楼市这次是真的稳了、到底了吗？此刻正处在一个历史节点，这个节点，多少人等了太久！最近经济政策，的确是火力全开猛打方向盘，很多领域都已经非常清晰，但地产虽然有大招，但并没有像宏观政策、A股等领域一样绝对和彻底。地产在经过多年的调控后，目前价和量基本都跌回了16~17年的水平，如果考虑统计数据的水分，很多地方甚至跌回了更早之前的水平。作为资产负债表的最核心抵押物，地产继续下跌，只会引发居民大面积负资产，金融机构不良大幅度攀升诱发系统风险。517的地产政策，就是第一次救市尝试，但没有达到政策的救市效果，反而在一定程度上打击了市场信心。924的政策，是一次巨大转向，但是政策的力度，并没有达到让市场立刻反转的程度。这反映了对房地产市场行业逻辑的彻底改变，这是首个来自最高层的清晰信号。去库存成为了接下来房地产的最重要的任务，减少土地出让、大面积收购存量住房，将成为商品房开发的主要动作。这个支持盘活存量土地是本轮政策中最亮眼的部分。“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。”，人民银行已经完全打通了央行直接扩表购买土地的通路，如果政策银行敞开供给融资，地方政府是完全可以通过腾挪不同国企主体之间的资产，来形成地方财政蓄水池的，因此这个政策，地方政府的动力会非常强劲。现在还有限购政策的，只有北京、上海、深圳等一线城市，以及天津、海南等地，与大部分人关系不大。这次降低利率有明确要求，是降低到新发放贷款水平附近，因此明年大概率还要继续降利率，比如直接对购房者进行更大力度降息、贴息，这样把房贷利率降到2字头，效果就会立竿见影。预计土地交易、出让、契税、住房贷款、企业金融中的许多政策都会得到调整，对于购房者影响最大的就是契税了，预计今年可能会出台契税下调的政策。▲青岛中海雲境售楼处
在现有政策下，楼市筑底应该马上完成。房地产市场企稳，遵循量在价先的规律，需要先看到成交量的企稳回升，然后才能看到价格的缓慢回升，预计成交量的企稳要等今年年底到明年上半年，价格企稳等到明年下半年。当收入稳步恢复，预期修复，楼市复苏紧跟着就会出现。参考青岛未来的新增供应和目前的情况，今年年底到明年上半年，将是青岛楼市买房的窗口期。
