在大湾区的快速发展中，工业用地的开发面临着独特的挑战和机遇。
住宿产品的用地性质通常为旅馆用地或商服综合类用地。工业用地建设住宿产品则面临一系列的政策限制，进而导致在其上开发运营型住宿产品时的严苛要求。由于各地相关政策不同，这类产品呈现出了不同的开发可能性路径。
在澎润过往服务过的业主案例中，曾遇到数个土地属性为工业用地的案例。
让我们将视角放在大湾区的重点城市：广州与深圳，看看工业用地之上的住宿产品开发需关注哪些风险。
#01
·· M0地块给住宿产品带来新的契机 ··
在过去，工业用地上开发住宿产品是完全不可能的。但是M0地块的出现给配套住宿带来了一定的机遇。
不同于传统产业用地，M0地块通常用于支持新兴产业，进行科研和办公，因此地块技术密度和人才密度更高，这也导致对高端长短住产品需求高。
工业用地分类
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90，我国主要将工业用地分为三类。
一类工业用地（规划图纸中表示为M1）
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。一类工业用地为方便员工通勤、方便生活，可就近安排在居住区附近，但需要独立占地建设。
二类工业用地（规划图纸中表示为M2）
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。二类工业用地则不能与居住、公共设施等其他功能区混合，一般都是集中在专门的工业区，有的甚至需要设置绿化带与其他工区用地分隔开。
三类工业用地（规划图纸中表示为M3）
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。三类工业用地对环境污染严重，且一般用地规模都比较大，需要远离城市中心区单独规划布局，生活区与建成区之间还要设置较宽的卫生防护绿带。
···
可以看到，传统工业用地门类中，仅有M1类用地与工业以外的社区或生活配套存在一定关联。但这类用地也需要满足一定条件以保障生产以外的居住或社区生活的安全性。
但是在实际的城市建设和产业发展过程中，新的经济增长点的需求以及全球范围内新一轮的产业变革趋势来临，新产业和新业态在国内开始迅猛发展。这些新产业和新业态在空间环境、配套设施等方面提出了更新更高的要求。
以广东省为例，广东作为制造业大省，率先开始了新型产业用地的探索以支撑新产业的发展，并促进新工业和产业类型的生长和发展，助力产业升级，并提升用地效率。
2013年1月，深圳市颁布了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》。通过创新产业用房、工业楼宇转让、闲置土地处置等各方面，推动深圳市的产业转型升级。
同时，深圳开创性地提出了新型产业用地（M0）的概念。该概念在2014年1月1日颁布的《深圳市城市规划标准与准则》中正式被纳入传统土地类别中。
2018年9月，东莞市人民政府印发了东莞市M0管理暂行办法（以下简称《东莞办法》）。这是国内第一份明确针对M0管理办法的市级政策。《东莞办法》主要内容包括资格准入认定、用地管理、规划与建设管理、土地产业用房贡献不动产登记管理、履约管理和政策衔接等六个章节。办法还提出了试行范围，试行3年后总结经验并在全市推广。
在随后几年，广州、佛山、惠州、中山和珠海借鉴了深圳和东莞的经验，陆续推出了针对新型产业用地管理的政策文件。
以大湾区几个重点城市为例，他们对M0的概念规定差异不大，主要围绕研发、创意、设计、检验检测、科技企业孵化及无污染生产等新型产业功能定义。
广州：依托《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的M1和其他商务用地（B29）发展新型产业的用地。该用地融合了研发、创意、设计、中试、无污染生产等产业功能以及相关配套服务功能。
深圳：融合了研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。
东莞：融合了研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
珠海：融合了与生产密切相关的研发、孵化、试验、创意、无污染生产等创新型产业功能。该用地还包括配套相关的商业、宿舍、可附设的市政设施、交通设施及其他配套辅助设施。
对于新型产业用地项目，政府在选址准入、项目准入（包括主体资格、项目选址、产业类型、项目经济技术指标等）、受让准入等关键条件上都会进行详细规定。这些规定保证了相关开发和运营的落地，确保项目符合当地产业发展导向以及产业用地的开发和运营，科学地支持了片区的发展和城市的生长。
由此可见，M0的相关政策能够更直接地支持地上物业中一些产业配套开发的规定和要求。同时，大湾区各地随着“工业上楼”政策的逐步落地和完善，在传统的M1类用地的地上物业配套开发方面，也有了一些更新和探索。
#02
·· 工业用地之上的住宿产品相关政策 ··
以广州、深圳为例
综合性产业用地对住宿产品的需求是刚性的。
除了上述M0和M1类用地的初步规定外，随着越来越多新的综合型产业项目逐步开发落地，在实践过程中我们可以发现，产业配套功能在产业导入前的吸引作用愈发鲜明，相关辅助设施在产业导入后的支持功能愈发完善。尤其是随着产业入驻，对项目地块或周边的差旅接待、员工本地长住等住宿配套设施的需求非常刚性。
因此，各主要城市对早先制定的M0和M1类用地的产业配套功能进行了补充和修订，以帮助项目合理开发配套设施，支持产业发展。
澎润也在实际的项目实践中，集中梳理了粤港澳大湾区各主要城市的相关政策。
以广州和深圳为例，市级或区级均有相关政策指导，指引工业用地地块上的相关住宿配套设施的开发。
···
（广州）
广州市关于工业用地上建设配套住宿产品如酒店、宾馆、招待所等的政策较为严格，这主要是为了规避不合理交易风险，保障工业产业的引入和长期运营。
2020年，广州市政府颁布了《广州市工业产业区块管理办法》。其中规定，工业产业区块内的其他用地应优先保障市政基础设施、环保设施和生产性服务设施等。鼓励在工业产业区块内的其他用地上适当安排人才公寓、租赁住房和配套设施等。
到2022年，广州市政府颁布了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》。该办法规定，同一土地使用权人在同一工业产业区块内且位置相邻的多宗国有工业用地，可以统一规划布局、适度集中建设配套行政办公及生活服务设施。配套行政办公及生活服务设施的用地面积和建筑面积占总用地面积、总建筑面积的比例可不减少，但不得单独分割转让或抵押。鼓励工业用地内的行政办公及生活服务设施集中布局，但严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
在这样的政策背景下，经营型住宿产品如酒店、宾馆、招待所在前期规划、建筑规划验收、消防及特种行业许可证办理及营业手续办理等各个项目开发阶段，均面临不合规风险。因此，企业在开发初期需要谨慎研判产品落地可行性，综合评估开发和运营风险。
（深圳）
深圳通过“工业上楼”行动和混合用地改革，提升产业片区的配套品质，增强对优质产业企业的吸引力。
在深圳市的相关政策和实践推进中，有一定的改革和试点空间。
2020年，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》提出，要在符合国土空间规划要求的前提下推进二三产业混合用地改革。
2022年起，深圳市政府明确提出“工业上楼”行动，打破以往空白工业用地的诸多状态。例如，以“单一地块、M1用途”出让，只允许在M1用地上配建部分小型商业、宿舍等公共设施，规模不能超过总建筑量的30%，且配套的品质往往不高，无法满足新兴产业、创新人群对园区配套的需求。政府联合市属国企启动72个工业上楼试点项目进行落地。
其中的典型项目案例如宝龙专精特新产业园。这个项目由特区建工作为开发主体，在统一建设完成后出售给符合条件的优质成长型企业。通过片区尺度（含5个地块），采用“M1+C1”混合用地性质出让，均衡配置产业、商业、宿舍、酒店等方式，实现园区配套的综合提升。
最终，该项目引导了公共服务配套集中布局。在项目内部靠近城市公园的地块上，集中布局了酒店、商业、宿舍等配套设施，占比约15%，包括3万㎡宿舍、2.2万㎡商务酒店、2330㎡商业、2000㎡食堂和邻里中心等。整体形成了“宿舍+酒店+商业+城市公园”等连片布局的综合性公共服务中心，大大提升了产业片区的配套品质，极大增强了对优质产业企业的吸引力。
综合看来，工业用地地上物业开发中，配套住宿产品开发空间会因不同城市的政策空间不同，对项目住宿产品定位方向的先决条件会形成差异。
部分城市可实现在重点试点项目中，突破传统工业用地及配套设施的规划限制，尝试酒店、长租公寓、服务式公寓、宿舍等经营型住宿产品业态，提升产业片区吸引力。
在后疫情时代背景下，不少地区出台政策，鼓励部分产业用房改建为保障性租赁住房产品，盘活资产的同时，也为产业片区发展完善配套，提高对产业人口的生活保障条件。
#03
·· 产品开发需关注的重点决策及风险点 ··
澎润观点
在项目开发的全过程中，澎润建议重点关注用地属性研判、本地政策、审批节点的沟通和技术合规等重要节点，以确保项目合规、顺利地落地。
01
项目获取前期-可行性研究阶段
在项目获取前期阶段，需要综合、谨慎地研判用地属性及本地政策。例如，当地对M0、M1用地有不同的政策规定，可能选择的产品方向存在极大不同。在政策允许范围内，研判并确定本项目住宿产品可落地的产品类型。目前，部分地区允许在达到一定条件基础上的工业用地配套指标中建设并运营酒店、长租公寓等。一些地区也鼓励将存量产业用房改建为保障性租赁住房，这为工业用地之上的配套住宿产品开发提供了新的可能性方向。
在可行性研究阶段，还需保持与本项目相关主管单位和部门的积极沟通，全面了解后续建设和落地阶段的每个审批节点需要完成的审批或证照办理事项。提前做好准备工作，以保证后续流程的合规。
02
项目建设阶段
在项目建设阶段，需要延续前期可行性研究阶段的工作，关注规划报批报建、建筑规划验收、消防验收等重大节点。积极沟通，并确保项目现场各项技术、硬件条件的合规，为项目顺利完成相关验收、获取经营所需的各项证照打好基础。
综上所述，在工业用地上开发住宿产品需要开发者深入理解当地政策，谨慎评估风险，并在项目各阶段与相关部门保持积极沟通。
通过合理的规划和合规的操作，既能满足市场需求，又能推动产业升级，在复杂的政策环境中找到创新的解决方案，实现项目的成功落地和长远发展，提升项目整体价值。
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