过去几年，房地产行业经历了一轮超级大洗牌。
2024年度房地产成绩单，全国新房销售额跌穿10万亿，为9.68万亿，对比之前高峰期的18.2万亿，腰斩了近一半。
短短三年，大部分房企倒的倒伤的伤，为了项目去化，为了资金回笼，送股票、送黄金、送汽车等促销层出不穷。
中山楼市最近还出了个大新闻，“9.9元首付买精装房”，在外面吃一碗猪脚饭，都不止9块9，听起来简直不要太便宜。
但天下哪有免费的午餐。
回顾这几年的市场，无时无刻不在提醒我们：
临深已死，有事烧纸。
据数据统计，2024年中山新房住宅成交量20493套，比23年的28932套还少了8000多套。
中山住宅成交在2017年遭遇断崖式下跌后，除了18年和19年出现反弹回升外，其余时间都是嘎嘎下降。
市场最疯狂的时候，中山连续两年卖出近10万套新房，如今仅剩下2万套出头，创下近11年来的最低值。
要知道，去年6月底通车的深中通道，彻底带火了中山，文旅、餐饮、明星打卡，火得一塌糊涂。
当时这股热度，也蔓延到了楼市。
从各地拉过去的购房者一波又一波，马鞍岛等板块被香港客、深圳客围猎，爆单不断。
即便如此，一年下来，还是惨淡收场。
如果没有深中通道的那一波助力，结果只会更差。
截至24年末，中山新房住宅存量5.9万套，存量面积约688.1万㎡，平均去化时间约33.6个月。
住宅库存多，房子不好卖，早年中山楼市疯狂透支的购买力，至今都还没有缓过来。
现在某楼盘推出9.9元首付买房，背后更多是开发商的无奈，噱头大于实际。
房子买的时候贪便宜，卖的时候往往更便宜。
尤其是加杠杆买入房价上涨动力不强的城市或板块，从某种程度上来说，就是一种自残行为。
刚需改善，应该如何选择“高品质保值“房源？
另一边的惠州楼市，同样不好过。
打开小破站、某音、小红薯等社交平台，你一搜“惠州海景房”，基本都是关于大降价甩卖的案例。
而评论下面，则是大量被套牢的业主哭泣声。
“19年在惠州77万买了一套，现在挂牌价26万 都没人要。”
“5年前在这里花光多年积蓄买了套房，还有高额贷款利率，快喘不过气来了。”
“目前就在十里银滩，房子是真的密集，外卖没几家，有人但不多，很少能看到年轻人，基本都是大叔阿姨。”
……
从数据上看，2024年惠州楼市，新房住宅供应少了，全年新增供应面积231万㎡，同比腰斩，跌至近十多年来低位。
新房成交量也少了，全年卖出39380套，同比下滑40%；
二手房成交量同比上升13.6%，全年卖出44470套。
东莞临深板块，如塘厦、凤岗和黄江，这几年的情况也是大差不差。
市场高峰期，这些临深板块成交价曾卖到3-4万每平米，涨幅一度惊人，但是随着深圳投资客散去，房价直接扛不住了，目前不少网红盘的二手房价格，都降到了1字头或更低。
无论是中山、惠州还是东莞的临深板块，从综合功能来看，没有产业和人才等优势，前些年的天量供应，叠加经济环境的不振，导致房地产泄能非常严重。
再加上很多投资客的流失，那就是雪上加霜了。
所以才会集体出现这些临深板块价格降幅很大，而且很难卖，降价都不好卖的现象。
从市场的角度，行业调整并非坏事，楼市有涨有跌，这轮周期最终的归宿，必然是迈入高质量发展，同时也给所有楼市参与者提供了一个重新审视自己手上资产结构的机会。
对于劣质资产而言，持有的套数越多，财富缩水的风险就越大。
特别是二线及以下城市，目前这些地方的利好已经出尽，手上已经没有任何可打的底牌了，在有经济能力的情况下，这时候应该往更高能级的城市腾挪。
包括深圳城市的内部置换，尽早进入改善市场，这才是家庭资产最好的安排。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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