在林岳北站B出口，一眼就能看到醒目的大字：
总价60万起买两房，90万起买三房，租金抵月供。
与之对应的分别是建面约75㎡两房一卫，以及建面约96㎡三房两卫，单价约8-9千元/㎡。
另外21栋进行清栋促销，最后3套76㎡特惠房源，一口价55万/套！折合单价仅7200元/㎡！
佛罗伦萨小镇社区售楼中心
据销售介绍，目前佛罗伦萨小镇社区主推18-20栋，楼高30层，在售建面约75-96㎡二三房，2梯7户设计，整体单价在7千-1万元/㎡不等。
近期加推建面约153㎡四房，已开放全新样板间。另外全新发售193㎡“空中墅”，总价230万起。
值得注意的是，项目的全部产品都是商业办公性质，非住宅。
首付至少需要5成，贷款年限一般是10年，而且公寓的商贷利率大概要4.3%！比一般住宅（首套2.9%）高出很多。
佛罗伦萨小镇社区外立面
但与市面上很多公寓不同的是：
①可通天然气，可明火煮食；
②面积较大，最大建面约193㎡。
以一套96㎡三房为例，总价约96万，首付5成（约48万），贷款10年月供接近5000元，全部是带装修现楼。
佛罗伦萨小镇社区实景图
超6成亮灯率，户型封窗设计
作为一个现楼发售的一手盘，佛罗伦萨小镇社区已全部建成，且已有部分业主入住多时。
为了让购房者更了解该盘的情况，我们专门选择晚上探盘，为大家带来真实的“亮灯率”：
佛罗伦萨小镇社区晚上亮灯实拍
入夜时分，从项目的多栋高层外围可见，至少已有6成以上的亮灯率。
大部分的亮点楼层都集中在中高层，晚上8点过后灯火通明，整体入住率还不错。
佛罗伦萨小镇社区晚上亮灯实拍
其后我们参观了项目的两套实体样板房，全部户型都统一采取了封窗设计。
虽然没有景观主阳台，全部封窗，但由于窗户较大，层高适中，也并不感到压抑。
项目建面约96㎡样板房
建面约96㎡三房的样板房，厨房设有小型生活阳台，可用于日常晾晒，增加全屋通风，目测还能放得下洗衣机。
项目建面约96㎡样板房
再看看建面约75㎡的交标板房，客厅和餐厅各设置了南北对流的大窗户，通风采光效果都不错。
项目建面约75㎡样板房
周边学校环绕，商业街人气旺
从大处区位来看，佛罗伦萨小镇社区位处广佛交界地段，邻近广州南站。
不仅一线临广，更是桂城的科创产业区，从小区出门走几步拐个弯就到有轨电车林岳北站，可换乘广佛地铁。
林岳北站B出入口
从小处位置来看，小区对面为优质民办南海外国语学校，该校多年来都是摇号大热，中签率较低。
楼下有一条小河涌，稍远处是林岳的村屋，日常买菜可到林岳市场。
与社区紧邻的就是大型商业体佛罗伦萨小镇，除了云集众多知名品牌店，还开设了多家餐饮门店，能满足日常购物、溜娃等生活方式，颇为热闹。
佛罗伦萨小镇商业体实拍图
三山公寓1万/㎡，值得买吗？
回归最原始的问题，三山新城75㎡的公寓总价60万起，值得买吗？
佛山房产结合多次实探、对周边环境走访、以及与三两业主/租客的聊天，来分析下。
其一，近广州，适合自驾通勤。
三山很近广州，到广州南站、广钢新城都比较方便。因地段优势，如果你在番禺或广钢的公司上班，自驾通勤并不远。
加上佛山地铁11号线一直吹风动工，一旦线路建成，未来三山到广钢就非常便捷了。
三山新城航拍图
以两地目前的房价差来看，广州的新房最低也要3万+，而这里不到1万/㎡，表面看确实笋到爆。
但不可忽视的是，佛罗伦萨小镇社区是公寓！即使面积再大、能通燃气，也不妨碍其公寓性质、以及5成首付的门槛。
查询佛山住建局官网，该盘目前累计已售1154套，剩余523套可售，用途为公寓式办公用房。
图源：佛山市房产信息网
其二，周边学校环绕，吸引陪读家庭租房。
佛罗伦萨小镇社区周边环绕了多家学校，同一条路上就有知名的南海外国语学校、美伦国际高中、辰美艺术学校。
稍远处还有文翰中学、龙湾实验学校，以及在建中的桂城二中。
众多学校在旁，自然衍生出不少“陪读”家长。
小区周边环绕了多家学校
与几位租客聊天得知，在小区内租房有不少就是“陪读”家庭。认为买一套以后不会住，但需要解决眼前的接送问题而选择在这里租房。
带娃租房求学的家庭，普遍会更喜欢面积稍大的平层，父母、孩子都有独立空间。
佛罗伦萨小镇社区楼龄较新，而且能明火煮食，对于陪读家庭来说，能在家煲汤、让孩子吃营养餐，尤为重要。
据项目销售介绍，“目前小区的两房能租2300-2800元/月，三房能租3000元/月以上。如果有孩子在读小学的租户，至少能长租6年。”
摆放在售楼中心门口的租房展板（仅供参考）
我们来简单算笔账，以社区的最低门槛75㎡总价55万为例，月供约2800元。
若房子每月租金能有2500元左右，一年收租约3万元，租金回报率约5.4%。
当然，前提是这套两房每月能稳定收租2500元以上，那租金基本能抵月供了。但需要注意，公寓首付要一次给5成，购置门槛并不低，而且未来买卖税费也会比住宅要高！
你对三山新城的公寓有什么看法？欢迎留言讨论。
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