固定资产贷款因期限较长、收益较高的特点，成为商业银行重要的资产业务。正因为期限较长、不确定和金额较大的特点，也成为商业银行不良资产的重灾区，资产质量对商业银行的盈利造成重大影响。笔者想通过近期研究的一些案例，谈谈对固定资产贷款风险的一些感悟。
永远不要认为企业的收入会一直增长
从三十多笔固定资产贷款案例来看，评估人员普遍存在过于依赖项目可行性研究报告对收入的预测，缺乏对经济周期、行业趋势和区域经济的分析判断。授信审批人员同样缺乏对行业周期的判断，风险缓释措施更多的依赖担保措施。
某民营妇产医院固定资产贷款项目，授信金额3亿元，贷款期限7年，根据项目评估报告预测，正常年份的收入最少在2亿元以上，该贷款还有1年到期，收入却仅有5000-6000万元，虽然最近做了贷款展期和调整还款计划，但医院经营并没有出现实质性好转，且随着新生儿出生数量的快速下降，没有较强的医疗团队的介入和整个管理体制改变，该项目未来经营大概率不会出现好转。
三十多笔固定资产贷款，项目实际收入与项目评估报告和授信报告有较大出入的不在少数，而项目收入必然会最终影响贷款安全和资产质量，进而影响商业银行利润。经济有周期，企业收入也有天花板，更多的时候是还远没到天花板，企业收入就向下走了。
租金回收期限远比你测算的时间长
近几年随着各地政府加大招商引资力度，政府平台公司和部分企业投资新建了不少产业园项目。从项目的可行性研究报告来看，大部分项目都是在10-15年通过租金来回收投资，商业银行的评估报告和授信报告即便估算保守一点，贷款期限最终也只是延长2-3年。
从多笔产业园项目贷款来看，由于同区域市场竞争、政府招商引资提供优惠租金等因素，项目运营后的实际租金和银行项目评估报告、授信报告相去甚远，大部分银行的分期还款计划都是项目运营期前几年还的少，后期还的多，但到真正进入大量还款期，租金收入很多时候都不够分期还款本金，更别说项目还有自身运营成本，大部分10-15年的回收期项目可能真正的回收期都在20年以上。
城市更新项目远比你想象的复杂
城市更新贷款是2017年以来房地产火热后各商业银行介入土地一级整理阶段推出的信贷产品，产品主要用于拆迁安置等用途，期限一般不超过三年，在项目具备取证条件时退出。城市更新贷款一般单笔授信金额较大，担保措施主要是投资主体母公司提供保证担保。但此类贷款往往受宏观经济、项目拆迁进度、保障房建设进度、政府商业开发地块供地速度和房地产周期的影响。
笔者看到的几笔城市更新贷款，同步带有片区开发性质，出现风险的原因基本都是拆迁安置进度较慢，过渡费用超期限后大幅提高；政府供地速度较慢，迟迟进入不了商业开发阶段；房地产进入下行周期，房价下降导致后期开发收益无法覆盖拆迁和安置成本，最终导致项目烂尾。虽然城市更新贷款有投资主体的母公司担保，但随着2022年以来全国百强民营房地产公司大部分已暴雷，根本不具备代偿能力，城市更新项目已经无法财务试算平衡，以至于无人能接盘。
政府还款不是商业银行的最终信仰
商业银行住房开发贷款中有些属于政府回购的移民搬迁和安置房，由开发商进行前期代建，地方政府进行后期回购安置搬迁。
某房地产开发项目由移民搬迁部分和商业开发部分组成，开发商申请贷款的还款来源有约4000余万元来自街道办移民搬迁资金。按照正常的信贷逻辑，移民搬迁属于政府专项资金，该移民搬迁部分已经入住，但该街道办一直没有按期向开发商支付该部分代建资金，后开发商将街道办诉至法院，拿到胜诉判决4年多仍未收回该笔代建款项，导致银行的贷款多次展期重组。加上街道办主要领导变更，地方财政资金紧张，目前仍未有很明确的还款来源。银行信贷人员应引起注意，不能认为有政府还款信贷资金就是安全有保障的。
风险管理永远是商业银行稳健运营的生命线，越是在经济下行期，商业银行更应重视风险管理，特别是固定资产类大额信用风险管理，坚持在资产质量优先的前提下实现规模增长，以高质量的资产实现可持续发展。
当前政府投融资和银行信贷热点问题
【课程内容】
一、重点政策解读及应对
（一）政府投融资政策逻辑
1.区分隐性债务和市场化融资
2.区分经营性项目和非经营性项目
3.区分直接投资和资本金注入
4.做大做强国资国企
5.规划自平衡高质量项目
6.盘活存量资产形成良性循环
（二）经济形势暨三中全会、年中政治局会议；35、47、14、134、141号文；取消优惠招商政策解读。
（三）政府、城投及银行工作应对
1.新形势下项目谋划要点
2.弱资质区县投资方向
3.招商引资理念转变
4.银行政信业务开展
二、新形势下城投转型及新增融资
（一）城投新增融资的审核要求
（二）城投新增融资案例及做法
（三）涉隐平台新增融资分析
（四）城投转型暨产业类国企的打造
（五）城投重组整合案例分析
（六）城投“退名单”分析
三、政府隐性债务识别
1.隐性债务的概念 案例
2.从融资主体甄别隐债 案例
3.交通、市政、土储、保障房项目隐债甄别 案例
4.常见投融资模式的隐债风险 案例
5.存量资产盘活业务中的隐债风险 案例
6.如何甄别公益性项目的隐债？案例
7.如何判断城投是替政府融资？案例
8.有预算为什么也是隐债？案例
9.项目没有融资为什么也可能有隐债？案例
10.财政的注资承诺是否形成隐债？ 案例
11.怎样继续向项目提供融资而不形成隐债？案例
12.为什么有的土地出让金返还不构成隐债？案例
13.为什么有的财政补贴不构成隐债？案例
14.为什么财政经常性支出不构成隐债？ 案例
15.为什么还款来源为财政资金但不构成隐债？案例
16.怎样继续提供融资而不新增隐债？案例
17.城投贷款向财政支付转让费为什么不构成隐债？案例
18.为什么要把有的债务认定为关注类债务？
19.规避隐债的合规方式有哪些？
四、地方债务“一揽子化解”
（一）隐性债务的化解政策及实务操作
（二）城投债务的化解政策及实务操作
（三）银行支持地方化债业务的审批要点
（四）银行置换非标的困境与突破
（五）地方债务化解案例
五、存量资产盘活融资及项目现金流的构造
（一）水利项目存量资产融资案例
（二）公共服务网络盘活融资案例
（三）市政基础设施盘活融资创新案例
（四）保障房资产盘活融资案例
（五）国资委主导的存量盘活案例
（六）财政局主导的存量盘活案例
（七）闲置土地和衰落街区盘活案例
（八）基础设施REITs案例
（九）存量盘活中银行的业务机遇
（十）如何为项目构建现金流?
六、PPP新机制、特许经营、资源有偿使用与当前热点业务
（一）特许经营的本质，为什么这些项目不适合特许经营？
（二）使用者付费新理念、市政管网项目融资案例
（三）无需特许经营的项目如何实施并开展融资？
（四）政府把项目交给国企实施有哪些合规做法？
（五）国企参与特许经营项目应注意哪些问题？
（六）不设特许经营权了，存量盘活如何操作？
（七）什么是公共资源有偿使用？适合哪种项目？
（八）盘活存量与特许经营、公共资源有偿使用的区别与联系
（九）哪类项目应尽量实施特许经营？
（十）片区项目是否适合特许经营？
（十一）哪种情况下必须特许经营？
（十二）污水管网项目融资案例
七、医院学校暨事业单位融资
（一）医院学校融资监管政策
（二）医院基建融资的路径选择
（三）“建办分离”“以租代建”模式分析
（四）学校与医院融资异同分析
（五）职业院校基建融资
（六）特殊事业单位融资
八、土地和片区开发重点问题解读
（一）土地一级开发融资探讨
（二）公益项目与经营项目捆绑实施要点
（三）片区项目投融资模式合理搭建
（四） 财政资金如何合规补贴基建项目
（五）如何合理利用财政资金补充银行还款来源
九、课程中交流答问（本次课程将在每个板块及全部课程结束后设置现场答疑环节，鼓励参会单位提问）
【课程特点】针对热点难点问题，以案例展开，讲干货、解决实际问题。共包含60个案例。基础知识不再专门讲解，而是包含在案例中讲解，以集中时间把案例讲深讲透并增加现场交流时间。本课程欢迎带着问题参加，欢迎报名的同时提交需要咨询的问题及项目简况资料。所有报名参会人员，自正式报名之日起，均邀请进入同学群（微信），可先行向薄著老师提问，课程结束后，继续在群内与老师交流。课前一天下午将召开小型闭门研讨会，了解需求深入交流，参会在10人以上的单位及手头有项目资料的单位可报名参加。
【主讲人介绍】本次课程全部由薄著老师主讲。薄著老师系国家发改委特许经营法立法专家组成员，中国政企合作投资基金管理公司第一届董事会投资审核委员会委员，国际信贷分析师协会标准委员会委员，全国银行审批人论坛创始召集人，全行联智库首席专家，曾任某国有大型银行总行授信评审委员会委员17年。薄著老师从基层干起，具有30年银行经营和管理经验，被誉为业务干部中最懂政策的，政策领导中最懂业务的，是国内知名的政信金融专家。薄著老师还担任多家央企建企、地方政府、金融机构的顾问，其视野广阔，政策水平高，实操案例多，课程具有很高的前瞻性和实操价值，讲课极具吸引力和启发性，深受好评。薄著老师写过大量政府投融资和政信、信贷文章，他的微信公众号“信贷白话”在业内具有广泛影响力。
【邀请对象】本次讲座研修适合地方政府党政领导、相关职能部门领导，城投、融资平台高管，银行行长精英参加，尤其适合政府相关部门、城投、与银行等金融单位相约共同出席，政企金三方形成共识，戮力同心落地项目。
诚邀贵单位派员参加！
刘老师
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以下课程暂未安排线下公开课计划，欢迎咨询，也可邀请老师内训:
