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在本系列前文中笔者探讨了老旧小区拆除重建自主更新模式的实施主体、资金来源等问题，本文作为该系列的终篇文章，将与大家简要探讨此种更新方式中的审批程序及容积率调整等问题。
一、自主更新模式下的审批程序
老旧小区自主更新的审批，一般涉及申请材料的审批和相关许可的审批。由于目前各地仍处于探索时期，对于具体的审批流程规定得也较为原则，各地规定也略有不同，一般是以项目所在地基层建设主管部门负责或牵头。
以浙江省为例，根据浙江省《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》的规定，更新申请及方案等材料应向县（市、区）政府提交，政府可授权建设主管部门牵头组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、公安交警等有关部门和属地街道（乡镇）进行联合审查，并出具联合审查意见。
审查通过后，可持联合审查意见和图审合格的施工图纸等材料向县（市、区）建设主管部门提出施工许可申请。由县（市、区）建设主管部门核发建筑工程施工许可证。
而有些地区如南京等地则是规定了，可向项目所在区的住房城乡建设行政主管部门申请，并由该部门负责或牵头组织，进行对更新申请及相关许可申请的审批。
二、自主更新模式下的容积率调整
及土地出让金补缴
如前文提到，在老旧小区拆除重建过程中，可能会涉及增加容积率调整规划的情形，这就涉及申请调整容积率及补缴土地出让金的问题。
1、容积率调整的政策依据及实践案例
根据《建设用地容积率管理办法》的相关规定，国有土地使用权一经出让或划拨，不得擅自更改确定的容积率，除非符合特定条件。
而自然资源部办公厅2023年11月印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》则为老旧小区重建增加容积率的需求提供了政策依据。
该指引提出，为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。
《自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（自然资办发〔2024〕25号）则规定，涉及新增建设用地、改变土地用途和新增计容建筑面积等改变规划条件的改造，应履行法定程序。不得以专项规划、城市设计方案、更新改造实施方案、工程建设方案等，替代法定规划作为规划许可依据实施改造。因此，老旧小区拆除重建中增加容积率的做法已有国家层面上的政策支撑，但应依法依规履行相关手续。
从各地政策和实践来看，增加容积率的做法也具有可操作性。如根据住房和城乡建设部办公厅公布的《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）》，辽宁、福建、南京等地均有适当放宽容积率指标的政策机制，在保障公共利益和安全的前提下，适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，对在小区及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范标准的前提下，放宽建筑密度、容积率等技术指标。
实践中，也有可复制借鉴的案例，如：重庆市可给予增加公共服务功能的城市更新项目建筑规模奖励，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持。
在重庆市沙坪坝区和坪山社区整治提升项目中，运用住房成套化改造的相关支持政策，对原有D级危险房屋进行拆除后增容扩建约1300平方米，增容面积用于完善房屋使用功能、新建底层社区配套服务用房等。
2、增加容积率需依法缴纳土地出让金
增加容积率则必然会涉及土地出让金的补缴。根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》的规定，土地使用者需要改变原批准的容积率，必须依法报经市、县人民政府批准。对出让土地，改变容积率的，应按规定补交不同容积率的土地差价。
因此，如果在重建方案中，需要增加容积率以改善居住环境的，一般来说需要按规定补缴土地出让金。容积率调整导致补缴土地出让金的数额和标准如何确定，我国现行法律中尚未有明确规定。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）规定：
调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
而对于估价期日的确定，不同政策文件则有不同的规定。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价，核定应补缴的土地出让价款。
而《国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）则规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。
因此，根据该文件，估价期日是国土资源主管部门依法受理补缴地价申请的日期。可以看出，目前对于如何确定估价期日尚未有统一明确的规定，在实践中，一般可结合项目背景、用地情况及当地具体政策进行合理确定。
有观点提出，老旧小区的拆除重建应考虑到土地出让金的适当减免，以减少居民的更新成本。但从我国目前的相关政策文件来看，很难找到有地区作出相应的减免政策，只有少数地区规定在满足特定条件下，可以进行减免。
如《南京市危险房屋翻建规划管理办法》第五条规定，确因改善基础公共设施和保障基本生活需要，可以在其用地范围内适当增加面积。厨房和卫生间适当增加面积的部分以及个人居住类项目开发的地下空间可免于缴纳土地出让金。
土地出让收入是我国的重要财政收入，对其减免进行严格限制的做法也是国情所需，不过在我国目前大力推进老旧小区改造的浪潮下，也可以期待政府在综合考虑到改造成本、保障民生等多种因素下，可以制定出相应的利民政策。
三、结语
老旧小区拆除重建自主更新模式在我国已有成功案例，简单来讲，这种模式就是产权人自主统筹实施，自主筹集资金，对老旧房屋进行拆除重建，政府提供政策及资金支持的城市更新模式。
该模式主要适用于修建年限久、房屋结构存在较大安全隐患，被依法鉴定为C级或D级，且未被纳入征收计划或集中更新范围的老旧住宅或厂房。
申请老旧小区拆除重建，首先需要全体业主100%同意，征求全体业主同意后，可委托授权业主委员会、业主更新委员会或专业机构等主体，根据各地规定向有关部门进行报批申请。
在具体操作中，可以成立专门的业主自主更新委员会或授权业委会作为组织或实施主体，具体的建设可委托具有相应资质的单位进行。对于更新资金的筹集，原则上由产权人按照原建筑面积比例承担，同时各地也提供了诸如政府财政补助、税费减免等资金政策支持，实践中也探索了多种融资模式以解决资金问题。
在重建过程中，原则上应在原址上按照原有面积进行重建，只有在满足一定条件下，可增加面积或进行优化调整，如需增加容积率应依法依规履行相关手续，并按规定补缴相应的土地出让金。
本专栏作者何骞、路梅律师负责的团队，长期致力于为各级政府部门和地产类企业提供法律服务，团队律师将结合自身执业经验，从不同角度解读城市更新实践中的各种法律问题，并为城市更新中政府方、权利人、投资人等各参与主体规避法律风险，维护自身合法权益提出各种法律分析意见和建议。
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