罗湖，真的彻底没落了吗？
近几年，关于罗湖衰落的声音不绝于耳，甚至有人直接将它比喻为“没落的深圳贵族”。
同时也有研究发现，越来越多年轻人不愿意在罗湖买房了。
贝壳研究院曾经公布过一组数据，在购房预期上，深圳人最想置业的区域是南山和宝安，罗湖居然连龙岗、龙华都比不上，屈居第六。
这数据似乎告诉我们一个事实：年轻购房者正在逐渐抛弃罗湖。
不管什么时候，只要有人提到深圳，罗湖就是不得不说的故事。
要知道，在老一辈深圳人的印象里，深圳就是罗湖，罗湖就是深圳。
国贸、地王大厦、万象城、东门老街、梧桐山、香格里拉等一系列代表着回忆的象征，都在罗湖。
在这里诞生过多个“中国第一”，创造了太多奇迹，中国第一家证券交易所、中国第一期货市场、中国第一家地方商业银行以及内地第一家麦当劳。当时所有的新鲜玩意，都会率先入驻罗湖。
更不用说，闻名全国的深圳速度，就是源于三天盖一层楼的国贸大厦。
在那个年代，你就是把深圳其他区都加起来，也比不过一个罗湖。在人人都讲普通话的深圳，唯独罗湖有着大片粤语区。
可以说，罗湖是香港人最熟悉的地方，也是全深圳最有港味的地方。
据不完全统计，这里生活着4万香港人，占全深圳香港人的21%。
其中罗湖春风路，更是被称之为深圳的“小香港”。
这些代表了一个时代的起源，它曾是罗湖人的骄傲，甚至深圳的骄傲。
但是随着深圳发展中心西移，福田、南山和宝安崛起，罗湖渐渐给人一种廉颇老矣的感觉。
一听名字就好霸气的地王大厦，曾是亚洲第一高楼，如今早已被多次超越。
曾经连接香港与内地的唯一口岸——罗湖口岸，如今在龙华福田坐高铁也能直达香港。
随着罗湖的唯一性被逐步取代，这里早已不再是大家最向往的地方。
现在40多岁的罗湖确实已经迈入中老年，不管是GDP还是城市面貌。
2023年深圳各区GDP排名中，罗湖以2808.19亿排在第六位，而南山则是8566亿元。罗湖还不到南山的三分之一。
深圳人都在用脚投票，一路向西不是偶然，而是必然。
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作为深圳老大哥，罗湖为什么被年轻人“抛弃”了？
主要有三方面原因。
第一，受制于地理原因
深圳是典型的长条形城市，平原少，山多。往东梧桐山脉阻挡，盐田发展成为国际货物码头，自成一体。往北在当时则远离香港，不是首选。
所以深圳只能往西部寻求突破口，早年在罗湖发展起来的大部分商业和制造业都往西部迁移。
第二，发展空间不足
罗湖本身的城建配套，在上个世纪80年代就规划了，未来想翻新城建，只有旧改一条路，而旧改这条路是困难重重。
说白了，罗湖缺地，没有像前海、宝中、宝安、龙华、龙岗大运这种全新的地块，只能通过旧改升级需求突破，但难度和成本都比关外处女地大很多，也要等太久。
新房不够，二手房太旧，刚需选择的空间有限，最重要的是高新产业西移，造成了中产和有钱人往西部迁移。
第三，房价涨幅疲软
基于第二点，没有好房子，缺乏高端就业人群是影响罗湖房价的最大因素。
过去十年，罗湖的房价一直跑不过福田、南山，也跑不过宝安和龙华，且这种趋势一年不如一年。
刚需改善，应该如何选择“高品质保值“房源？
03
那么，罗湖的房子是不是就不能买了？
也不是的。
罗湖的房子不是不能买，而是谨慎买。
一方面，这个世界上不是所有的人都有钱买前海、宝中、深圳湾、华侨城和香蜜湖，也不是所有的人都热衷南山和宝安，对于手里头资金有限的刚需来说，罗湖部分楼盘依然是不太差的选择。
所谓瘦死的骆驼比马大，罗湖的房子，它的升值空间肯定不是最大的，但起码它是比较安全的。
另一方面，旧改是一个缓慢的过程，在未来十年，罗湖10000亿投资城市规划的推进下，未来还是有一定的想象空间。
实际上，比罗湖还老的地方有很多，上海的黄浦区，广州的越秀区等等，它们同样有许多破旧的老房子，虽然跑不赢新区，但却仍然比小城市更有价值。
从买房的角度出发，应该怎么选择？
如果你想买房投资，建议远离罗湖；
如果你想买房收租，勉强选择罗湖。
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