近年来，日本的公寓投资，一直是国内外投资者关注的热点。根据东京KANTEI的理论计算，在2013年购买一套70平方米的新建公寓并出租10年后，2023年卖出可以获得超过2亿日元的利润，年回报率能到22.4%。然而，随着市场环境的变化，公寓投资的“利润”逐渐显现出下降的趋势，机不可失，时不再在，可以说很难再有前几年入场时的回报率了。如今市场的不确定性正在加剧，日本房产投资的“黄金时代”走到尽头了吗？
2023年，日本二手房市场整体呈现稳定上涨的态势，47个都道府县无一出现价格下跌。然而，但到了2024年9月，超过一半的地区出现了房价下跌或略微下跌的现象。
例如，山形县、福岛县等地方的房价下降幅度明显。这种现象让许多人意识到，地方城市的房产投资风险正在加剧。
地方城市房价波动的背后有几个核心原因。首先，这些地区的住房需求基础相对薄弱。在过去，地方城市的房价受到东京等大城市市场带动而上涨，投资者蜂拥而至，形成了短暂的繁荣。
然而，这种繁荣建立在需求不足、购买力有限的基础上，显得异常脆弱。地方城市的人口基数本就较小，购房需求更多依赖本地刚需，而非投资客。
而当地居民的购买力较为有限，房价一旦上涨，很容易超过他们的支付能力。此外，日本央行近期的加息政策也对地方市场造成了冲击，房贷利率的上升直接增加了购房成本，也让潜在买家变得更加谨慎。
而与地方城市形成鲜明对比的是，东京23区的房产市场依然表现出惊人的韧性。
从2020年5月开始，东京23区的二手房价格已经连续54个月同比上涨，截至2024年10月，每平方米均价达到115.14万日元。这样的记录在全球范围内都显得尤为特殊。其中港区和中央区，二手房均价分别达到2亿375万日元和1亿4090万日元，有些地方的涨幅甚至超过40%。这种持续上涨的势头，让东京23区成为日本房产市场的“一枝独秀”。
东京23区的坚挺表现源于其独特的市场逻辑。首先，东京作为日本的政治、经济、文化中心，每年吸引大量人口迁入。这种持续的人口流入形成了对住房需求的强大支撑。其次，东京居民的收入水平和购买力在日本国内遥遥领先，这使得他们能够承担持续上涨的房价。
此外，与地方城市主要依赖刚需购房者不同，东京核心地段的买家更多元化。他们中既有自住需求的本地买家，也有希望通过房产投资实现资产增值的国际投资者。即使面对日本央行加息和房贷利率上升，这部分买家的购买意愿并未受到显著影响，因为他们更看重东京23区房产的长期价值。
再加上东京核心地段的土地资源稀缺，新建房源供给不足，这种供需失衡进一步推高了房价。
但即便是在东京，房产投资也并非没有风险。东京周边地区，例如埼玉县、千叶县和神奈川县的二手房价格已经连续10个月下跌。房价的下跌幅度虽然不如地方城市那般明显，但交易量的萎缩却暴露了这些地区需求不足的问题。这些周边区域虽然地理位置靠近东京，但仍然无法与核心地段的市场稳定性相提并论。
对于投资者来说，这样的市场格局无疑传递了一个清晰的信号：未来在日本投资房产，核心地段才是最优解。不仅仅是选择东京这，更需要关注东京23区内的核心区域。只有这些地方，才能真正实现“抗风险”的资产增值目标。
同时，东京KANTEI的数据显示，目前东京地区的房产收益结构也在发生变化。过去，高额的卖出差价是投资者收益的主要来源，但现在，这种模式已经越来越难以为继。随着房价的持续上涨，租金收入的重要性开始凸显。然而，在市中心以外的区域，租金增长已经放缓。对于投资者来说，这无疑限制了房产投资的收益空间。
在这种市场环境下，投资者需要更加谨慎地选择投资方向。过去那种“随便买都能赚”的时代已经结束，当时的超高收益今后也可能很难实现，而且如今的房产投资需要更高的专业判断力。但如果目标是追求长期的稳定收益，那么核心地段无疑还是优质的选择。
总的来说，日本的房地产市场正处于一个重要的转折点。地方城市的房价逐渐回落，而东京23区的核心区域则依然保持坚挺。对于投资者而言，在当前的市场环境下，如何选择核心地段的优质房产可能是更需要注重的问题。尽管投资环境发生了变化，但黄金地段的价值依然无可替代。
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