市场热度回升
成交节节攀高
新盘扎堆待入市
新规高赠送产品来袭
低利率、低首付、低门槛
等等党们还要等吗？
小编为大家盘点了16个待入市的纯新项目，不乏市府、洋湖、市中心及省府等优质板块项目。
数据来源：根据网络公开信息搜集
可以看得出，现下开发商其实压力还是很大的，也不再盲目做精装大平层了，除了中建和希望绿城项目是精装外，其他都是卖毛坯，面积也是以刚需刚改为主。
预计好地段的总价以200-300万左右为主，稍微外围一点总价在150-250万居多。这样客群受众面更广，入手的门槛也会降低，房子相对会更容易出售。
综合地段、产品、房企品质打造能力以及市场反馈来看，建发观云、绿城玉海棠、中建翡翠天序这三个项目市场热议度明显更高一些，都是品牌大房企，地段、配套、产品各有优势，都具备成为“爆款”楼盘的潜质。
但从区位来看，这三个项目中，只有建发观云是地处二环内，天生条件更为优越，所处的大市府板块，更是长沙教城融合示范区，宜居新城的标杆，智慧城区的样板、城市更新的典范。
绿城玉海棠所处洋湖板块，整个板块以生态宜居为主，中建翡翠天序所处红星洞井板块，也是近年来政府城市更新的重点板块之一，两个板块内商业、景观、教育和交通配套都比较完善，项目是处在二环到三环之间。
从区位地段条件来看，二环内地段价值自然会更高一点。在买房子的时候，地段永远是最重要的因素之一，好地段不单只是代表位置好而已，通常周边的教育、医疗、交通、商业等设施均比较完善，生活的环境较好，生活便利性自然更高，地段好的房产也普遍具有更高的保值增值能力。
因此，建发观云更容易脱颖而出，成为爆款楼盘的最佳候选人！
后文将着重对建发观云从板块项目价值、产品以及品质打造三个方面做重点分析，这也是成为爆款楼盘的核心必要条件，部分内容会涉及到其他两个项目对比，但本文中不做重点，后续两个项目会有单独分析。
01
先天优越的地段，是成为爆款的前提，恰好还是深受长沙客户认可的“三高”板块，更是难得，其中的低密品质住宅堪称稀缺。
长沙金融、政务、教育核心，中高端圈层汇聚地
建发观云可以说是处在长沙金融中心、政务中心以及教城融合示范区的核心位置，更有机会可以接触到长沙顶尖金融、政务及教育行业优质资源，与精英为邻，可以更好融入高品质的圈层生活，尽享人脉资源与高端氛围带来的独特优势。
除了地段以外，教育资源已然成为在长沙购房时必定考量的首要因素。但凡登上各大热销榜单的项目，基本上是优质学区房。
要知道，湖南的教育重心在长沙，而长沙教育的核心区域当数大市府板块。毫不夸张地说，长沙的教城融合示范区几乎就是整个湖南省的教育高地！
一张图看清整个大市府的配套资源，便能清晰洞察整个大市府板块的配套优势。其中，教育资源无疑是最为突出的优势所在，当然，政务、商业、交通以及医疗等方面的资源也毫不逊色。
大市府板块内19所中小学均已开学，在建长沙市实验二小、南雅中学预计2025年秋季开学，为大市府教育资源“锦上添花”。
建发观云周边的长沙实验小学+长郡双语中学是长沙顶配，以及麓山国际均为长沙A类教育资源，遥遥领先其他板块。
项目紧邻麓山国际实验二小和长郡双语高中，周边中小学名校林立，后期小区教育资源几乎不用担忧，怎么划分学校都不差。
商业方面，距离项目800米左右的招商花园城，预计11月初就会开业，步行过去只需10分钟左右，湖南首座万象城也即将开业，车行也仅13分钟。周边3公里范围内还有麦德龙、凯德壹中心、山姆、24品。
（招商花园城效果图）
交通方面，距离项目较近的是4号线福元大桥西站，步行有一定距离，得走20分钟以上，但未来规划有地铁8号线站点，到时候步行几分钟就可到达。
而且整个市府板块内三甲及以上医院有3所，最为知名的当属湘雅附三，可享顶尖医疗资源配套。
楼市高热度，量价齐高，稳坐同地段产品TOP1
有了核心的地段价值和优质的配套资源的加持，助推了大市府板块新房热度持续高涨，成交量虽然略低于大托、隆平高科两个刚需板块，但是价格遥遥领先。
大市府新房热度领先其他板块，量价齐高，成为长沙中高端人士的主流选择。
数据来源：湖南中原研究院，内五区商品住宅2024年1月到10月19号
目前板块核心在售就招商和建发2个盘（嘉信10月开盘网签量少），均价基本在2万/㎡以上，还能“吊打”长沙90%以上板块，更能说明板块价值高。
即使面对同二环内的滨江、市中心项目，市府项目依旧遥遥领先。
成交量是天心滨江的2倍以上，且价格相差不大，是各类中心板块的4倍以上，价格相对更高，这无疑进一步彰显出了大市府板块所具备的高价值属性。
数据来源：湖南中原研究院
二手成交领跑全市，有量有价，超高流通性
不单新房，板块内二手流通性也很高，从去年到今年9月的板块成交量来看，市府以接近60万方的成交稳居第一。
买房这件事，并非只关乎当下的居住问题，未来房产能否具备良好的流通性同样不可忽视。从数据检验的成果来看，市府板块的房子相对来说在市场上更容易被售出，这无疑为购房者提供了一份有力的保障。
数据来源：湖南中原研究院
板块内的二手房价格同样不低，像长沙声名远扬的 “顶级学区房” 八方小区、钰龙天下以及旭辉藏郡均在板块内。即便在二手市场历经了一轮疯狂降价之后，这些小区的单价依旧能够维持在 2.5 - 2.9 万 /㎡的水平。对比当初的买入价格，房价基本上已经实现了两倍以上的涨幅，而且相较于目前在售的新房，其单价更是高出了 4 千元 /㎡及以上。
即使是近几年的新房转入到二手房，最低也有1成以上的价格涨幅。
数据来源：湖南中原研究院以及贝壳
建发观云是板块内的最优选择，低密更舒适
在这个兼具高价值与高流通性的板块之中，建发观云堪称稀缺的低密产品典范，其容积率仅为 2.64，与之形成鲜明对比的是，周边竞品的容积率大多在 4.0 及以上。
采用小高 + 高层的布局方式，使得单栋住户数量相对更少，如此一来，中低楼层的住户能够享受到更为充足的日照，居住的舒适度以及私密性也都更有切实的保障。
数据来源：湖南中原研究院根据各项目控规收集整理
户均占地面积约65㎡，户均绿化面积约21㎡，户均绿地面积相对最高，意味着小区内可以拥有更好的居住环境和更高的生活质量。
02
强势地段价值下，项目户型也做到了极大创新，远超市场上绝大多数户型。
首先，必须先提的是超高赠送率，作为片区新规后的首个产品，建发把赠送做到了极致，预计首开的三个户型含赠送整体得房率在95%-103%左右。
146㎡得房率103%，实际使用面积150㎡左右
150㎡得房率95%，实际使用面积143㎡左右
178㎡得房率99%，实际使用面积176㎡左右
可能很多人有疑问了，为啥146㎡的得房可以做到这么高？核心是因为它是17F小高层（板块内稀缺），公摊面积相对小。
那具体是怎么送的，以146㎡户型为例：
可以看到户型所有临窗的一圈全部做到了全赠送，客厅和南向次卧绝大部分空间也做到了半赠送，即使是新规下的同类产品也没几个户型能做到这样。
（建发146㎡为小高层产品，公摊相对更小，如同为高层，差距会缩小）
除了内部的赠送面积外，室外的电梯厅有8㎡左右可以供业主使用，在外做个鞋柜还是方便实用的。这样算下来可使用实得面积更高，146㎡户型加上电梯厅的使用，差不多有158㎡左右的使用空间。
除了赠送优势外，户户层高3.1米，四开间朝南是标配，户型方面还做六大细节创新升级。
1、所有楼栋的南向窗户开发商统一做全封窗交付，最少可省下几万块钱封窗费用。
2、所有户型客厅和南向次卧未做承重墙隔断，对于开发商而言，增加了建筑成本，对于客户而言，未来改造更方便。
3、150㎡和178㎡的电梯为双贯通全明私厅，之前主流项目虽然都是私梯入户，但是可使用的都是单梯，使用另一台电梯还从消防梯绕过。
而建发这次新产品做到了双梯单边开门，支持人脸识别和刷卡到居住楼层，电梯厅全明且能做私享空间，出梯出行效率更高。
4、充分利用空间做单独收纳间，玄关旁设步入式储物间，公卫旁设家政储物空间，满足三代同堂多重收纳需求。
5、主卧L型落地大封窗，5面采光，视野极佳，专设独立休闲区，供业主多样化需求自主打造。
（建发观云参考户型图为178㎡）
6、升级厨房操作空间，中西双厨配置，5米面宽，长8.35米的中厨操作岛台，U型动线操作更大更实用。
除此之外，146㎡的产品还是南北双阳台配置，具体各个户型如下：
片区高层总价蕞低，上车更容易
而且建发观云这次以毛坯来入市，入手门槛相对更低。
建发观云最低146㎡产品起步，以周边项目精装均价2.1万元/㎡的价格，减去3000元/㎡的精装成本，以均价1.8万元/㎡的价格做初步测算，观云预计146㎡的产品在263万左右，按首付15%计算，不到40万即可上车。
项目价格暂未公布，仅为初步测算结果，具体以项目一房一价表为准。
对于想上车大市府的朋友来说，门槛真的不高，对比同板块精装大平层基本可以省下一百万左右，这上百万的费用自己用来装修不更香吗？
而且新规之下的产品对比旧规，内部实际可使用的面积是差不多的，这就是新规产品最大的优势。
以建发观云146㎡和招商江山境190㎡左右产品为例：
（实得不含电梯前厅使用空间）
建发观云建筑面积比招商少45㎡，实得面积仅仅只少了10个平方，而且建发的南向面宽有15.3㎡，南向面宽越大，主卧还有L型超大采光面，内部居住舒适度更高，整个格局设计明显更优更实用。
而同板块或临近板块的在售产品，除了建发观云，都是旧规产品，这里不再做一一对比分析。
这么看下来建发观云是不是很香，相同配套之下，可以花更低的总价使用接近同等面积的产品，后期还能自定义装修风格。
03
同地段、同产品建发观云都有优势，后期小区居住的舒适度也重要，现在越来越多的购房者愈发关注到小区的公共区域配置了。
现下长沙楼市基本上有一半以上项目都在宣传自己是“品质楼盘”，有些项目实景公区、园林、车库好像也都做了，结果也仅仅是做了而已。
怎么样才能彰显品质感，看后期交付的实际情况和后期物业维护是一种，新房转化到二手房价格更能体现。
建发早已成为不少长沙人心中品质楼盘代言人
建发在长沙已经开发了十几个项目，新中式风格鲜明的品牌风格早已深入人心，尤其是园林打造方面深受客户认可，整体品质把控和物业服务也在不少业主中树立了不错的口碑。
可以看下建发交付楼盘的园林实景俯拍，园林绿化、水景以及儿童娱乐设施维护都很到位。
前期交付楼盘实景
因此，建发开发的项目，流通到二手市场往往比周边其他项目的价格更高。例如建发央玺和建发中央公园两个项目，对比相对大体量带名校资源的万博汇和阳光锦城，贵1K-6K左右，对比地铁口或者主干道商圈附近小体量项目，则贵了6K-1.2W不等。
备注：图上价格参考贝壳9月成交均价
而作为2024年全新品质升级产品——建发观云，在内部打造上面做了四大维度的创新。
1、全楼栋高品质架空层
在同类新盘只有改善产品有3-4栋的架空层布局时，观云做到了全楼栋架空，将近2000㎡的可使用面积，打造7大集中式主题功能空间，满足老中青幼全龄需求。
部分楼栋连通处做了风雨连廊/行政酒廊，更方便业主出行，避免日晒雨淋。
架空层层高甚至做到约5.1米，市场主流3-3.5左右，少部分在4.5米左右，层高远超市场同类标准。开发商愿意舍弃一层房子销售，给到客户可以享受更舒适的公共活动空间，实属难得。
小区的2楼几乎接近于其他项目的3楼，采光、景观面自然也会更好。
2、超高窗墙比立面，南向全封面
整个小区外立面标识性非常鲜明，风雅宋韵建筑风格，弧形飞檐屋面造型，搭配香槟色铝板线条点缀。窗墙比接近0.3，依旧远高于市场主流水平，窗墙比越高采光面自然越大，而且项目的南向窗户开发商做到了全封窗交付，一节省了客户大额封窗费用，二也保障了建筑统一的美感。
3、长沙二环内首个宋代美学园林
极具东方美韵的双轴式中庭园林堪称建发的拿手好戏，游园式归家动线，入园前即是一道长60余米、高约12米的宋韵大门，气势恢宏。论小区大门贵气感和园林打造，在长沙甚少有开发商能超过建发，让业主归家仪式感更足。
（小区入户示意图）
（小区园林示意图）
4、高车位配比，酒店式人性化车库打造
在地下车库打造方面，除了常规配置和精装双入户大堂外，项目甚至做到了3个方面升级。
首先是远超其他项目的车位配比，车位配比1:1.2，明显高于市场同类高热度新盘，远胜于持销项目，可以更好满足业主停车需求。
数据来源：湖南中原研究院
其次是酒店式地下车库打造，中央车站无风雨落客，高端豪宅标配落在刚改项目上，属实罕见。
（图为建发缦云中央车站实景示意图）
最后，人性细节化设计，户均一个车库储物间配置，专设52席专属超大车位，满足业主大型车辆停车需求。
整体配置可比肩高端改善产品，且能更好满足个性化需求。
总体而言，建发观云无论从地段价值、产品力打造、品质保障，都相当优秀，还有超高的流通性保障。
建发观云=二环内高价值、高热度、高流通板块+长沙教育核心+超100%高赠送产品+高品质保障交付。
预计项目11月中旬营销中心会正式开放，项目边上的招商花园城预计11月15日也会开业，轻松实现看房、购物一站式体验，恰好秋高气爽，时机正好。届时项目部分实景也会展示，值得长沙购房者去现场观摩一番，以便深入了解项目情况。
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