先带大家看下从2023年9月份至2024年7月份北京楼市相关政策的密集度，以及这三个季度内北京购房的政策支持。
2023年12月14日前，北京首套房商业贷款利率4.75%。24年6月27日首套房商贷利率降到3.5%。例：商业贷款200万，利率4.75%贷款30年，每月还款10433元左右、利率3.5%贷款30年，每月还款8981元左右；短短半年时间，同样200万贷款，每月少还1452元。购房贷款400万，相比于半年前每天都能省下100元！
再来看下首付比，2023年9月1日前，外地有房就算已经还完房贷，想买一套6环内5环外400万总价的房子（23年9月前政策，5环外六环内总价超过374万算非普宅）首套首付需要160万（40%）、二套首付需要320万（80%）；2024年6月27号后，同样6环内5环外400万总价的房子，首付仅需80万（20%），二孩及多子女家庭购买北京第二套住宅按首套20%首付计算，放开5环外第三套限购政策。
2024年6月26日北京楼市新政
链接：重磅！北京楼市新政出台：首付20%、商贷利率3.5%、公积金最高可贷160万！
2024年7月3日北京楼市：公积金，住房套数认定标准新政。
再来看下房地产的周期波动：
第一次购房时机：2004年12月。国家出手调控，楼市低迷，大部分人咨询时间选择了观望
第二次购房时机：2008年3月。由于金融危机，这个房地产市场进入低潮时期，
第三次购房时机：2011年11月。楼市的调整大概有8个月的时间，楼市进入低迷的状态
第四次购房时机：2014年8月。房地产进入寒冬
第五次购房时机：2016年1月，楼市的环境比较宽松的
第六次购房时机：现在。各地已出台稳楼市新政超500次，首付比例、利率历史最低值~
再来配合下方成交均价表（2009~2017），可以看到房产均价一直处于波动上扬走势，每个阶段每当房产进入"萧条期”后，救市必将促使一波房价上涨。如今如此密集和力度的救市前所未有...
可能大家会提出很多疑虑，会说，不能拿以前和现在的市场对比，毕竟时代不同，目前北京面临人口限制、出生率降低、全国城市化进程也进入后面阶段等多方因素。
如果我们是在农耕时代，几百上千年不发生变化，上面的担忧可以理解。但我们目前正处在一个快速迭变的科技时代，身边的一切都在随着科技的发展进化成未来的样子，房子也不例外,窑洞——茅草屋——筒子楼...看懂了这些，也就明白了目前北京老破小降价的根本原因。同时我们也要考虑到，买完房未来卖的时候是哪批人接手，而生长在科技时代的10后20后30后会接手上世纪的老破旧吗？就像手机同样都具备通讯功能，只能打电话发短信的黑白屏手机，我想送给你你都不会用的对吧。
另外呢，国际一线城市【首都】更不能与全国其他城市放在一起“平均”，北京有着它的特殊性。我们从未来的人口流出和流入上看、从医疗、科技、产业、教育的集中度上看、从国际化吸引力上看、从政策工具箱的实施上看...这都不是其他二三线城市所能对比的。
其次，北京目前的二手房挂牌量较高，特别是“老、破、小”的占比最大，大家可能只看到为什么很多人在挂牌买房，却不清楚后面的动机，今天我来告诉大家，挂牌卖掉老破小的群体却是在置换成新时代的新房！（你是那个接盘侠吗？）自己可以结合上面想想、保质、增值、居住体验、服务体验、科技化、未来受众群体...
如果时间轴再拉长，我相信，只要购买北京房产，无论新房、“老破小”，虽然存在未来收益差异较大，但绝对不会赔！需长期持有。现在骂的最起劲的，应该是这几年接手老破小，在房产周期波动低谷时买入被产品时代划分割掉的那批人。而当年买老破小一手房那批人，买的时候可能也就四五千一平，虽然高点涨到六万，4万卖出去，白用20多年增长1000%也算很赚了，但你六万接手降到四万，降的确实是你的真金白银。
中国商品房时代仅仅30多年，这30多年见证了中国的发展速度，北京房地产市场最早的商品房住宅小区是1985年开建并于次年开始销售的方庄社区，试点商品房屋，当时的价格是1200元/平米。北京日报当时刊登文章：一般市民使用工资根本买不起，有钱人也觉得价格太高。
最后做下知识分享：中国商品房的概念是什么时候提出来的？
一、萌芽阶段——1978年9月至1987年12月
在新中国成立以后的很长一段时期内，中国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度。这种无偿分配的福利分房制度，对于一些不符合分配条件的人来说，就只能眼睁睁地望楼兴叹，不仅直接导致了城镇人群的结构分层，而且随着我国城市化进程的步伐加快，其固有的弊端也日益显现出来。
1978年，改革开放的总设计师邓小平拉开了住宅商品化的序幕，提出了关于房改的问题。邓小平提出“解决住房问题能不能路子宽些”，其重要讲话内容于同年9月在中央召开的城市住宅建设会议上进行了传达，并首先在相对发达的城市得以实施。
1979年，上海市中华企业公司推出20套住宅，全部销售给侨眷。
1980年开始出现外汇公寓、住宅。1980年2月28日上海市委召开全市住宅建设工作会议，指出以市场价或以优惠价出售给本单位职工的一般建筑标准的住宅，住宅的商品属性开始渗入到普通住宅中；
1979年广州市诞生了由广州市东山区引进外资指挥部和港商合资建设的我国最早的商品房住宅小区“东湖新村”。
1980年4月2日，邓小平同志又更明确地提出了住房制度改革的总体思路，提出要走住房商品化的道路。他指出：“城镇居民个人可以购房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租。使人们考虑到买房合算。”“房租太低，人们就不买房子了。”“将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。”邓小平关于住宅商品化的提出，为我国后来的城镇住房制度改革指明了方向。
同年6月，中央、国务院联合批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣告住宅商品化的政策将得到正式实施。住宅商品化思路正式提出后，首先是在全国范围内进行个别试点。
1979年开始实行商品住宅全价销售的试点工作，率先实行的有广州、西安、柳州、梧州、南宁等城市。紧接着，一方面不断扩大试点城市，另一方面，开始实行补贴出售住房的试点工作。至1986年，我国城镇住房制度改革在全国取得了很好的成绩。同年2月，国务院成立了负责全国住房制度改革的国务院住房制度改革领导小组，为住房改革的进一步深入做好了前期准备工作。1981年1月，中国最早的房地产企业——中房公司创办，这意味着，中国的住房商品化道路已经开始了。
二、启动阶段--1988年1月至1998年6月 20世纪80年代初
以邓小平同志关于住宅商品化的一系列讲话为起点，中国城镇住房开始了对福利分配制的配套改革，但这种改革主要是针对住宅分配体制的改革，未涉及对住宅供应体制的改革，住宅的供给仍然是由国家、职工所在单位统一提供，市场机制完全被排斥在住宅供给体系之外。人们还未完全建立住房资源依据市场来配置的观念，公有住房占主要比重，市场上的商品住宅份额很小，住宅的大部分还是单位建房，然后分配给职工，住宅的分配形式主要以实物配置为主，货币为辅。
1988年1月，国务院召开第一次全国住房工作制度改革工作会议，同年2月，经国务院批准，国务院房改领导小组印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，试点城市的做法与经验得到了充分的肯定，并进一步部署了全国范围内的房改工作，标志着全国住房制度改革由点到面，进入了整体方案设计和全面试点阶段，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，在全国分期分批展开。此阶段主要是加快住房解困的改革工作，基本构思是提高房租，增加工资，鼓励职工买房，实现住房商品化。
1992，年邓小平南巡讲话后，同年10月，中央首次提出建立社会主义市场经济体制，有效地解决了计划与市场的关系问题，由此带动了整个房地产开发的热潮。例如，北京房地产市场最早的商品房住宅小区是1985年开建并于次年开始销售的方庄社区，但是直到90年代，北京的商品房市场才开始真正兴起。再如，中国最大的专业住宅开发公司万科于1984年成立时，其主营业务为贸易，1988年开始进入住宅行业，1990年，初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营架构，1992年，正式将大众住宅开发确定为公司的核心业务，2008年公司业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的27个城市。仅2008年该公司就完成了新开工面积523．3万平方米，竣工面积529．4万平方米，实现销售金额478．7亿元，净利润40．3亿元的业绩。
经过10年努力，万科已确立了在住宅行业的竞争优势地位。在此阶段，国家也开始将人们过去租住的公房变成商品卖给其租住者，使非商品房变成了商品房。湖南省人民政府就此于1999年5月17日颁发了《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》(湘政发[1999310号)的通知，正式开始了住宅商品化的道路。
回顾商品房发展历史，自80年代我国市场有商品房以来，受国际、国内经济环境、国家宏观调控等因素的影响，中国房地产经历了一轮又一轮惊心动魄的起伏。
09年以来随着国家经济刺激方案和各地对消费和经济增长的提振措施的出台，中国经济开始出现强势回归，中国房地产也在这个时候开始发力，出现了爆发性反弹，完全出乎了人们的意料......
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