交流会通知
时 间：2024年12月28日（周六）下午14:00-18:00
地 点：深圳博林天瑞喜来登酒店-四楼会议室（九）（深圳市南山区留仙大道4088号，大学城地铁站C出口往东700米）
主 题：2025年的经济及行业形势分析暨房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点破解路径
主讲嘉宾：杨老师（Top11城市更新投资机构负责人，央企子公司房地产及城投业务负责人，上海、南京、南通金融纠纷调解中心、人民调解委员会调解员）
形 式：专题分享+现场讨论
参会人员：西政地产金融研究会、西政房地产人俱乐部成员
第一部分 2025年的经济及行业形势分析
一、对2025年中国经济及房地产、城市更新、城中村改造行业形势的整体分析
（一）2025年的中国经济形势分析
1.国内外的倾向性判断：中国房地产预计2025-26年到达底部；预测2025年GDP增速为4%左右
2.中美脱钩及贸易战、关税战的走向及缓和空间
3.日本失去的30年转移到了中国改革开放崛起的30年，那东南亚的崛起该如何对待并寻找机会
4.全球及中国思潮（意识形态）的转变
5.海外对中国及中国人的观感
（二）2025年的经济转向
1.ZY要求深圳市专注产业升级带来的启示
2.“新基建”与“产业项目”的过渡期拉动作用
3.“土地财政”转向“股权财政”的市场预期
4.2025年的经济增量来自哪里（投资？消费？出口？）
（三）GJ的出路和普通人的出路问题
1.在WTO（世界贸易组织）逐渐被CPTPP（全面与进步跨太平洋伙伴关系协定）取代的当下，中国申请加入的难度（WTO的承诺制与CPTPP的审核制区别）
2.对中国体制改革和法治化的预期
3.普通人的选择
二、出海或许是唯一的出路——中国经济、中国产业及中国企业出海的挑战
（一）中国企业出海的趋势分析与目标国家选择
（二）中国企业的想法与出海目的地政府的想法差异
中国企业、外国政府的初衷
（三）欧盟、东南亚国家对中国跨境电商的强监管带来的启示
1.中国的态度
2.国外的态度
3.中国目前对电商平台的监管基调
三、高层的态度及目前的营商环境、监管环境变化
（一）房地产救市的态度转变及高层最新的表态
（二）金融支持与金融反腐的影响
1.12月9日的中共中央政治局会议为何将“分析研究2025年经济工作”和“研究部署党风廉政建设和反腐败工作”放在一起
2.反腐的成本问题
3.落马官员之间的交流所反映的问题
（三）营商环境的变化（以税收征管环境变化为例）
1.从征管角色转向服务角色的变化
2.抽样检查、避免恐慌
3.大数据治税（含银行、微信、支付宝账户）
4.其他检查或监管（深圳金监局推迟清退保理、融资租赁企业事件；潮州消防检查引起的集体停业事件）
5.比远洋捕捞更可怕的事情
（四）企业和普通人如何发掘业务机会
1.资本市场上市公司破产重整业务
2.房地产的纾困展期项目
3.地下管网项目
4.城市更新与城中村改造
四、2025年房地产、城市更新相关行业需关注的市场与业务机会
（一）新型城镇化方向的项目
（二）新产业方向的项目
（三）GJ战略方向的项目
第二部分 2025年房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点及破解路径
一、房地产的复苏与发展预测
（一）上市房企销售数据降幅
（二）保交楼进度分析
（三）房地产企业化债进度分析（境外债重组与打折情况）
（四）经济基本面触底预期
（五）存量和增量救市政策
（六）房地产复苏的终极难题（人口下降导致房地产无人接盘，政府、城投的债务失去足够的人口基数兜底）
（七）对2025年房地产、城市更新、城中村改造的发展预期（重回土地财政模式？重启棚改货币化模式？）
1.“搞经济”和“降负债”的天然矛盾与解决思路
2.土地财政中短期内的无可取代性（新基建如何过渡）
3.新技术的系统价值也需靠“土地财政”实现
二、深圳的城市更新与城中村改造
（一）全国视野范围内的城市更新与城中村改造
1.央国企放弃二级开发
2.城中村改造中村股份公司（股份联合社、社区）的尴尬处境
3.民企房企存量项目的进退两难（以深圳项目为例）
4.市场化出清的巨大难度（以深圳项目为例）
（二）对2025年城市更新及城中村改造的展望
1.深圳市政府最近针对城市更新与城中村改造的动作
2.省委XS组去年提出的意见
3.现状问题
4.政府各部门的思路差异，明年的市场走向预测
5.对2025年相对乐观展望的原因分析
（三）存量城市更新（含土地整备利益统筹）项目的处置
1.政策的出台计划
2.存量项目的核心推进障碍及处理思路（过渡安置费用太高，行政征收太慢，周期太高，开发商拖不起）
（四）新项目的上马
第一类：涉及到村集体或村民权益的适用城中村改造新规
第二类：产业类项目
三、广州的城市更新与城中村改造
（一）最新政策分析
（二）拆迁和算账问题（项目自平衡要求与拆迁补偿标准的冲突问题）
（三）国企、城投的困境
1.项目的算账无解
2.融资出表（真股融资）的难度：城投将融资压力转移到了项目公司和施工单位，城投不愿做融资主体、不想提供担保。
（四）市场对广州市场的悲观情绪（广州的汽车产业及房地产对GDP的拖累问题）
四、东莞的城市更新与城中村改造
（一）最新政策分析
（二）重大变化：镇街上报的基本都是产业类项目，城中村改造的专项债资金支持也基本用在了产业类项目上
（三）产业类项目的招商和运营难点
五、城市更新与城中村改造的扩容带来的市场空间
（一）城中村改造扩容的市场空间
（二）原10月17日救市“组合拳”中城中村改造的落地效果预期
1.10月17日的救市“组合拳”
2.100万套货币化安置的落地效果预测
（三）城中村改造的政策补丁
（四）城中村改造项目的融资难度以及“做地”等模式新增地方政府隐性债务的风险
六、2025年城市更新与城中村改造的业务机会分析
（一）拆迁安置补偿标准的制定与项目的算账问题破解思路（上海即将进入大拆迁阶段的启示）
（二）“钉子户”的征收破解思路（以深圳为例）
（三）城市更新项目资金自平衡方案的制定及项目的策划和包装思路
1.资金自平衡方案（如何尽量囊括配套的基础设施建设，如何满足资金自平衡的形式要求）
2.项目的策划和包装（肥瘦搭配）
3.融资收缩背景下的项目申报调整
西政地产金融研究会2025年交流会安排表
西政投资集团业务介绍
一、城投业务
1.城投债认购
2.城投非标业务：股权投资、F+EPC、融资租赁等
二、地产及城市更新项目前融业务
1.招拍挂拿地及城市更新项目前期融资
2.保障房/定销房等项目的前融和代管代建业务
三、财税及跨境业务
1.城市更新及开发建设项目税筹服务
2.金融产品销售、高净值客户资产配置的税筹服务
3.资金出入境及跨境投融资服务
交流会联系人：研究会秘书
微信：yanjiuhui-2
电话：0755-86556896
手机：17724726245
邮箱：xizhengtouzi@163.com
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