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说一下最新的市场动向。
好多地方国企和城投平台都接到了地方政府关于全力上马、启动项目的通知，包括将一些后备项目也列入了新增项目清单以完成相关投资指标要求。在经济增长的巨大压力面前，中央的预算和地方政府的专项债都在全面发力，地方政府、国企、城投现在需要抓紧把钱花下去，以通过项目投资全力拉动经济增长。
对于房地产、城市更新行业的民营企业及相关从业人员来说，因城市更新、保障房建设、新基建、全域土地综合整治、乡村振兴是目前国家政策支持的重点，而且在国家及地方的固定资产投资中占据了绝对高的比重，因此相关的市场和业务机会并不少，转型和生存空间也不小，不过要是能抱住央企、国企、城投的大腿则更好。
我们注意到，中央正在大力加杠杆，包括提高财政赤字率并发行国债；地方也在大力加杠杆，包括增加地方政府债务限额并发行专项债，而且都要求加大用钱的强度和进度，也即要求地方政府、国企、城投赶快把钱花下去，加快项目的开工建设，全力拉动经济的增长。
根据目前的政策信号，至少从我们做国企、城投的基建、城市更新等项目的投资业务角度来看，2025年似乎没有想象当中的那么悲观，我们亦建议同行们多关注一下目前政策重点支持的项目方向以及差异化的业务机会。（更多细节问题欢迎在我们明天下午的专题会上详细交流和探讨，详见《20241228交流会：2025年的经济及行业形势分析暨房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点破解路径》）
12月23至24日，全国财政工作会议在北京召开。会议指出，“2025年要实施更加积极的财政政策，持续用力、更加给力，打好政策“组合拳”，一是提高财政赤字率，加大支出强度、加快支出进度；二是安排更大规模政府债券，为稳增长、调结构提供更多支撑……”。
12月25日，国务院办公厅发布了《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，有几点值得特别关注：
一是扩大专项债券的申请使用范围，实行投向领域“负面清单”管理；同时扩大专项债券用作项目资本金的范围，将新兴产业基础设施、算力设备及辅助设备基础设施、高速公路与机场等传统基础设施的安全性与智能化改造以及卫生健康、养老托育、省级产业园区基础设施等纳入专项债券用作项目资本金范围。
二是下放专项债券项目审核权限，将北京、上海、江苏、浙江（含宁波）、安徽、福建（含厦门）、山东（含青岛）、湖南、广东（含深圳）、四川、河北雄安新区纳入地方政府专项债券项目“自审自发”试点地区名单。
三是加快专项债券发行进度，并加快专项债券资金使用和项目建设进度，要求“层层压实责任，督促市县财政部门及时拨付已发行专项债券资金，督促项目主管部门和项目单位加快资金使用……推动项目加快开工建设，尽快形成实物工作量”。
对于房地产及建筑行业的相关从业人员来说，目前国家政策上重点支持的城市更新、保障性住房建设、产业园区、新型城市基础设施、新兴产业基础设施等业务领域一定要重点关注，尤其是民营企业的参与机会，比如国家发改委办公厅12月24日发布的《关于进一步做好政府和社会资本合作新机制项目规范实施工作的通知》中就明确提出，“指导地方各级发展改革部门和有关方面深刻理解聚焦使用者付费项目、全部采取特许经营模式、优先选择民营企业参与等政策导向，严格按照PPP新机制要求规范实施特许经营项目”。
根据我们最近的观察，不管是东部、南部的上海、深圳等强一线城市，还是中部甚至西北部的洛阳、咸阳等三线城市，目前都在大力推动城市更新和城中村改造。
以深圳为例，最近市属和区属国企都被要求抓紧上马或启动项目，并将一些后备项目也提前列入新增项目清单以完成指标要求。需要注意的是，尽管有专项债等政策性资金的支持，但在多项目被要求同时启动的情况下，国企、城投基本都会面临项目资本金不足等问题。此外，国企、城投在城市更新、城中村改造项目的实施方面已面临更大的现金流压力，比如银行贷款收缩（更新贷/拆迁贷、开发贷审批受限等）、自有资金投入压力增大、银行预售监管账户资金使用受限等，加上目前房地产市场下行，销售去化压力上升，产业招商难度上升（产业用房难以匹配企业实际需求）等，导致国企、城投很怕躬身入局后最终承担亏损。
值得庆幸的是，就最新的业务形势而言，因项目落地已是当前国企、城投工作的重中之重，因此在国企、城投推进基建、城市更新等项目面临资本金不足或者急需社会资本投入资金的情况下，对于我们这类投资机构来说还是存在着足够诱人的投资业务机会，因此我们对明年的业务形势还算比较乐观。
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