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《超大特大城市城中村改造及城市更新政策汇编-华东篇（202501版）》
《超大特大城市城中村改造及城市更新政策汇编-西南篇（202501版）》
（上述政策汇编文件的领取请添加小秘书的微信号）
上周发了几份政策汇编文件，领取人员的情况让我们大吃一惊。根据后台的统计数据，领取人员中30%为政府部门人员，具体以市区县政府、住建局、发改局、财政局、税局、审计局等为主；60%为央国企类任职人员，包括城投平台以及央国企背景的施工单位、设计院、工程咨询公司等；仅剩下的10%为民营企业类任职人员。
有两个情况我们感到特别诧异，一是以往领取城市更新政策汇编文件占比最多的民营房企从业人员现在变得屈指可数，二是以往领取各类政策汇编文件最为积极的券商从业人员变得销声匿迹。
我们有个不太好的猜测，跟房地产行业相关的民营企业的从业人员现在的沉寂状态，是否意味着民营房企的时代已彻底落下帷幕？
上周，万科正式宣布债务展期。1月9日，万科发布公告称，公司之控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资，公司为该笔融资提供连带责任保证担保，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。截至目前，本次融资余额20.4亿元，经协商本次融资到期日调整至2026年12月31日。公司继续为本次融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保金额20.4亿元。
1月10日，港股融创中国盘中一度跌近30%。据司法机构网站公布的消息，中国信达（香港）资产管理有限公司已在香港对融创中国提出清盘呈请，并已定于3月19日举行聆讯。受融创事件的影响，1月10日当天一众房企股票应声下跌。
市场方面对房地产行业2025年的走势开始有了更多的担忧，尤其是特朗普上台后加剧的外贸与出口风险，房地产、城投以及中小金融机构的债务风险，还有就是国内消费收缩带来的产能过剩风险，上述三个风险也分别对应着出口、投资、消费“三驾马车”面临的巨大压力。
目前的市场共识在于，尽管大部分爆雷房企都已做过几轮债务重组，但债务重组依旧无法解决根本性的问题。自2024年9月24日以来，楼市的重磅刺激政策虽然让一线和部分二线城市的销售数据有所改善，但政策刺激的效果很可能已接近尾声，市场方面也基本认为政策刺激已无法决定或者扭转行业的未来。
更准确地说，房地产行业的止跌回稳将取决于更长期性的因素，包括居民端就业和收入预期的改善、人口增长的趋势、居民加杠杆的空间以及房地产行业的风险出清。
值得注意的是，相比市场对房地产行业的悲观看法，城市更新与城中村改造领域却呈现另一幅“如火如荼”的景象。1月3日，国务院常务会议研究推进城市更新等工作，会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。
根据最近的观察，目前地方政府、地方国企、城投平台主要在做两项重点工作，一是研究和申报地方政府专项债、特别国债、中央和省级预算内资金、专项补助资金等的额度；二是策划和申报满足上述政策性资金支持相关要求的项目，比如城市更新、城中村改造、地下管网管廊、新基建、新产业的配套设施项目等。
我们认为，2025年的经济增长依旧主要依赖于央国企及城投平台的发力，尤其是对投资端的拉动作用。因此，2025年的核心市场机会也主要还是在央国企这一端。
具体到业务方面，因国债、专项债、中央和省级预算内资金等政策性资金对地方国企和城投平台项目的资本金支持总体上仍显得杯水车薪，加上存量债务的借新还旧以及项目建设所需的巨大资金需求，因此至少对于我们做国企、城投平台项目的资金投放业务的机构来说，2025年还是有不小的业务拓展空间。
1月10日，央行官网发布《中国人民银行决定阶段性暂停在公开市场买入国债》，“鉴于近期政府债券市场持续供不应求，中国人民银行决定，2025年1月起暂停开展公开市场国债买入操作，后续将视国债市场供求状况择机恢复”。
大家很有必要注意央行的潜台词，一是要给政府债券市场降温，避免资金出于避险情绪继续一窝蜂买入国债，最后产生踩踏的风险；二是资金过度向政府债券集中，容易释放出对经济基本面的悲观预期。
上周，A股的表现让市场大跌眼镜，对于开年的这个情况，大家觉得2025年的市场会不会更加震荡？
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