一线楼市，谣言再起。
这两天在网上疯传的小道消息，说是2025年，北京和上海的外环要放开限购，深圳则全部解除限购。
如何看待此次的小作文及2025年楼市走向？
回顾2024年，深圳楼市每一次大尺度放松调控的节点，都是卡在上一轮政策效应逐渐衰减之后。
9月底新政利好下，整个四季度，深圳房产市场出现了明显的好转，成交加快放量，房价方面，统计局公布的数据，深圳连续两个月呈正增长。
期间，其他一线和多个强二线，成交量也接连突破了荣枯线，观望者持续进场，居民房价预期明显改善。
12月份召开的两次重要会议，对房地产市场的表态，相比以往更加坚决。
为什么这几个月楼市的池子活跃了，政策力度及深度还要层层推进，完全没有停下来的意思？
一方面，说明上面对目前阶段性“回稳”的结果仍不够满意。
另一方面，从大环境来看，房地产整体性还是不乐观，因为三四线城市严重拖后腿了。
前不久，住建部、财政部发文，明确将城中村改造政策支持范围扩大到了近300个地级及以上城市。
最初只有35个超大特大城市。
说明除了一二线核心城市，上面还是想抢救一下其他较低能级城市，尽可能的顾全大局。
一线核心城市本身有较强的造血能力，货币端、政策端持续宽松，楼市不愁没有资金涌入。而三四线城市，由于产业和人口都不占优势，楼市想要有比较好的行情，只能以一线城市的房地产强势复苏马首是瞻。
换句话说，当头部核心城市企稳回升到一定程度，资产价格大幅拉起来了，行情才会逐渐向下传导。
四个一线城市，目前广州已经一脱到底，还能在限购政策上释放购买力的，只剩下北上深了。
在货币适度宽松、稳住楼市的政策背景下，“不惜一切力量救市”将是2025年的主基调。
为了预期管理，北上深在春节前再松一松限购，给点甜头也不是不可能。
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看最近的市场情况：
深圳二手房录得量，从12月第一周的2390套，一路下滑至第四周的1924套，平均每周减少百来套。
考虑到年末传统淡季因素，这个降幅也属于合理范围。
如果同比来看，2024年最后四周，累计录得8487套。相较于去年同期的4087套，总体上还是有翻倍的增长。
上周的二手房挂牌量，从68575套降到了67292套，一周直降1283套。而在此前四周，基本都是每周一两百套的降幅。
这段时间诚心卖房的，一部分是年底了业主需要资金周转，另一部分主要是为了年后的置换做准备。
而买方市场，年前这个节点上车的，很大部分都是刚需和改善买家，包括婚房需求、学区房需求、改善需求等。
从确定买房、选房到定房，每个环节都需要时间与各种权衡。
想让买到的房子比别人更具竞争力，相比过于跟着感觉走，更重要的是真实数据的分析，所以买房前期做的调研不能少，就像那句话说的：“机会总是留给有准备的人。”
刚需改善，应该如何选择“高品质保值“房源？
24年四季度的这一波行情反弹，目前按下暂停键。
接下来的1月份，深圳房产市场，买卖情绪基本就那样了，宝中都市茗荟二期的入市，或将是春节前的最后疯狂。
对于置换群体，若原小区的地段和品质不是非常好，卖房切忌恋战，态度别太高傲，重点是想办法换到更好的小区。
刚需买房，尽量不要寄托于刺激利好新政什么时候来，因为政策越宽松，选择面往往越窄。很多人其实是输不起的。只要你城市选对了，板块买对了，小区挑对了，长期来看都是值得的。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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