市场淡季，新房再起降价潮，引起市场高度热议，而二手降价早已成为普遍现象，降价真的能成功跑量吗？
整体二手房市场分析
据湖南中原研究院监控长沙内五区市场数据显示，8月二手房成交回落至4800套以下，环比虽下滑11%，但远好于去年同期，同比涨幅高达31%，今年二手市场热度相对良好。
但价格却持续走低，同环比齐跌，为近三年最低值。
8月二手市场整体量价齐跌，二手挂牌量持续性增加，加剧市场竞争，业主降价脱手现象频发，且本为市场淡季，需求量有限。
细分结构来看，区域成交主力集中在雨花、湘江新区两区，占比接近三成，天心、开福两区成交占比不到两成，而芙蓉区占比仅1成。
套均成交面积105㎡，较上月增加0.4㎡，相对稳定。
主力力成交面积段稳定在90㎡以下，占比达54%，较上月占比增加2个百分点，其次为110-130㎡区间，占比26%左右，主力成交面积依旧偏小，160㎡以上改善产品成交占比7%左右，较上月回落1个百分点。
月度二手房TOP项目分析
8月内五区二手成交TOP5项目排名稳定，且入榜门槛与上月持平，但天花板成交套数环比下滑8%。
上榜项目热销优势在于：
1、挂牌房源量充足，单盘挂牌量均在350套以上，客户可选择面广。
2、均为百万方的大盘，地段、配套优势明显，且教育配套资源均较良好。
3、价格相对稳定，涨跌幅普遍在上下5%浮动，仅个别项目跌幅超过5%。
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TOP 01
超百万方综合型大盘，配套优势突出
成交套数：77套
参考均价：15038元/㎡
1、地段：开福滨江地段，周边发展成熟，2023年春晚长沙分会场所在地。
2、配套：项目为500万方的综合型大盘，地铁、商业、人文等配套优势突出。地铁1号线北辰三角洲站，配建两大商业综合体，凤凰海和长沙大悦城，人文配套丰富，打造地标性建筑三馆一厅（长沙博物馆、长沙市规划展示馆、长沙图书馆、长沙音乐厅）。
3、性价比：二手均价1.5万/㎡左右，同项目新房大平层均价2.5万/㎡左右，二手价格优势突出。
TOP 02
综合性大盘，性价比优势突出
成交套数：69套
参考均价：10281元/㎡
1、配套完善：大体量配置大配套，建面330万方，自建中小学，集中商业+社区底商等各项配套一应俱全。
2、具有一定性价比，项目位于高铁板块主城区，临近地铁2号线长沙大道站，通达性良好，均价1万出头，且可选房源众多。
TOP 03
性价比优势突出、超百万方综合型大盘
成交套数：49套
参考均价：10666元/㎡
1、价格优势，对比在售新房项目，湘江世纪城仅1万出头的均价。
2、地段成熟，位于主城区，开福滨江板块，部分房源有江景资源。
3、大体量社区，商业、生活、教育等各项配套齐全，生活便利。
TOP 04
顶级学区房，市府后花园，地段及配套优越，二手房溢价高
成交套数：48套
参考均价：30613元/㎡
1、教育资源天花板，配套入读长沙市实验小学+长郡双语实验中学。
2、大型社区，各类配套齐全。项目总户数约10694户，各类生活配套齐全，生活便利程度高。
3、二手房溢价高，业主出手意愿强。
TOP 05
双学位配置、大型成熟社区，配套齐全
成交套数：42套
参考均价：11750元/㎡
1、双学位配置，砂子塘魅力之城小学+南雅双语实验中学。
2、成熟社区，配套齐全，自建商业、幼儿园等，物业品牌优势，整体性价比较高。
市场小结
目前市场政策层面不断释放利好来降低居民购房压力，但受高温天气、预期不足、收入不稳定等多重因素影响，政策效果不及预期，8月二手房成交高位回落。
但现阶段二手市场对比新房仍具有较强优势，无交付风险、高性价比、教育、商业等外部配套的确定性，而且小户型的产品选择面更多，对于刚需客群而言，入手门槛更低。
二手市场将持续赶超新房，将成为新房最大竞争对手。
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