深圳跌得最狠的,居然是这类房子?

文摘   2025-01-25 07:02   广东  

在深圳楼市,跌得最狠的是什么房子?

老破大一定榜上有名。

南山前海南“鼎鼎大名”的月亮湾花园,单价从11万+到4万多,三年多跌幅达到了65%以上。

西丽居家大社区,桃源村一期,于1997年建成。

近几年跌幅达到了40%以上。

作为一个依赖于刚需购买力支撑的楼盘,这个回调幅度还是蛮大的。

从乐观的角度来说,虽然以上两个老小区房价不抗跌,但至少目前还保持一定的成交热度。

最坏的结果是,现在深圳很多老破大,已经被改善群体抛弃了,连市场流通性都是个问题。

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深圳贝壳二手房挂盘上,筛选“超20年楼龄、90平-100平以上”的房源,占比最多的福田区和南山区,分别占了30.4%、24%。

城区那些逐渐沦为“老破大”的房子,即便单价低,但很多小区一年也没几套成交。

1、福田莲花板块的富莲大厦

24年可查询到的成交房源,只有区区3套,一只手都数得过来。

小区最新成交价为5.3万/㎡,已经拉回到了2016年的价格水平。

2、华强南的福星花园大厦

作为老式商品房,市场流通性也好不到哪里去,最近两年可查询的成交房源不过10套上下。

3、蛇口的海滨花园

去年成交价为4.4-4.7万/㎡,全年仅卖出几套。

4、老华侨城的世界花园海华居

最近挂牌均价6.91万/㎡,4.8万-5万多的低价房源也有,但是就成交量来看,一直非常低迷,基本卖不动。

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为什么老破大这类房子在市场上表现比较萎靡?
所谓的“老破大”,里面有一个关键词,就是大。
它曾经满足的是第一代改善需求,户型多在100平以上。
随着时代发展和市场需求变化,这些房子逐渐与时代脱节。
有些户型采光不好,有些是梯户比不合理。
虽然单价低,但是总价不低,居住氛围比较差,超过了板块和社区承受能力,说白了就是没有吸引力。
所以涨幅一直不行。
预算大几百万的刚改和改善群体,为什么要牺牲居住体验和房价涨幅,去接盘一套没啥前景的老破大?
现在还能坦然接受老破大的,通常是有地段情怀的当地老居民,很难跳出固有思维;要么就是想博旧改拆迁,搏一搏单车变摩托。
但是旧改拆迁,谈何容易?
一个城市旧改项目流程,就像打怪升级一样,从立项到递交旧改申请,再到审批、公示、招标、确定开发商,最后到开发商拿地,每一个环节推进起来都是漫长的季节。
从资产的角度出发,买房这件事上,未来的流通性大于一切。

包括像长安花园、长城二花园等这些楼龄偏老的顶级学区房,一套房子差不多就要上千万,目前尚且有学区资源扛着,可一旦失去了阶段性的学区资源,价格也会返璞归真。

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03

以前人们买房,普遍追求的是数量;现在买房,质量更重要。

从需求变迁来看,未来改善户型的上涨潜力,大概率会超过普通刚需盘的小户型。

然而,要想抓住这个大户型市场的红利,楼盘的改善属性定位是关键。

只有定位为改善类的楼盘,才能在未来的市场中脱颖而出。

另一方面,老社区的房子并不会因为大户型而变得越来越受欢迎,反而随着时间的推移,流动性反而会逐渐减弱。

特别是那些2000年以前的旧式商品房,户型越大,未来的流通性就越头疼。

如果你是买家,对于户型与价格错配,或者地段与产品错配的房子,尽可能不要碰。

如果持有老破大这类资产,条件允许的情况下,应该尽快脱手,往更有潜力的地方置换。

很多深圳老业主,之所以被困在落寞地段的置换怪圈中出不来,最关键的一点就是,始终迈不出向前走的那一步。

买房和换房作为普通人的超大额支出,同时又是极其低频的行为,绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择,做对了当然皆大欢喜,做错了很可能会悔恨终身。
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